NO. 1｜壹
地價越來越高不可攀，出讓的宅地越來越小。
這是如今杭州樓市的“新常態”。像以往天都城、翡翠城那樣，總建築面積（含地下）動輒超100萬㎡的“城”，基本不會再有了。
反倒是拱宸府、九龍倉·天御這樣兩三幢樓的精緻新盤，越來越多。
我統計了下，近五年來，杭州八區超70萬㎡的新出讓項目（住宅佔比一半以上），只有80萬㎡的楊柳郡，以及97萬㎡的信達中心，一共才兩個。
在我看來，在杭州現有規劃條件下，70萬㎡基本就是成為一座“城”的金線了。
70萬㎡是一個什麼概念呢？這樣說吧，如果把它們都攤在一個平面上，大約相當於100個標準足球場，或者5個“蓮花碗”體育館。
無獨有偶，楊柳郡和信達中心都是從一開盤起、就年年搶頭條的“超級網紅盤”。
“百億地王”信達中心，佔據奧體北斗七星地標中的兩個，號稱“世界的能見度”，不管多貴都很難搖到。
楊柳郡呢，2015年10月首開，就創下3800人擠爆海外海，一天席捲909套房的壯觀場面。要知道，那時候杭州樓市才剛復甦呢！
不僅每次開盤氣勢大，二手房價也“鶴立雞群”。
楊柳郡首開均價才18900元/㎡，毛坯價和邊上曉時代、雍華府持平，但現在4萬8、4萬9的二手成交比比皆是，甩出曉時代1萬上下。
雖然超級大盤的“能見度”本就高一些，但楊柳郡畢竟定位剛需，怎麼就能貴成這樣？
我問一個家住楊柳郡的同事，他這樣解釋：
勝在那種“城市感”吧！公共空間很多，到處能看到餐飲店、冰激凌店、書店、咖啡店、健身房，還有學校，年輕人也很多，特別有歸屬感。
“如果時間可以重來，楊柳郡還會是第一選擇。”他說。
NO. 2｜貳
但對許多90後來說，時間真的很難回去了。
當年，一個楊柳郡，一個梧桐郡，一東一西，兩個地段雖還是“半熟”，但均價還不到2萬的超級大盤，不知圓了多少80後、85後的杭州夢。
它們也因此成了杭州最有辨識度的80後大本營，以及“YOUNG社區”。
如今幾年過去了，無論艮北還是未來科技城，地段配套都越來越成熟，但房價也一飛沖天，跳漲到3萬上下。
現在買楊柳郡和梧桐郡的，主力已變成首改和再改客群，畢竟門檻一下高了太多。
但90後甚至95後，也已迫不及待湧進樓市了啊！
他們很早就看清：在經歷了長達數十年房產牛市的中國，買房不止是消費，可以提前享受，更是一種確定性極高的投資。
支付能力有限，但買房意願強烈，去哪再找一個活色生香的“城”，安放青春呢？
祥生·雲湖城項目整體鳥瞰效果圖
馬上就有了！在濱江和未來科技城之間，有一座大城即將亮相，總體量約70萬㎡，主力戶型約89-143㎡，全精裝交付。
它就是位於大之江的祥生·雲湖城。
仔細分析一下雲湖城的區位和規劃，你會發現，它和東西兩郡有太多相似的地方。
比如，規劃戶數都極高。楊柳郡有4800戶，梧桐郡有2600戶。4000多戶的雲湖城，只略低於楊柳郡。按平均3人算，妥妥一個萬人大盤。
但在年輕人最愛的“小戶型指數”上，雲湖城標籤更顯著。
據統計，雲湖城整盤100㎡以下戶型，佔比近7成（約2600套）。其中，主打的約89㎡，全是久違的三房兩衛。
NO. 3｜叄
杭州想加入“有房族”的90後，潛在人數有多少呢？
杭州組織部數據顯示，去年，新接收應屆高校畢業生7.93萬名，連續三年突破7.5萬人；海外高層次留學人才，累計引進2.9萬人。
而“互聯網、科創”的風暴中心——濱江和未來科技城，正是年輕人最青睞的首選之地。
我身邊的志剛和晶晶，也是這輪洪流中湧入的90後。
他們是一對校園情侶，杭電計算機系畢業。校招時，志剛順利進入阿里成了一名程序員，在未來科技城上班。
晶晶相對坎坷些，投了多份簡歷，最後就職於濱江某互聯網公司。
