■本報見習記者 王明山
隨著公募FOF產品陸續推出，如何降低投資標的之間的相關性，以有效地分散FOF產品運行時的風險成為眾基金管理人面對的共同問題。股市債市之外，REITs作為一種另類投資資產進入了公眾的視野，按照資產配置多元化的思路，公募REITs的適時推出已經十分必要。
近年來，無論是監管部門還是基金管理人都從未停止過對公募REITs的探索，海外REITs產品的成熟運行也給我們提供了豐富的經驗。《證券日報》記者注意到，泰達宏利基金的外方股東宏利資管在海外市場已經具備多年管理公募FOF和REITs產品的成熟經驗，對於我國公募REITs市場的思考和探索，先進且堅實。
近日，《證券日報》記者走進泰達宏利基金，獨家專訪了泰達宏利基金總經理劉建。在訪談過程中，劉建表示，在房地產政策的精準調控下，房價在未來幾年出現大幅上漲的可能性已經不大，但是租金的上漲幾乎能夠確定，“REITs市場的開發也能夠推動不動產行業產業升級，勢必會為資產配置的多元選擇開闢新藍海。”
全球REITs市值1.8萬億美元
我國公募REITs在積極探索
REITs，是“房地產投資信託基金”的簡稱，它是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金、由專門投資機構進行房地產投資經營管理、並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金。海外運行的經驗來看，其收益主要來源於租金收入和房地產升值，大多數REITs是以公募基金作為發行載體。
截至2016年年底，在美國市場上的成熟REITs約有220只，涉及商業辦公、住宅公寓、酒店、倉儲、醫院等多種類型的不動產，總市值規模約為1.02萬億美元，全球市場REITs市值達1.8萬億美元。就亞洲市場而言，截至2016年三季度末，亞洲市場上活躍著141只REITs，總市值2096億美元，其中近95%的體量來源於中國香港、日本和新加坡市場。
我國目前尚未推出海外成熟資本市場的公募REITs產品，但監管部門和各市場主體在對REITs的探索上卻從未停止。目前，在我國現有監管法律框架下推出了在功能上與成熟市場上的標準REITs具有一定相似性的“類REITs”產品：如在中國香港上市的越秀REITs、私募市場上的中信啟航REITs以及公募市場上的鵬華前海萬科REITs。
對於REITs該如何定位，劉建表示應該把其看做是長期的大類資產配置工具。劉建談到：“公募REITs可以為房地產行業帶來長期投資者和機構投資者，有助於房地產企業落實去槓桿去庫存的要求；另外，通過公募REITs的公共化和流動性，也將大大活躍房地產市場和證券市場；對投資者而言，公募REITs為投資者提供長期穩定的資產配置工具，便於大眾投資者配置房地產的金融資產，減少對住宅物業的過度投機。”
推出公募REITs十分迫切
目前面臨“四大難題”
從國際經驗來看，以公募基金作為發行載體的REITs產品，不僅有助於提升房地產的透明度，為房地產資產的提供流動性，也具有實現重要的經濟目標。劉建對《證券日報》記者表示，公募REITs市場前景廣闊，在推動金融市場供給側改革、提升金融服務實體經濟的效率、促進房地產行業健康發展、提高金融產品供給質量等方面具有重要的價值和意義。
中國迎來了大資管時代，產品同質化逐漸成為資管行業面臨的重要問題之一。“REITs作為一種高比例分紅、高收益高風險的長期投資工具，一經推出即是高度成熟的金融產品。REITs與其他金融資產的關聯性較低，也為我國投資者在資產配置多元化的選擇上提供了新思路。”劉建說道。
