前言
2019年1月16日，由武汉房地产开发企业协会、湖北地产联盟共同主办的《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》隆重举办，不仅对2018年房地产市场进行了一次深刻总结，更对2019年的市场走向进行了深入地探讨。
湖北中原地产深耕武汉14载，连续多年被中国指数研究院评为“湖北策划代理十强企业”，作为行业内的领航者，凭借十数年的沉淀与钻研，依托大数据时代的信息整合，如今已形成前期顾问、营销代理、商业商务、渠道分销的全行业服务模式，不仅对市场有着敏锐的洞察力，更通过专业服务得到开发商企业以及业内人士的一致认可!
土地市场是房地产行业的一级市场，作为楼市风向标，对房地产走向有着指导意义。此次中原地产首席分析师杨丽宇就2018年的土地市场作出了充分解读，同时对2019年土地市场作出合理预判及拿地建议。
2018年房地产土地市场总结
01
2018武汉土地市场"关键词":负增长、流拍
■从2018年土地市场的整体表现来看，多个数据都出现了
负增长这个关键词，主要表现在成交宗数、成交面积、成交楼面地价以及土地出让金。■第二个关键词——流拍，2018年合计8幅地块流拍，6幅地块延期出让。流拍、延期、无人报价临时撤牌成常态。
谈及流拍的主要原因，主要有三个层面：
1. 房企融资收紧，融资成本提升;
2.新房市场预期恶化，日光盘占比明显减少，开盘去化率逐月下降，传统销售旺季“金九银十”全面失色，市场逐渐回归理性;
3. 出地节奏先慢后快，房企有心无力，2018年第四季度土地供应大幅增加，但房企受资金面和新房市场下行影响，拿地放缓。
02
2018年土地市场五大特点
1.三四环成供地主力：近几年地块出让主要集中在三四环之间，其中2018年三四环间的地块占比达5成，未来三四环楼盘或成供应主力。
2.供地区域集中：洪山、新洲、东湖高新、东西湖等区域成为土地主力供应区，未来1-2年内，也将成为新房集中供应区域，其中洪山白沙洲板块和新洲阳逻之心板块竞争激烈。
3. 市场“捡漏”机会出现：中小型房企或久未拿地房企下半场择机捡漏，摘得地块楼面价比周边地块低，与高价地做邻居，开发风险低。
4. 产业导入、商业商务自持运营等能力助力底价拿地：东湖高新多宗优质地块均牺牲地价，底价成交，为区域产业，配套等资源落地量身定制，汉正街嘉里地块和长江之门地块也是政府重点打造的城市名片，均以引进产业，特殊规划等因素，底价出让。
5. 租赁用地应运而生：“保民生，倡租赁”背景下，相应“租售并举”保障民生工程，竞配建、竞租赁等新的地块应运而生。
03
2018拿地房企动态盘点
1.收并购市场：除公开市场拿地外，以万科、保利为代表的品牌房企在收并购市场上投资活跃。
2. 首次进入武汉的房企：鑫苑、万隆、建发、弘阳地产均以收并购曲线落子武汉，此外、正商、中梁、中粮、德信则通过招拍挂市场进入武汉。
3.拿地排行：从品牌房企拿地建面TOP10排行来看，中建三局、万科、绿地等房企排名靠前，龙头房企拿地积极;同时品牌房企联合拿地也成常态。
2018年土地市场已然结束，2019年的钟声却以悄悄响起，即将展开的依旧是一场没有硝烟的战争，作为此次土地市场部分的发言人，杨丽宇对2019年的土地市场也有着自己独特的见解与预判。
核心观点
房企全面回归二线城市、武汉值得重仓
论点支持-
- 市场供应：随着武汉城市建设的步伐加快以及2019年军运会的到来，政府财政支出刚性且巨大，同时受到2018年新房二手房成交量下降导致的财政收入减少，2019年武汉政府供地意愿将不断增强，预计有更多更具性价比优质地块入市。
- 拿地需求：放眼全国，一线城市成交量历史低位，同比大幅下滑;三四线随着棚改力度减弱，销量增长放缓，特别是三线城市销量负增长;二线城市相对稳定，全年预计同比持平，因此预计开发企业将会在2019年积极布局二线城市。
- 武汉表现亮眼：全国各重点城市中，武汉市场推售量仍居高位，开盘去化率排名第一;且武汉房贷利率全国第一(最高峰时，首套上浮30%，二套上浮40%)，却也无碍新房成交，显示了武汉市场的强大韧性!
2019年，武汉土地市场将表现得非常“热闹”，一方面是在二线城市中，武汉政策面相对宽松，销售表现相对良好，另一方面，随着武汉在各房企中投资低位的上升，2019年继续深耕或来汉拿地意愿和实力更强。
敲黑板：拿地建议!
关于拿地建议，杨丽宇也分别作出了武汉市场拿地建议及三四线城市拿地建议——
■首先是武汉值得关注的深耕区域：
1. 军运会重点投入区域——沌口、蔡甸、东西湖，以上三个区域将会承接军运会的主要场馆建设，财政支出较大，预计推地的迫切性更大;
2. 轨道交通投入区域——东西湖、黄陂、沌口、汉南，第四轮轨道交通投资额越大的区域，财政压力越大，相应推地意愿更为迫切。如黄陂、光谷东、汉南、沌口等区域，轨道交通投资额居前。
3. 土地整理完成区域——杨春湖、长江新城启动区;随着武昌中心、洪山和南湖板块土地稀缺，杨春湖板块的300多万平方米商务和住宅用地将成为房企进驻的必争之地，随着地块土壤处理完工，杨春湖板块也将进入土地供应爆发期;长江新城利好频频，使得长江北岸的谌家矶—武湖—阳逻区块迎来极大发展机遇。2019年预计长江新城启动区也将步入供地高峰期。
■三四线城市拿地策略：
1. 可以长期深耕城市的城市：襄阳、宜昌
以上两座城市的特点明显：产业有支撑、人口有保障，同时与武汉相距较远，可以吸纳周边县市级人口
2. 游击战城市：十堰、咸宁
以上两座城市棚改尚未落实到位，尚有较大拆迁量，仍有机遇
至此，杨丽宇对于土地市场的发言告一段落，其精彩的发言获得了在场同仁的一致好评，对她全面细致的分析总结以及专业的拿地建议给出了高度评价。
未来已来，2019年的房地产仍将砥砺前行，中原地产愿紧跟时代的脚步，与更多业内同行达成一致愿景，为更多的开发企业提供更加专业并值得信赖的服务!
閱讀更多 湖北中原地產 的文章
