近日，由睿和智庫、萬商俱樂部、樂居財經聯合舉辦的《2018（第三屆）中國不動產資產管理峰會》在北京舉行，以 “穿越迷茫，慢行的智慧”為主題的本屆論壇旨在當下“不確定性”的經濟環境下，整合行業先驅力量，總結過往經驗，共同探討不動產資管未來路徑。
同日，憑藉2018年在地產及產業投資方面的穩健表現，遠洋集團榮膺主辦方頒發的最具含金量的年度大獎——“2018年年度風雲企業”獎項；遠洋集團副總裁、遠洋資本總經理王洪輝榮膺“2018年年度風雲人物”稱號；遠洋資本與光大安石、弘毅投資等知名另類投資管理機構一同榮膺 “2018年中國資管新勢力年度金睿機構”獎項。
圍繞“三大策略”佈局不動產投資
遠洋資本副總經理周嶽受邀在“開發到資管，慢行智慧下的精益思考”主論壇上發表了題為《遠洋資本的不動產資管創新路徑》的主題演講。
周嶽指出，2018年，中國另類投資管理市場發生了巨大的變化。這種變化直觀地體現在“資金端”和“投資端”兩個方面: 首先，由於資管新規的出臺，在“資金端”非標資金縮水嚴重，套利業務難以為繼。其中，債權性質資金受到限制，股權性質資金也受到一定程度影響。2018年，股權基金LP募資量比17年回落60%。
與之相應的，在“投資端”，私募基金投資持有型物業的比例大幅增加，地產投資將成為私募基金投資端的“主戰場”。隨著中國不動產REITs的逐步放開，房地產併購交易機會將得到凸顯: 不動產類資產的流動性提升、交易量大幅增加，受益於流動性溢價，不動產投資的存量價值將進一步得到提升。
周嶽表示，基於此，未來，遠洋資本在地產投資方面的策略將圍繞三個要點展開：
第一，著重關注增值型與機會型投資機會。地產的投資策略可分為四類——核心型、核心增益型、增值型和機會型。遠洋資本採取增值型/機會型策略，重點投資城市更新、存量物業改造類項目。中國房地產市場已進入“存量時代”，在可預見的未來幾年，一線、準一線、區域性中心城市核心商業地段將鮮有土地、新造寫字樓和酒店式公寓入市。據此我們認為，位於核心區域城市更新類及存量物業的改造提升是具有可挖掘性和盈利空間的優質投資機會。
第二，關注並挖掘不良資產中的投資機會。不良資產與地產行業的運行週期是全然相反的：地產行業是典型的順週期發展，而不良資產則是逆週期。在當前經濟週期下行的大環境之下，通過前端介入以相對較低的市場價格獲得具有改造更新和增值潛力的優質標的，在市場“翻轉”時，再通過運營方式處置資產回籠資金的操盤模式已得到市場驗證。我們預計，到2020年，不良資產行業的市場規模可達到6萬億。但需要強調的是：由於不良資產的交易結構複雜、業態改造升級處理難度大；項目持有周期長、退出風險高，市場的准入門檻也比較高，機構須結合自身特點謹慎評估風險。
第三、輕重並舉、雙管齊下。遠洋資本獨特的另類投資管理業務模式使得重資產端——地產投資與輕資產端——股權投資可實現有效協同。周嶽進一步以遠洋資本在“物流地產”領域的投資佈局為例，與出席論壇的600餘位行業專家、同業嘉賓、媒體朋友分享了遠洋資本在不動產資管創新方面的成功經驗。
從“倉配一體”到“以輕構重”
2018年，方興未艾的物流地產行業迎來了一輪爆發式增長: 新零售業態正推動著“人、貨、場”等商業要素的重構，由此催生“物流地產”成為新的資本風口。遠洋資本作為較早試水“物流地產”的另類投資管理機構，在業內首創了“重資產持有＋輕資產運營”的獨特投資邏輯與佈局模式。
“物流地產與商業不動產在投資的‘底層邏輯’上是相同的，都是重資產投資，即：通過獲取土地建設資產，經過運營、持有最終實現退出。”周嶽指出，但不同的是，遠洋資本並沒有選擇完全在遠洋的“體系”內構建這一業務，而是通過輕資產端——PE股權投資的方式在大物流賽道“自選取”領軍企業，再基於這些垂直領域龍頭企業的需求獲取並運營物流地產項目。
2018年，遠洋資本在“大物流”股權投資賽道收穫頗豐：先後投資九曳供應鏈、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、髮網等垂直細分領域優質物流企業，實現“從最初第一公里配送到倉儲運營、幹線配送到最後一公里同城配送”的閉環佈局。
“這些物流公司無一例外都有長期租賃倉儲設施的需求。”周嶽舉例介紹到，通過這種“輕資產”佈局方式，遠洋資本得以成功錨定租戶（被投物流企業），再依託自身在重資產端的優勢與屬性幫助被投企業獲取物流用地並提供長期回租的附加增值服務。
通過這一“輕重並舉”的模式，今年以來，遠洋資本已陸續在包括天津、鄭州、武漢、南京、嘉興、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等熱門城市獲取了十餘個物流地產項目。截止目前，在管運營倉儲面積已超過100萬平方米，儲備面積達300多萬平方米，快速躋身物流地產行業“第二梯隊”。
“未來2-3年是物流地產的重要‘窗口期’，遠洋資本將以冷鏈開發能力作為核心差異切入點，持續深耕‘以高標倉開發投資為核心競爭力’的物流地產領域，並在未來的1-2年逐步釋放儲備倉儲項目，圍繞核心樞紐區域‘以點成線’逐步形成輻射全國的佈局。”周嶽透露，與物流地產投資邏輯類似，遠洋資本也在關注長租公寓、教育地產、以及醫療地產等領域內創新性的投資機會。
當日下午，遠洋資本受邀作為協辦方共同發起“物流地產”分論壇， 並邀請到包括駒馬物流、九曳供應鏈等物流垂直細分領域的領軍型企業負責人、行業專家到場參與分享論壇。
遠洋資本高級投資總監王瑞在分論壇上發表了題為“資本助力的物流企業升級與投資融資新風向”的主題演講。他指出，新零售發展將改變並進一步帶動現代物流行業發展，從“人找貨”到“貨找人”：一切圍繞消費者需求 。“貨找人”趨勢下商業組織邏輯逐漸發生改變 ，圍繞用戶、基於服務範圍（距離），構建服務場景 。用戶可通過多場景、多渠道，享受便利、透明的購物體驗 ，基於服務場景與距離，設計供應鏈體系與物流交付 。
在新的物流趨勢下，物流開發商將從單一的物流倉開發建設，轉向以用戶需求為基礎，打造柔性供應鏈基礎設施群；同樣的，現代物流企業單純只做物流會逐漸失去競爭力，物流企業應該逐漸向S2B2C模式延伸，S端切入點有統籌商流、開展供應鏈金融等；而對於物流地產運營商而言，外部變量的引入將促使運營商加速實現從“倉配一體化”到“以輕構重”模式的轉變，即以倉為核心，數字化分析為核心能力開拓“全渠道一盤貨”模式，從而提高重資產運營效率的模式。
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