01
因为写公众号的关系，我每天都会看很多房产自媒体文章。我注意到最近这段时间，悲观的标题越来越多了。
“某某城市彻底凉了”，“成交量腰斩”，这种文章的确很吸引眼球，哪怕我明知道是标题党，都忍不住点进去看看到底是怎么回事。
我平时线下茶话会也有接触一些买房人，近一年的情绪变化也是十分明显的。
以前买房人问的最多的是如何上车或者多买一套，就怕赶不上。现在一上来的问题是房子到底能不能买，房子还会涨吗。手里有钱，心里却没啥信心。
10套房子的土豪和刚需首套的大学生，都莫名对未来充满了焦虑。这是过去几年不曾见到过的景象。
房产这种强周期的行业，每隔几年都会遇到一轮大行情，然后接着的就是不长不短几年的静淡市。
买房人的心态也会随着行情一直在变化。
我从不担心牛市里的鸡犬升天，行情来了，傻瓜也知道怎么做。我最害怕的是静淡市里的心态失衡。
因为大家都是普通人。普通人是靠情绪做决定的，我怕的是大家扛不住静淡市的折磨，弄坏了心态，那就不好办了。
所以今天这篇，我特意想了一些大家在明年可能会遇到的状况，分享出来给大家提个醒。
02
明年香港楼市估计药丸。
涨了那么多年的香港楼市，明年很有可能会有一波大的回撤，幅度会在2成左右。
香港楼市的确具备了回撤跳水的条件：
- 房价高的离谱，人民币二、三十万一平方的单价随处可见
- 利率不断上升，港币跟随美元被动加息
- 调控政策从严，高额印花税严厉打击外来资金
这些负面的不利条件在2016年就已经具备。香港楼市能继续硬扛2年，已经是一个很好的例子，证明全球人士特别是大陆土豪对房地产的热爱。
但是再牛逼的楼市，也有低头的时候，这个节点明年是差不多了。
我没有香港房产，我担心的是香港楼市回撤对大陆买房人的心理冲击。
香港楼市长牛一直是大陆房产爱好者心头的旗帜和标杆，明年这个标杆会被打掉。而且香港房产单价很高，随便一、二成回撤放在单价上就是小十万，总价几百万的下跌还是有点吓人的。
香港房价暴跌，这简直就是空头标题党完美的素材。
正好明年大部分国内城市的楼市都会处于静淡市磨底的阶段。本来就很担心房价下跌，再来个这样的心理冲击，那一定是极难受的。
03
不光是香港，国内的二、三、四线城市房价也会有调整。明年，买房无用论、楼市崩盘论会反复冲击大家的眼球。
这一轮行情是一线城市先涨，然后轮动到二、三、四线城市。
大涨从东向西，从南至北，从高能级城市到低能级城市。
牛市的城市轮动节奏，换成静淡市调整节奏，顺序也差不多。
先一线调整，再二线，然后是三四线。
像深圳、上海这样2017年就见到短期顶部的一线城市，明年会率先完成房价筑底，没什么大问题。
比较令人担心的是杭州、南京、武汉、苏州等等这些涨幅明显，还没有好好调整过的二线城市，明年会遇到一些房价的回撤，接着是三、四线小城市。
上周末双休日，我给大家上了买房精品课。在课程上，大家一起看了下二线城市的数据基本面。大部分二线城市的模样，长成这个样子：
新房、二手成交量在高位，新房库存处于低位，表面上依然维持热度。
但微妙的是，土地供应悄悄放大，最近几个月的新房上市速度已经超过了成交速度。供大于求的局面已经到来。
下图是杭州的土地供应。这个高能级的新一线城市，虽然有很棒的城市基本面，但楼市供求不那么好看。近三年卖出来的天量土地，明年会大规模上市。
很快，二、三、四线的买房人会发现，抢不到的新房也是能够买到的，价格也没有想象中的高。
一手新房价格不高开，二手单价也就拉不起来。买房的赚钱效应在明年会消失一阵。
被打脸多年的空头言论终于可以跳出来说自己对了一回。
04
前面这些都是和过去三年楼市不一样的地方。
从明年开始，房价会暂时放慢脚步，部分城市甚至往回退一、二步。牛逼的开发商和房东，也会放低身价，除了恳求客户买他的房子之外，别无他法。
牛市里的玩家，都是怎么打怎么有。
真正难熬的是静淡市。就连第一大房企万科，也在叫着要活下去。
对买房人来说，明年才是考验信心和实操的一年。
我一向对楼市乐观，也相信楼市更美好的未来。过去十二年，两轮楼市轮回已经教会我冷静，学会静淡市该怎么打。
明年，从舆论面上，楼市会继续保持低调，从供求关系上，有些城市会不太乐观。但是从大的基本面上，还是一如既往地健康：
无数多的年轻人涌入大城市，城市发展、配套基建不断完善，人民日益增长的居住需求依然得不到满足。
明年是楼市分化的一年。一线城市会率先出现筑底的机会，这是过去三年以来最好的上车机会。二线城市紧盯一线城市脚步，买房人可以在市场肃杀的紧张里，找到那些带血的房源筹码。