因為工作地點相隔太遠，交通時間成本巨大，雙方只能各自租房，加上“996”的工作節奏，一週最多有一天時間見面、約會。
好在雙方感情穩定，但隨著時間推移，那個無法逃避的問題，終究還是來了——婚房買在哪裡？
濱江的高房價，早已讓年輕人望而卻步
工作時間短，積蓄不多。老家來自河南農村，支持有限。算來算去，勉強能湊到60來萬，只買得起2萬左右的房子。
但在濱江或者未來科技城旁，太難實現了。
以濱江為例，選擇只有南部新城和義橋。但義橋已賣完，南部新城最新精裝均價要2萬5。未來科技城倒可以外溢到青山湖，但對晶晶來說，40多公里的車程，已遠到完全無法接受。
換工作吧，也捨不得，公司不久前拿到了B輪融資，有一部分股權激勵。
所以，祥生·雲湖城簡直是為這對情侶度身定製的。
在整個杭州，都很少有其它剛需板塊，能像大之江這樣，將兩大“宇宙中心”的年輕人外溢購買力，盡收於一座“城”中。
NO. 4｜肆
先看濱江方向。杭富城鐵將與貫穿濱江的地鐵6號線相連，預計2020年通車。
從雲湖城南側的科創園站出發，3站到之江，7站到濱江，12站到濱江天街。無論上班、購物，或去奧體看演唱會足球賽，將來都方便。
同樣將於2020年建成的，還有彩虹快速路西延段。
雙向6車道，時速80公里。經之江大橋，可快速到達濱江。經紫之隧道，還可到達城西。
再看未來科技城方向。從雲湖城出發，往北穿過萬丈山隧道，直線約10公里就到西溪金融島。比青山湖過去還要近。
此外，地鐵3號線小和山之線，也有望向南延伸，與6號線相接。
將來，志剛和晶晶若住到雲湖城，一個往北自駕，一個往東地鐵，上班時間都能控制在合理範圍內。
在這片幸福的70萬㎡之城裡，青春綻放得恣意狂洋。
這個容積率僅2.3的超級大盤，卻沒做“高低配”，放棄了利潤更高的低密院墅產品。取而代之的，是純小高層和高層，疏朗排布在花園中。
樓幢之間寬闊的綠化空間，也變身為一個個跳躍童年、書享空間、多功能陽光草坪、健康跑道……
園區分為南北兩個部分，自帶約1.4萬㎡配套商業。
其中，在兩個組團之間，還像楊柳郡一樣，規劃了一條獨立商街。等將來超市、餐飲、休閒、健身等業態入駐，就會形成年輕人社交休閒的“第三空間”。
小區還配建有幼兒園，並導入祥生成熟的“趣生活2.0”體系。
趣生活是祥生於2016年提出的全新生活理念，旨在把社區打造得更加有趣，致力於成為城市生活幸福社區運營商。
NO. 5｜伍
走出雲湖城，你會發現：外面其實也是一座城。
根據之前公佈的千億級《之江文化產業帶規劃》，以錢塘江杭州段為軸線，將形成“一帶一核五級多組團”空間開發格局。
其中，包括銀湖在內的大之江，將作為唯一核心，重點發展文化產業。
而云湖城門前的銀湖科技城，與濱江、未來科技城，並稱“杭州高新產業黃金三角”，也是浙江省首批37個特色小鎮之一。
目前已引進8家重量級企業，正培育40多家成長型企業，預計總產值533億。按規劃，5年內還將培育招引100個高新產業項目。未來2-3年，新增1.5萬名研發人才。
預計3年之內，還將新增2所公辦幼兒園、2所公辦小學、1所公辦中學。
而此前，雲湖城一路之隔、遠近聞名的銀湖實驗學校已開學；剛公示方案的銀湖小學，也距項目不遠，規劃36個班，師生1800名。
銀湖科技城實景一角
此外，環形路、科創園軌道交通、銀湖科創城等商業綜合體，和銀湖醫院，也都進入啟動階段。
目前因為修路而導致的相對擁堵的交通，也將在不久的未來，變成實質性利好。
這樣一個充滿無限想像的“城”，目前區域內高層毛坯不到2萬，彷彿停在了楊柳郡和梧桐郡首開的那一年。
但眼下銀湖板塊的新房供應，也進入了一個空窗期。
邊上的九龍倉·雍景山，最新推出的176套房源，已搖完售罄。
