終於跨年了，二週前大家就開始用不同的方式展望2019，各種預測撲面而來。
許小年先生說：“大家都在說2019年充滿了不確定性，在我看來，2019年不用再預測了，沒有什麼不確定的，有三頭巨大的灰犀牛就蹲在那裡，時刻都有可能衝過來！”在風險面前，不能嗨點太低！
壹 ｜ 嗨點太低
有些人選擇性失明，在2018年最後幾天自娛自樂了幾回，剛從漲價偽通知的興奮中走出來，立馬就投入了禮嘉從11500降到9159土拍價的熱情懷抱中，讓之前的地王情何以堪。
經濟會議三個穩字調動起大家對房市調控全面放鬆的預期和對房價再次漲漲漲的願景，估計這也出乎與會人員的意料之外吧？
2018年405次調控政策穩住的樓市，被三個穩字重燃“漲”預期，這種群體逆常規思維和心態，比灰犀牛更讓人害怕！
有位朋友說，2019年的願望是在成都買套小房子，容下七尺床第，讓肉體落定，然後靈魂浪無止境。
靈魂的浪子也期望有能安放肉身的居所，房子始終是我們溶於血液的一種執念！當這種執念被投資化，被裹狹的豈止是經濟，還有眾多無處安放的生活，不得不壓縮的消費慾，然後再反噬回去。
貳 | 三穩=房價大漲？
三穩=房價大漲，這種解讀邏輯是什麼？我沒有找到支撐這個解讀邏輯的數據，穩就是穩！讓時間，讓通貨膨脹，讓貨幣貶值，讓經濟結構調整，讓科技發展等逐漸化解高房價帶來的壓力。
但無數歷史經驗告訴我們，也要做好不向美好願望發展的準備。
2018年12月21日西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授在北京發佈的《2017中國城鎮住房空置分析》報告中的數據顯示，2017年中國城鎮住房空置率為21.4%，而重慶高於北京、上海達到25. 6%。
房子少嗎？不少！有幾套、十幾套的家庭很多，新聞報道甚至還有幾百套的。
房子多嗎？不多！有些家庭在生活的城市幾代人都沒有一套。
正如經濟學家楊偉民先生所說，要根本解決的是住宅結構性失衡問題。經濟會議對於房市定調的中心詞是“房住不炒”！
叄 | “房住不炒”定調2019難大漲
2018年所有房市政策都圍繞“房住不炒”，2019年亦然，因城施策也不會脫離這個中心。
12月各城因城施策堅守下來的有四個，這四個都有一個共性“支持住而非炒”：
● 2018年12月菏澤取消一二手房限售；（待售房增加）
● 2018年12月廣州商業鬆綁2017年3月30日之前的土拍商鋪公寓可賣個人；(分流住宅購房者，待售房增加)
● 2018年12月深圳四大行首套房利率下調由“上浮”15%降至“上浮10%；（利好剛需）
● 2018年12月武漢部分銀行下調首套二套房貸款利率；（利好剛需、改善需求）
● 2018年12月衡陽取消限價；（很快在27日晚被叫停）；
● 2018年12月網傳合肥限購悄然小松綁，只有口頭通知沒有文件。（電話向相關部門諮詢則被告知沒有鬆綁）
肆 ｜ 2019年房企償債壓力加大
12月20日美聯儲2018年第四次加息25個基點，聯邦基金利率升至2.25%-2.5%，海外的融資利率在美元加息等因素的影響下明顯抬升。
10%左右的融資利率已經成為海外美元債的常態，在海外發債的房企還債壓力將加大 。
Wind金融數據顯示，2019年到2021年房企債券到期金額超過3600億；2019年到2021年內地房企海外美元債到期金額合計達699.68億美元。
加上年末有若干地產公司公告了海外債券的發行計劃，部分債券到期日也在2021年及之前，在不考慮提前贖回的情況下，未來三年房企美元債到期金額實際上已經突破700億美元。
還債壓力傳導至銷售回款，在限價政策難放鬆的前提下，重慶2019年新房價格大漲機率很小：
1.2018年已開盤未售完的新盤不能漲價；
2.對2019年待拿預售證的新盤，在有2018年9月後降價空間被鎖回款難的經驗下，房企在定價上預計會更加謹慎。
（數據來自重慶網上房地產）
伍 ｜ 以史為鏡，可以知興替
Hard times的《艱難時代》講述的是美國經濟大蕭條時期的很多小故事，有辛酸有淒涼有沒落有崛起，這些故事告訴我們，經濟是有周期的。
而通過房地產先於我們發展的其它地區、國家房價走勢，我們可以知道，房價也是有周期的。
從下面幾張圖我們可以看到，房價走勢是呈波浪狀，從最低點到最高點不是一蹴而就，從最高點到最低點也不是。
當然，我們目前看到的最高點也只是截止現在的最高點，在時間的長河裡，以後未必不會再創新高，但每一次下行週期都不是一兩年就結束的（香港97年-03年用時6年，美國1890+至1940+用時50年，日本從1991年-2005年用時14年）。
對於時間的長河，這只是白駒過隙，但對於我們，可能就是最黃金的年齡段，或是半生。
陸 ｜ 目前房價是在週期的高點嗎？
那麼目前的房價是在週期高點嗎？由於篇幅有限，明天為大家繼續分析！
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