從成熟市場的經驗來看，公募REITs的推出往往是在經濟環境表現不佳時，以此來激發市場活力。劉建對此分析稱：“我國的房地產市場已經在全球排名第一，在房地產政策的精準調控下，房價在未來幾年出現大幅上漲的可能性已經不大，未來更多的價值是在盤活存量上，說的直白一些，近50萬億元的資產在‘睡覺’，是一件很可惜的事情。”
但是，目前我國還未推出標準化的REITs產品，主要是因為還面臨著四個難以解決的難題：首先，缺乏對REITs的正確認識，市場上仍有“REITs是為不動產業加槓桿的融資工具”等認知誤區。
其次，缺少針對REITs的法律定位和法規框架，目前發行的類REITs產品在投資期限、投資範圍、收入來源、負責限制、信息披露、關聯交易、分配方式等諸多方面仍沒有統一制度規範。
再次，現有稅收環境約束REITs的發展，REITs發展較為成熟的市場均為REITs產品設計了稅收優惠方案，但是目前我國還沒有專門針對REITs產品的法律框架，REITs產品相較其他非不動產投資基金存在一定的稅收劣勢。
最後，REITs市場的相關基本條件不成熟，中國不動產高速發展，不動產行業短期積累了巨大體量，但是相關的金融發展卻相對滯後。
泰達宏利基金
願當FOF和REITs先行軍
《證券日報》記者瞭解到，泰達宏利基金的外方股東宏利資管在REITs方面也已經有比較豐富的經驗，在2016年的5月份，其管理的REITs產品在新加坡交易所上市，目前已經成為該REITs市場的三巨頭之一。截止到2017年10月份，該產品在成立以來的總回報率達到27.3%。
劉建介紹稱，宏利金融集團在全球不動產投資的項目已經涉足廣泛，全世界所有種植蔓越莓的農地有70%是由宏利集團直接管理，華盛頓州蘋果產量的一半以上都是在宏利金融集團的管理之下產出，宏利金融集團也是全球機構投資者中最大的林地管理者。在全球不動產投資的金額已經超過400億美元，亞洲市場目前僅有17億美元。
17億美元的規模，相對400億美元的總量來說佔比並不算高。對此，劉建解釋道，17億美金，其實有70%比例的資產均是在過去三年間進行的投資，這也體現出在近幾年宏利金融集團對於亞太不動產市場特別看好，持續加大對亞太地區不動產的投資。
近幾年在亞太市場上的發力，劉建在接受《證券日報》記者採訪時也表達了其看法：經濟成長，2008年之後，亞洲一直是全球經濟增長的領頭羊；貨幣政策，因為量化寬鬆，歐洲美國現在都面臨著利率正常化壓力比較大的階段，但是亞洲地區相對來講壓力比較小；從cap rate角度來看，不管是從趨勢還是從收益率的利差來看，亞洲地區都具有相當好的吸引力；人口的結構，亞洲的人口的增長速度較快，中產階級快速的崛起，需求也相應抬升。
“堅持做對的事情，做時間的朋友”，這是做投資最經典的格言。劉建表示，泰達宏利基金在未來公司的戰略規劃中已經把養老FOF和公募REITs放在極為重要的地位，他談到：“對於養老FOF，從海外經驗來看，公募基金的發展到成熟階段， FOF產品或養老產品的佔比已經能夠達到一半以上，考慮到未來我國經濟環境的變化、我國稅收政策變化、我國未來公募基金行業的發展，我們在近兩年率先佈局了FOF產品。”
FOF和REITs市場前景廣闊，但在剛剛推出之際還需疏通諸多障礙，其中最為嚴峻的便是投資者教育。劉建回憶稱，在公募基金剛開始發行股票型基金時也經歷過這個階段，經歷了幾年投資者教育工作後，投資者才瞭解到股票型基金和一般的銀行理財之間的差別。
訪談進行到最後，劉建信心滿滿：“我們在發行養老FOF的過程中，也組織了170多場的投資者教育活動，投資者教育工作實際上是為了公募基金行業，而不是單純為了我們自己。養老FOF剛剛起步，REITs尚未推出，投資者教育工作任重道遠，但是我相信整個行業都會認真做這件事情，而泰達宏利基金願意擔當公募FOF和REITs的先行軍。”
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