NO. 1｜壹
地价越来越高不可攀，出让的宅地越来越小。
这是如今杭州楼市的“新常态”。像以往天都城、翡翠城那样，总建筑面积（含地下）动辄超100万㎡的“城”，基本不会再有了。
反倒是拱宸府、九龙仓·天御这样两三幢楼的精致新盘，越来越多。
我统计了下，近五年来，杭州八区超70万㎡的新出让项目（住宅占比一半以上），只有80万㎡的杨柳郡，以及97万㎡的信达中心，一共才两个。
在我看来，在杭州现有规划条件下，70万㎡基本就是成为一座“城”的金线了。
70万㎡是一个什么概念呢？这样说吧，如果把它们都摊在一个平面上，大约相当于100个标准足球场，或者5个“莲花碗”体育馆。
无独有偶，杨柳郡和信达中心都是从一开盘起、就年年抢头条的“超级网红盘”。
“百亿地王”信达中心，占据奥体北斗七星地标中的两个，号称“世界的能见度”，不管多贵都很难摇到。
杨柳郡呢，2015年10月首开，就创下3800人挤爆海外海，一天席卷909套房的壮观场面。要知道，那时候杭州楼市才刚复苏呢！
不仅每次开盘气势大，二手房价也“鹤立鸡群”。
杨柳郡首开均价才18900元/㎡，毛坯价和边上晓时代、雍华府持平，但现在4万8、4万9的二手成交比比皆是，甩出晓时代1万上下。
虽然超级大盘的“能见度”本就高一些，但杨柳郡毕竟定位刚需，怎么就能贵成这样？
我问一个家住杨柳郡的同事，他这样解释：
胜在那种“城市感”吧！公共空间很多，到处能看到餐饮店、冰激凌店、书店、咖啡店、健身房，还有学校，年轻人也很多，特别有归属感。
“如果时间可以重来，杨柳郡还会是第一选择。”他说。
NO. 2｜贰
但对许多90后来说，时间真的很难回去了。
当年，一个杨柳郡，一个梧桐郡，一东一西，两个地段虽还是“半熟”，但均价还不到2万的超级大盘，不知圆了多少80后、85后的杭州梦。
它们也因此成了杭州最有辨识度的80后大本营，以及“YOUNG社区”。
如今几年过去了，无论艮北还是未来科技城，地段配套都越来越成熟，但房价也一飞冲天，跳涨到3万上下。
现在买杨柳郡和梧桐郡的，主力已变成首改和再改客群，毕竟门槛一下高了太多。
但90后甚至95后，也已迫不及待涌进楼市了啊！
他们很早就看清：在经历了长达数十年房产牛市的中国，买房不止是消费，可以提前享受，更是一种确定性极高的投资。
支付能力有限，但买房意愿强烈，去哪再找一个活色生香的“城”，安放青春呢？
祥生·云湖城项目整体鸟瞰效果图
马上就有了！在滨江和未来科技城之间，有一座大城即将亮相，总体量约70万㎡，主力户型约89-143㎡，全精装交付。
它就是位于大之江的祥生·云湖城。
仔细分析一下云湖城的区位和规划，你会发现，它和东西两郡有太多相似的地方。
比如，规划户数都极高。杨柳郡有4800户，梧桐郡有2600户。4000多户的云湖城，只略低于杨柳郡。按平均3人算，妥妥一个万人大盘。
但在年轻人最爱的“小户型指数”上，云湖城标签更显著。
据统计，云湖城整盘100㎡以下户型，占比近7成（约2600套）。其中，主打的约89㎡，全是久违的三房两卫。
NO. 3｜叁
杭州想加入“有房族”的90后，潜在人数有多少呢？
杭州组织部数据显示，去年，新接收应届高校毕业生7.93万名，连续三年突破7.5万人；海外高层次留学人才，累计引进2.9万人。
而“互联网、科创”的风暴中心——滨江和未来科技城，正是年轻人最青睐的首选之地。
我身边的志刚和晶晶，也是这轮洪流中涌入的90后。
他们是一对校园情侣，杭电计算机系毕业。校招时，志刚顺利进入阿里成了一名程序员，在未来科技城上班。
晶晶相对坎坷些，投了多份简历，最后就职于滨江某互联网公司。