此外，還有新增小戶型的，就要數直線約6公里外的高橋了。幾宗新地塊，更貼近富陽城區，估計要明年才入市 。
作為銀湖板塊內少有的全精裝住區，雲湖城可謂來得正是時候。
NO. 6｜陸
從進入杭州的首個項目——之江云溪新語開始，祥生的戶型設計就一鳴驚人，成為核心產品力之一，雲湖城也不例外。
以約89㎡中間套為例，三開間朝南，面寬約10米，非常接近於“神戶型”。
三房兩衛的格局，主臥和次臥面寬分別達3.4米和3米，客廳則連接著一個約1.5x3.6米大陽臺。在通透性上，與邊套已相差無幾。
當然，從板塊源起看，銀湖是杭州最早的大型別墅區之一。
早在1994年起，這藏在午潮山和黃公望兩座國家森林公園間的“絕美之地”，就已建起
七里香溪、富春山居和五月香山等經典豪宅區。
如今，隨著杭富城鐵和彩虹快速路打通“任督二脈”，大量改善人群或也將湧入雲湖城。
所以雲湖城也“預留”了更大的戶型。比如，計劃首開房源中，除了約89㎡，就還會有不少約110㎡和128㎡可選。
祥生·雲湖城128㎡客廳裝修效果圖
約110㎡邊套三房，雙臥朝南，主臥獨立衣帽間。一體化設計的餐客廳，帶一個約6.1米寬的飄窗。
128㎡邊套四房，南向開間11.6米，廚房、餐客廳和陽臺處於一條直線，通透明亮。
更多元的人群，將為雲湖城帶來真正的“城效應”。
Geoffrey West在《規模》一書中，曾論證過，一個城市的經濟總量，與人口的1.15次方成正比。
為什麼城市產出和人口是一個“超線性關係”？因為產出源自人與人之間的連接，它不由人數決定的，而是由連接數決定的。
只要用一點最基本而排列組合知識，你就知道，五個人之間總共有 5×4/2=10 個連接；而六個人之間，總共有 6×5/2 = 15個連接。
連接數的增長，大大快於人數的增長。
在濱江以西，未來科技城以南，通過幾條軌道與快速路的交織，將會讓杭州兩大“宇宙中心”的人群完全連接，它又會迸發出多少城市的活力？
本文
概要
11.20
2018
項目
祥生·雲湖城
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地址
富陽銀湖街道銀湖實驗學校東側
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產品
總體量約70萬㎡，由純高層+小高層組成，主力戶型建築面積約89-143㎡，精裝交付。
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銷售
現場示範區計劃24日（週六）開放，預計12月首開，戶型面積89-128㎡。
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推薦理由
地處濱江和未來科技城之間，交通便捷，往東3站到之江，7站到濱江。往北穿過萬丈山隧道，即達未來科技城。70萬㎡稀缺大盤，100㎡以下戶型佔比近7成，絕對剛需友好，89㎡可做三房兩廳兩衛。所處板塊銀湖科技城，將大力發展新興產業，未來2-3年，計劃新增1.5萬名研發人才。
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其他特點
自帶約1.4萬㎡商業配套、幼兒園（配建），引入祥生“趣生活2.0”社區體系。環境突出，亦是改善優質選擇。
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交通貼士
直線距杭富城際鐵路科創園站約2.2公里
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