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摘要：無論是基建的4000億，還是商貿集團的500億目標，張玉良想“一夜之間就造出個羅馬”。
編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對於房地產行業的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關於未來的猜想，想要重構未來，都應是基於過去的經驗和總結。
故此，觀點地產新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？
觀點指數62歲的張玉良並無退意，過去這一年，他不出意外地成功連任了綠地控股董事長兼總裁，成為又一個打破國企管理層60歲退休規定的“掌舵人”。
不過，隨著年齡的自然增長和行業競爭加劇，留給他的時間並不太多，在開始全新的三年任期後，張玉良再次“大象轉身”。
2018年10月，綠地宣佈新一輪戰略規劃，一改過去以房地產為主業，大基建、大金融、大消費協同發展的“一主三大”的戰略，重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團。
對整個房地產行業而言，2018年的這場“寒冬”令不少房企正經歷著“至暗時刻”，萬科喊出活下去，碧桂園宣佈暫緩投資，向內收斂是房企的過冬術。
但這顯然不是張玉良的風格，當多元化陀螺早已旋轉起來，這個敢於冒險的領導人，並不會輕易停下手中揮舞的鞭繩。
另一方面，地產主業從曾經的銷冠滑落至第六，更是綠地無法迴避的挑戰。由此，在尚未跨過4000億銷售門檻時，張玉良便提出，未來三年綠地年均銷售規模保持在5000億元以上。
多元化陀螺
雖然坐擁近萬億的龐大總資產，但外界對綠地到底是一家怎樣的企業始終充滿“疑惑”。從收入構成的直觀呈現來看，如今綠地已不能算是一家純粹的房地產企業，多元化一直是它的標籤。
2018年三季報顯示，期內，綠地房地產營收和基建業務營收幾乎持平，分別達到1041億元和1009億元，此前的半年報中，基建的營收甚至一度超過地產，放在任何一家房企，這大概都是無法想象的。
而在綠地最新提出的戰略規劃中，2020年大基建產業目標經營收入超過4000億元，佔據整個集團的半壁江山。
與此同時，對2018年新成立的商貿集團，綠地的目標也並不低調——2019年至2021年每年營業收入實現翻番增長，確保到2021年營業收入達500億元、利潤總額10億元。
顯然，無論是基建的4000億，還是商貿集團的500億目標，張玉良想“一夜之間就造出個羅馬”。
對規模的渴求一直是綠地最顯著的特點，為此，除地產主業之外，綠地也從不固定於某個單一的產業。從2005年後開始的能源、汽車，到如今的基建、商貿，綠地旗下經營各種業務的公司也如野草般生長起來。
用張玉良自己的話概括，戰略就是下雨打傘，環境一旦變化了，策略馬上就要變。
一位綠地的創業元老曾在書中回憶：“那時候大張旗鼓，幾乎一個星期就成立一個分公司。”
也曾有傳說，有一次張玉良走在上海的大街上，突然對腳下的人行道地磚產生了興趣，於是產生了專門生產地磚的念頭，並很快選擇了一家臺資企業合作，但最後結果以失敗告終。
或許對張玉良來說，要多元化還是專業化從來就沒有明確界限，他就像一個戰略下的機會主義者，只要是能將綠地做大的機會都會去嘗試，而且每涉足一塊新業務，都要迅速做大。
以已經形成規模的基建業務為例，雖然在成立之初，綠地就曾涉足過綠化改造和動遷房建設等基礎設施業務，但從2015年基建作為單一產業發展至今，也不過短短4年時間，期間增速甚至遠超房地產主業。
綠地年報顯示，2014年到2017年，綠地基建業務分別完成250.95億元、426.62億元、1048億元的營業收入，年複合增長率超過60%。
為迅速擴大規模，綠地從2015年開始已連續第四年參與國企混改，收購標的全部為基建企業，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工以及2018年最新的天津建工，四次一共花了55億元。
有綠地的員工這樣說過，一旦張玉良對新業務定下了營收規模的目標，手下的人就必須付出所有努力去達到，“我們的工作，沒有60分這一檔，只有0分和100分、完成和未完成。”
如今，為抓住上海國際進出口博覽會的機會，綠地將原來大消費業務相關的商業集團更名為商貿集團，而張玉良的重心也放在了這一新興業務上。