因为工作地点相隔太远，交通时间成本巨大，双方只能各自租房，加上“996”的工作节奏，一周最多有一天时间见面、约会。
好在双方感情稳定，但随着时间推移，那个无法逃避的问题，终究还是来了——婚房买在哪里？
滨江的高房价，早已让年轻人望而却步
工作时间短，积蓄不多。老家来自河南农村，支持有限。算来算去，勉强能凑到60来万，只买得起2万左右的房子。
但在滨江或者未来科技城旁，太难实现了。
以滨江为例，选择只有南部新城和义桥。但义桥已卖完，南部新城最新精装均价要2万5。未来科技城倒可以外溢到青山湖，但对晶晶来说，40多公里的车程，已远到完全无法接受。
换工作吧，也舍不得，公司不久前拿到了B轮融资，有一部分股权激励。
所以，祥生·云湖城简直是为这对情侣度身定制的。
在整个杭州，都很少有其它刚需板块，能像大之江这样，将两大“宇宙中心”的年轻人外溢购买力，尽收于一座“城”中。
NO. 4｜肆
先看滨江方向。杭富城铁将与贯穿滨江的地铁6号线相连，预计2020年通车。
从云湖城南侧的科创园站出发，3站到之江，7站到滨江，12站到滨江天街。无论上班、购物，或去奥体看演唱会足球赛，将来都方便。
同样将于2020年建成的，还有彩虹快速路西延段。
双向6车道，时速80公里。经之江大桥，可快速到达滨江。经紫之隧道，还可到达城西。
再看未来科技城方向。从云湖城出发，往北穿过万丈山隧道，直线约10公里就到西溪金融岛。比青山湖过去还要近。
此外，地铁3号线小和山之线，也有望向南延伸，与6号线相接。
将来，志刚和晶晶若住到云湖城，一个往北自驾，一个往东地铁，上班时间都能控制在合理范围内。
在这片幸福的70万㎡之城里，青春绽放得恣意狂洋。
这个容积率仅2.3的超级大盘，却没做“高低配”，放弃了利润更高的低密院墅产品。取而代之的，是纯小高层和高层，疏朗排布在花园中。
楼幢之间宽阔的绿化空间，也变身为一个个跳跃童年、书享空间、多功能阳光草坪、健康跑道……
园区分为南北两个部分，自带约1.4万㎡配套商业。
其中，在两个组团之间，还像杨柳郡一样，规划了一条独立商街。等将来超市、餐饮、休闲、健身等业态入驻，就会形成年轻人社交休闲的“第三空间”。
小区还配建有幼儿园，并导入祥生成熟的“趣生活2.0”体系。
趣生活是祥生于2016年提出的全新生活理念，旨在把社区打造得更加有趣，致力于成为城市生活幸福社区运营商。
NO. 5｜伍
走出云湖城，你会发现：外面其实也是一座城。
根据之前公布的千亿级《之江文化产业带规划》，以钱塘江杭州段为轴线，将形成“一带一核五级多组团”空间开发格局。
其中，包括银湖在内的大之江，将作为唯一核心，重点发展文化产业。
而云湖城门前的银湖科技城，与滨江、未来科技城，并称“杭州高新产业黄金三角”，也是浙江省首批37个特色小镇之一。
目前已引进8家重量级企业，正培育40多家成长型企业，预计总产值533亿。按规划，5年内还将培育招引100个高新产业项目。未来2-3年，新增1.5万名研发人才。
预计3年之内，还将新增2所公办幼儿园、2所公办小学、1所公办中学。
而此前，云湖城一路之隔、远近闻名的银湖实验学校已开学；刚公示方案的银湖小学，也距项目不远，规划36个班，师生1800名。
银湖科技城实景一角
此外，环形路、科创园轨道交通、银湖科创城等商业综合体，和银湖医院，也都进入启动阶段。
目前因为修路而导致的相对拥堵的交通，也将在不久的未来，变成实质性利好。
这样一个充满无限想像的“城”，目前区域内高层毛坯不到2万，仿佛停在了杨柳郡和梧桐郡首开的那一年。
但眼下银湖板块的新房供应，也进入了一个空窗期。
边上的九龙仓·雍景山，最新推出的176套房源，已摇完售罄。
