由于板块小区数目众多我们本文只罗列各板块入围过成交量TOP20的小区，从这些小区近10年的成交量排名变化来探究该板块近10年买房者购房偏好的变化。我们会从每个板块挑选出成交排名上升、下降的典型案例进行分析，大家可以把这些分析要素作为您选房参考。
2018年“杨浦区”各板块成交量TOP20的小区排名变化
鞍山板块
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：鞍山六村
排名上升理由：低总价学区房
鞍山六村，早期排名在15名左右，近些年升至前10名，靠近第5名，成交排名有所上升
鞍山六村是打虎山路第一小学的学区房，总价低，比周边几个小区总价都要低些，且离学校很近，又靠近地铁和公园，因此成交排名上升也不足为奇。
排名下降案例：和平花苑
排名下降理由：面积大总价高，供应减少
和平花苑，早期排名在5左右，近些年已经快跌至20名了，成交排名大幅下跌
主要原因是和平花苑作为学区房面积大总价高，随着房价一轮轮上涨，多数购买学区房的人宁愿选择小面积户型来过渡，而不愿花高价购买一个房龄老、品质一般、流通性较差的大面积学区房。
且从历年的成交数据来看，和平花苑110平以上的3房成交量也很多，但近些年该面积段的供应明显减少，因此综合总价高与供应减少和平花苑成交排名逐年下降。
东外滩板块
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：明园村小区
排名上升理由：低总价学区房2房，区域内大规划
明园村小区，早期排名在20名以外，近2年上升至10名以内
首先是因为明园村小区总价低，320万以内便可以买到2房，且它是齐齐哈尔路第一小学的学区房，区域内相同总价还能买到眉州路515弄小区，但它没有学区房属性。
其次明园村小区西侧城市界面将发生翻天覆地变化，南侧是八埭头城市综合体项目，西侧是中外建综合体项目，东南是东方渔人码头，翡丽甲第、八埭头滨江园等豪宅拔地而起，这些都拉动了明园村小区的成交排名。
排名下降案例：长阳新苑
排名下降理由：可替代项目太多
长阳新苑，早期排名在5左右，近2年跌到20名以外了
主要原因是长阳新苑房源所处的总价段竞品很多，如万登花苑、锦杨苑这类学区房，还有保利香槟苑、圣骊河滨苑这样的品质次新房，随着东外滩西侧的大规模开发，长阳新苑的市场越来越受限制。
黄兴板块
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：兰花新村
排名上升理由：周边配套逐步完善
兰花新村，早期排名在30名以外，近些年上升至10名左右
主要是因为兰花新村周边配套不断完善，2009绿地汇创国际广场开业、2010年10号线开通、2013年硕和生活广场开业、2015年合生国际广场开业，周边配套不断更新完善拉动了兰花新村的成交排名。
排名下降案例：杨浦欣园
排名下降理由：可替代项目太多
杨浦欣园，早期排名在20名之内，近些年已经跌落至50名左右了，成交排名大幅下滑
杨浦欣园是05年的动迁房，早期二手房放量凭借房龄新的优势，成交排名自然不会差，但杨浦欣园是动迁房租客多，小区环境一般，且交通商业等配套都很匮乏，与西侧浣纱五村、六村等项目相比房龄新的优势也逐渐减弱，价格上也不占优势，因此成交排名下滑严重。
五角场板块
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：财大小区
排名上升理由：稀缺低总价2房、周边配套完善
财大小区，排名从最初的20名以外，上升至10名以内
主要原因是随着房价的上涨，特别是2016年的大涨，片区内300万以内能买到的2房房源越来越少，作为区域内低总价2房挂牌量比较大的项目——财大小区成交排名自然上升，且财大小区周边配套越来越丰富，特别是创智天地的设立，使得五角场成为上海知识高地和创新力之源。
排名下降案例：皇朝新城
排名下降理由：总价高、户型面积不匹配
皇朝新城，早些年排名在15名左右，近2年下降至50名，成交排名大幅下滑
主要原因是皇朝新城早前因为是区域内较早的一批次新房供应量又大，因此成交排名比较靠前。皇朝新城2房做到了120平左右，近2年随着房价的上涨皇朝新城面积大总价高的劣势凸显，房龄优势也逐渐较低，距离地铁站又比较远，因此成交排名大不如前。
新江湾城板块
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：九龙仓玺园
排名上升理由：品质次新房放量
九龙仓玺园，2013年开始有二手房入市，近几年成交排名都在10名之内
九龙仓玺园位于10号线新江湾城站附近，是区域里高端品质次新房，早些年因为二手房刚刚入市，挂牌量较少，近些年挂牌量增大，凭借新江湾城国际住区的高品质以及完善配套、房龄优势，成交排名有所上升。
排名下降案例：大众花苑
排名下降理由：噪音影响
大众花苑，早期成交排名在5名左右，近2年降至25名
主要原因是大众花苑靠近在建的地铁18号线，每日修地铁的噪音和道路的不通畅，使得小区成交受到影响。
中原板块
*下图中的数字，为历年该小区成交量在该板块中的排名
*标有 "★"符号的为案例小区
排名上升案例：水电新村
排名上升理由：受新江湾城国际社区辐射配套好总价低
水电新村，早期排名在30名之外，近2年升至20名左右
主要原因是新江湾城的经过10多年的发展，已经成为上海知名的国际社区，该小区受新江湾城国际社区辐射，高档住宅环伺、环境优美、学府林立，且小区总价低，400万以内便可入驻新江湾城，小区自然成交排名会上升。
排名下降案例：莱茵半岛
排名下降理由：总价高、替代项目涌现
莱茵半岛，早期排名在15左右，近些年跌至40名以外了，成交排名大幅下降
2007年底8号线的通车，带动了莱茵半岛的成交，近些年随着旁边新江湾城的建设大批品质豪宅的涌现，分流了莱茵半岛的客户，外加莱茵半岛的房龄越来越老，总价又很高，因此成交排名逐年下滑。
閱讀更多 房導航官網 的文章