买房子这件事，是用当下的一个决定，左右未来三十年的命运。在我看来，本身就是用最冷静的心态去做一件最疯狂的事情。
我上周末给学员上课的时候，用了整整一天的时间，教会同学们如何选筹谈判砍价，合理地获得房票，掌握融资技巧，用放大杠杆增加收益，以后也会在文章里慢慢分享。
这些实操技术，真的说出来，并不是特别复杂，大家会发现，知道了也就知道了，没那么多玄幻。
真正难的是，学会大招怎么用之后，还知道如何克制隐忍，掌握张弛的节奏。
我在分享过程中，每说一段，我都情不自禁地提醒大家，量力而为。特别是静淡市下，分配好现金流，管理好负债率。
有了资金，可以还贷，可以抄底，可以想干嘛就干嘛。粮草过早耗光，冬天就会特别难熬。
稳，才能活得久。
05
钱少的要求稳。相反，对于资金富裕的朋友，明年是可以抄到真底的一年。需要提示这些朋友的是，明年的房价估值体系会有重构。
过去三年，一个新盘的房价，定价都是用这个片区里土拍地王的楼板价来确定的。就是在地王价格上，加上建筑施工成本和税费，再加上开发商的利润，然后卖给买房人。二手房东也这么学开发商定价，新房打个95折就是二手房价了。
过去的市场也是吃这一套的，毕竟一轮轮地王，一波波新房，不断迭代上升的价格，自我实现。这也是大家疯狂去抢限价新房的原因之一，毕竟地王的成本价撂在那里，买到就是赚到。
但是到了最近，开发商和房东忽然发现，这一套估值体系，不那么管用了。
现在片区的定价，越来越由所在地的二手房来确定。确切地说，是由所在片区那一批定价合理的品质次新二手房决定。
因为二手房东让价意愿越来越明显，买房人踩盘多了就会知道，二手房价格拉着一手房价格往下走。政府的限价也在帮忙，反正新房预售证不能给高价的，哪个开发商愿意低价出货，就能先申请到预售证。开发商知道这么拖下去，每天要付几十万利息资金成本，不如就咬牙割肉从了。
明年是钱多的买房人大爷薅羊毛的好机会。很多新房，当年开发商设计的时候，是基于地王定价打造的品质豪宅，干挂石材和会所泳池都造好了，预售证拿不到，只能忍痛出货，自住享受的朋友重点关注这块。另外总有那么几个二手房东会遇到各种困难，愿意给个狠折的，看重投资收益的朋友把握好机会了。
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最后，说一个切身体会。
昨天和一个粉丝聊上海新盘的时候，他给我说了上海前滩一个即将开盘的项目，位置是在浦东中环外，几乎没小区花园，三梯五户，品质感也不是很好。但是当他说出单价大概在8.1万的时候，我下意识地说，好便宜，赶紧去抢。
说完之后，我总觉得有点不对劲，感觉怪怪的，8.1万单价，随便一套房子都是将近小千万的总价。怎么也不能算便宜。可是现实是，在当下的楼市，即便是已经充分调整了将近2年的上海，房价的中枢也在逐渐抬高。
不是新房变贵了，而是之前觉得不便宜的房价正在被夯实。有越来越多的刚需在进场。那些涨了一倍的房子，只要打个9折，85折，大家就会觉得很便宜。更要命的是，打折的房子也是要抢的。
上海这一轮牛市的短期顶部大概是在2017年3月份。当时我记得在上海孙桥，就是距离市中心将近21公里的地方，旁边开了两个新盘，单价6.5万。我当时觉得好坑，因为这个价格都都可以买到内环内的房子了。就在前几个月，这两个盘有后续开盘了，定价依然是6.5万，我忽然觉得好便宜，开发商真没坑人。
这就是静淡市下大城市房价的现状。即便是调整，也只会有短暂的回撤。现在你觉得略坑的短期顶部，拉到到更长周期来看，也没什么大问题。耐心一点，一切都会好起来的。
07
我平时喜欢历史，特别爱看《明朝那些事》。名臣于谦保卫北京那一段，我看了不下百遍。现在楼市的处境，时不时让我感觉和当时的北京城处境有些相似。
那年明朝皇帝亲征被蒙古骑兵俘虏，明军精锐尽失，只剩老弱病残。蒙古大军兵临北京城下，明朝群臣力荐新皇帝弃城南迁，投降言论更不在少数。只有于谦主张力战，并身先士卒，站在阵地最前面。
大战在即，于谦面对着士兵们惊异的目光，斩钉截铁地用一句话表达了他的心意：“终日谈论忠义，又有何用，现在才是展现忠义之时！报国杀敌，死而不弃！”
最终明军大胜。
我们终日谈论楼市信心，押注大国崛起，又有何用，现在才是展现信心之时。
坚守阵地，千万不要放弃。
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