此外，还有新增小户型的，就要数直线约6公里外的高桥了。几宗新地块，更贴近富阳城区，估计要明年才入市 。
作为银湖板块内少有的全精装住区，云湖城可谓来得正是时候。
NO. 6｜陆
从进入杭州的首个项目——之江云溪新语开始，祥生的户型设计就一鸣惊人，成为核心产品力之一，云湖城也不例外。
以约89㎡中间套为例，三开间朝南，面宽约10米，非常接近于“神户型”。
三房两卫的格局，主卧和次卧面宽分别达3.4米和3米，客厅则连接着一个约1.5x3.6米大阳台。在通透性上，与边套已相差无几。
当然，从板块源起看，银湖是杭州最早的大型别墅区之一。
早在1994年起，这藏在午潮山和黄公望两座国家森林公园间的“绝美之地”，就已建起
七里香溪、富春山居和五月香山等经典豪宅区。
如今，随着杭富城铁和彩虹快速路打通“任督二脉”，大量改善人群或也将涌入云湖城。
所以云湖城也“预留”了更大的户型。比如，计划首开房源中，除了约89㎡，就还会有不少约110㎡和128㎡可选。
祥生·云湖城128㎡客厅装修效果图
约110㎡边套三房，双卧朝南，主卧独立衣帽间。一体化设计的餐客厅，带一个约6.1米宽的飘窗。
128㎡边套四房，南向开间11.6米，厨房、餐客厅和阳台处于一条直线，通透明亮。
更多元的人群，将为云湖城带来真正的“城效应”。
Geoffrey West在《规模》一书中，曾论证过，一个城市的经济总量，与人口的1.15次方成正比。
为什么城市产出和人口是一个“超线性关系”？因为产出源自人与人之间的连接，它不由人数决定的，而是由连接数决定的。
只要用一点最基本而排列组合知识，你就知道，五个人之间总共有 5×4/2=10 个连接；而六个人之间，总共有 6×5/2 = 15个连接。
连接数的增长，大大快于人数的增长。
在滨江以西，未来科技城以南，通过几条轨道与快速路的交织，将会让杭州两大“宇宙中心”的人群完全连接，它又会迸发出多少城市的活力？
本文
概要
11.20
2018
项目
祥生·云湖城
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地址
富阳银湖街道银湖实验学校东侧
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产品
总体量约70万㎡，由纯高层+小高层组成，主力户型建筑面积约89-143㎡，精装交付。
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销售
现场示范区计划24日（周六）开放，预计12月首开，户型面积89-128㎡。
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推荐理由
地处滨江和未来科技城之间，交通便捷，往东3站到之江，7站到滨江。往北穿过万丈山隧道，即达未来科技城。70万㎡稀缺大盘，100㎡以下户型占比近7成，绝对刚需友好，89㎡可做三房两厅两卫。所处板块银湖科技城，将大力发展新兴产业，未来2-3年，计划新增1.5万名研发人才。
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其他特点
自带约1.4万㎡商业配套、幼儿园（配建），引入祥生“趣生活2.0”社区体系。环境突出，亦是改善优质选择。
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交通贴士
直线距杭富城际铁路科创园站约2.2公里
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