什么是“腾退”

腾退这个概念算是北京特色，最早起源于关于绿化隔离带腾退的办法，到今天已经发展成为了与拆迁、征地并列的拆迁三大法宝之一。

集体土地上的房屋腾退，其区分于拆迁、征地的明显特点就在于，腾退是以乡镇府或村委会的名义主导的拆迁行为。根据北京市政府124号令《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定，拆迁行为必须取得拆迁许可证后方可进行。因此，大部分由村委会主导的腾退，往往是不合法的。

由于其一般缺乏正规的拆迁手续，导致拆迁公告存在明显的不合理、不合法之处，致使被拆迁人的利益严重受损。例如，腾退的期限普遍较短，如果在腾退期限内达不成协议，村委会就会采取帮拆的方式进行强拆。另外，评估公司的选定也存在不合理的地方，按理来讲，评估机构应当由被拆迁人选定，而实际上多由拆迁方委托，导致评估结果没有考虑被拆迁人的权益。

下面，段福惠律师将通过4个集体土地上房屋腾退案例的讲解，告诉广大的被拆迁人，面临腾退，该怎么办。

案例一丰台长辛店李女士

1. 基本案情

家住北京市丰台区长辛店的李女士家房屋面积400多平方米，被划入腾退范围内，腾退人是村委会，在委托律师之前，李女士与拆迁办协商多次，未谈妥。

2. 律师介入

律师介入后，通过申请政府信息公开，发现该项目未取得拆迁许可证（《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第七条：用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。），在没有拆迁许可证的前提下，拆迁办就无法申请行政裁决。该项目未按规定履行法定程序，所以拆迁办就不能通过合法的手段对李女士的房屋进行腾退。

3. 处理结果

本案未经过任何诉讼程序，前后不超过两个月，最终通过协商解决。2017年9月底，李女士与拆迁方签订补偿协议，案件以6套安置房的产权置换，和近1000多万的补偿款完美落定。

案例二朝阳驼房营陈先生

1. 基本案情

家住将台乡的陈先生，其房屋日前被划入腾退范围内，在腾退过程中，由于安置补偿标准极不合理，陈先生始终没有签订安置补偿协议。后北京市朝阳区将台乡人民政府对陈先生家的房屋实施了强拆。

2. 律师介入

陈先生找到我，我们将北京市朝阳区将台乡人民政府告上法院，起诉将台乡政府违法强拆。乡政府”甩锅“村委会，村委接“接锅”。但根据《村民委员会组织法》第二条之规定，村民委员会是基层群众性自治组织，没有强拆的权力，乡政府实施的强拆于法无据，是滥用职权行为。

3. 处理结果

一审裁定驳回起诉，后上诉，三中院法官组织协调，最终达成满意的补偿。同时委托的其他人在朝阳法院调解成功，比陈先生家少拿一百多万。

案例三朝阳金盏乡杜先生

1. 基本案情

杜先生家的房屋位于朝阳区金盏乡长店村，在土地储备项目的拆迁范围内。2011年1月7日上午6:00左右，政府在没有任何拆迁手续的情况下，其工作人员带领长店村委会和大批不明身份人员，开着挖掘机，手持盾牌棍棒，逼迫杜先生一家撤离房屋，随即就对其房屋实施了强制拆除，造成房屋灭失，屋内物品不知所踪。房屋拆除后，政府始终未对杜先生进行补偿，杜先生自己也积极维权，到派出所报案，进行信访举报。但始终没有获得合理的补偿。

2. 律师介入

杜先生之前也委托了其他律师，但其他律师走的仅仅是申请政府信息公开的程序，案件始终没有得到有效解决。于是杜先生委托了我，我立即起诉，在经过两次庭审后，通过协调的方式，使杜先生最终获得了满意的补偿。

3. 处理结果

在我之前委托律师的做法无外乎是申请政府信息公开，我接手后，单刀直入，直接诉侵权，针对强拆单位，很快就解决了补偿问题。

案例四海淀树村曹先生

1. 基本案情

曹先生住北京市海淀区树村厢黄旗，并且长年居住于此，后纳入棚改范围。由于对拆迁补偿不满意，拆迁人员便在曹先生家房屋附近建立围挡，并采取断水断电等手段逼迫曹先生搬迁，接受极低的安置补偿。甚至扬言如果再不签订补偿协议，就要进行“帮拆”，其实质就是一种非法强拆。

2. 律师介入

经过调查，发现海淀区海淀镇树村棚户区改造项目并没有制作任何合法征收文件，也没办理其他相关手续。为达到尽快拆除房屋的目的，拆迁人员无所不用其极，逼迫威胁曹先生搬迁。破坏大门、垒围墙等。《宪法》第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”公民的合法房屋受国家法律保护。我向当地公安局申请人身财产保护，请求公安机关加大对拆迁现场的巡检力度。

3. 处理结果

签订协议那天，本来谈好的1100万，核对下来，竟只有1000万。经过我方据理力争，才把剩下的那100万谈下来了。在此不得不再一次郑重地提醒广大被拆迁人，签协议时一定要仔细看金额、面积等等，并对其进行一一核算。