市場對綠地這樣頻繁的戰略變化嘖嘖稱奇，每一個高達千億的業務轉型背後，這家企業就像一塊橡皮擦一樣，用難以置信的速度迅速調整。
只是，當多元化的陀螺旋轉起來，綠地似乎已無法停止，在不斷地佈局與結局後，又一次次重新走回局中。
地產“依賴”
多元化過程中，與王健林“揮一揮衣袖不帶走一片雲彩”不同，綠地對住宅開發業務始終是依賴的。
“萬綠之爭”遠去後，受制於商辦的限售政策，近三年綠地已由曾經的銷冠跌落至第六，規模上的落後令張玉良不得不加快追趕。
根據觀點指數公佈的數據，2018年綠地共完成銷售額3680億元，未實現年初4000億的目標，同比增長幅度達到20%。
與此同時，儘管基建業務已有超過千億的營收，但相比於地產業務高達26%的毛利率，基建的毛利率僅在3.16%左右，對上市公司整體的毛利貢獻較為微薄，另外包括能源、汽車、商品銷售等多元業務的毛利率也都處於3%-5%的水平。
換而言之，綠地上半年61億元的歸母淨利潤中，主要還是來自於房地產業務。
因此，為保證地產規模以及公司整體的利潤，在獲取土地上，綠地在2018年也較過去兩年表現得更為積極。
據觀點指數不完全統計，2018年前11個月，綠地累計獲取項目109個，新增權益土地面積約1900萬平方米，權益計容建築面積3836萬平方米，權益土地款約720億元，平均土地成本不到2000元/平方米。
相比之下，2015年到2017年，綠地分別新增項目個數為69、68、69，權益土地金額則是484億元、846億元及457億元。
有接近綠地的人士對觀點指數表示，雖然基建的利潤貢獻短期內不及市場預期，但在拿地，尤其是獲取低價大項目上，基建板塊是不可或缺的因素。
比如在2016年初成功控股江蘇省建後，綠地就在同年中標南京地鐵5號線工程PPP項目，合同總價達196.13億；在獲取項目的同時，綠地不僅能夠獲得地鐵沿線的土地，還可以通過投資、開發地鐵，涉足地鐵上蓋物業的開發、建設、運營，以及地鐵車廂廣告運營等多項業務。
不難發現，從早期的超高層地標、產業園區，到近年的特色小鎮、空港高鐵物流、軌道上蓋和沿線物業開發，張玉良總能抓住政府所想。
事實上，如果綠地只是一家純粹的房企，地方政府也不會對其青睞有加。當政府劃定一個新興區域發展時，一般市場化的企業會有所觀望，但綠地算賬的方式卻不相同。
因此，雖然張玉良希望每個業務都能快速發展並獨當一面，但對於現階段的綠地而言，地產和各個多元化業務並不能拆分來看，他們既渴望獨立走路，但又必須在一個籃子裡彼時共生。
資本市場天平
另一個不可迴避的現實是，隨著新業務鋪開和拿地增多，天平的另一端上，綠地在資金方面正面臨不小的壓力。
半年報顯示，截至6月底，綠地控股總資產高達9038億元，同時負債高達8042億元，較2017年底增加491億元，創下新高；資產負債率達到89%，處於較高水平。
儘管現金流得到改善並持續為正，且手握768.44億元的貨幣資金，但從融資表現上，綠地短期之內仍面臨壓力。
12月21日，綠地發行1.5億美元定息債券，票面利率高達9.125%。相比之下，萬科之前發行的6.3億美元中期票據，利率僅為5.35%。就算與民營企業相比，綠地的這筆美元債也並不便宜。
與大多數房企一樣，面對融資緊縮的掣肘，張玉良手中最大的籌碼是加大地產銷售的回款。
上半年，綠地的回款率高達90%，共計回款1476億元。然而，隨著行業出現銷售下行，三季度時，回款率表現已有所回落，低至82%。
對於綠地的財務表現，資本市場反應並不樂觀。
過去一年，綠地控股股價從最高點10.42元/股回調了近四成，市值已由最初的超過3000億跌至不足800億，不及綠地總資產的一成。當中有A股大環境的影響，但投資者的不看好也是重要原因。
半年報顯示，綠地控股的股東中，張玉良及格林蘭團隊以高達29.13%的持股比例佔據第一大股東之位。另外，上海地產、上海城投兩家國資委企業分別持有25.82%及20.55%，加上其他機構持有股份，綠地在市場上流通的股份份額不到18%。
值得注意的是，2013年曾以5.62元的最低認購價，斥資58億元參與綠地增資擴股的平安創新，經過過去兩年大量減持，已不再是綠地股東。平安的退出，大股東鮮少增持，市場對綠地有不確定情緒。
張玉良對此同樣無可奈何，面對小股東們對市值的渴求，除了表示“正在努力加強市值管理”，他似乎難以給出更有說服力的解答。
顯然，在保證現金流的底線後，規模與利潤的天平中，以“世界的綠地”為目標的張玉良始終更青睞前者。
只是，隨著年齡的自然增長和行業競爭加劇，留給他的時間並不太多。
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