近年來，海外房產投資熱潮湧現，不少投資者選擇出租房產從而獲取收益，既能節省一部分開支，又能避免房子的空置。如果在美國，房租收入是否要交稅呢？
答案是肯定的！如何做到有效合理抵稅呢？翌新海外旅居海外多年的資深規劃師David給大家梳理一下美國出租房屋稅務的這些事。
01
在美“稅務身份”的認定
按照美國現行的稅務體系，未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為 “非居民外籍人士”，應納稅收入分為兩類：
1、與美國貿易或業務無關的投資收益，通常按30%的固定稅率或較低的協定稅率徵收預提所得稅。
2、與美國貿易或業務有關的收入，包括就業收入減去扣除額後，按照適用於美國公民和居民的常規分級所得稅率徵稅。
因此，美國非居民納稅個人可以將房地產出租淨收益(扣除出租房產的維護費用等)適用於以上第2種情況——“與美國貿易或業務有關的收入”。
海外投資者的這部分美國租金收入，可根據美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅，而非30%的固定稅率。
02
租金收入如何徵稅
現行的“美國公民和居民的常規個稅稅率”，採用分級所得稅徵收辦法，最低為10%，最高為39.6%。
徵收可分兩步，計算繳稅數額，按照個人所得分級稅率計算稅費，為便於大家理解，現以50萬美元的房產為例：
假設一棟價值50萬美元的獨立屋，一年的租金收入42,000美元，扣除房地產稅、基本房屋維修、水電費及折舊共10,000美元，則此出租房產淨收入為32,000美元。
根據聯邦稅率，在8,500美元內上繳的稅率為10%，剩下的23,500美元需要繳的稅率為15%， 兩者加起來為4,375美元。
03
哪些支出可以抵租金收入？
在交稅之前有很多辦法可以減稅，納稅人可以將出租這個房子的花費完全扣除。通常分為以下幾類：
1、房屋交易有關費用
如產權的轉讓費、產權的保險費、律師費、產權的登記費等等。這些是不可以抵當年的收入，不可以抵稅的，但可以附加在房子的成本上，將來出售時用來降低房子的增值稅。
2、申請房屋貸款有關費用
如房產的估價費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費用行政費用、文件費等等。這些與貸款有關的費用，如果是自住房是不可以抵稅的，也不可以加入成本。但如果是出租房，則可以按照貸款的期限來折舊抵稅。
3、租金帶來的各項費用
如貸款的利息、房地產稅、保險費、管理費，甚至為管理出租房發生的合理的必要的差旅費、酒店的居住費用等等，都可以抵扣當年的租金收入。
但要注意：當年的出租必須在14天以上，或者既有出租也有自住時，自住的天數不能夠超過出租天數的10%，才會滿足出租的定義。滿足了出租房的定義，發生的各種費用才可以抵稅。
4、修理費
如果房屋需要修理，而修理並沒有增加房屋的價值，也不會延長房屋的價值，僅僅是維持房屋現有的使用狀況而發生的費用，當年是可以抵扣租金收入的，如漏水或者是破損牆體刷漆，或者修理壞了的窗戶等等費用。
而如果是把屋頂重新修一下，比如更隔熱，更保暖，或替換房間裡的大件物品，能夠增加房屋價值的，則不能在當年全部來抵稅，這些成本只能逐年攤銷。此外，一些折舊的費用也可以抵扣相關稅費。
04
注意事項
非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入，每一年需要申報兩份稅表。一份給聯邦申報聯邦個人所得稅，一份給房產所在州申報州個人所得稅。
當房產無法順利出租或因其他原因而入不敷出時，即使個人所得稅為零，但仍然需要申報。
比如，一年的美國租金收入為1.2萬美元，但物業費、房產稅、維修費、水電費等支出共2萬美元，則業主出租房產淨虧損8千美元。這種情況，業主千萬不要以為出租房產處於虧損狀態，無需繳納個人所得稅就不申報了。
如果不申報，美國國稅局會根據此房產的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報，則可避免這樣的事情發生。
對於美國稅務上的問題，想要一時半會摸清理透比較困難，建議大家多諮詢專業稅務師和律師，出租房屋需要了解的規則很多，希望這篇文章能讓大家有所收穫，讓您的美國房產投資之路更加順暢！
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