國家對於房地產態度由嚴厲到放鬆到支持，基本上說明房地產對於經濟太重要了。連續密集的會議，發出重要的政策信號，說明樓市政策放鬆到救市，只需要等“穩”的提出，地方就會紛紛相應，收回之前的樓市政策。事實證明，蘭州、太原、菏澤、廣州、珠海、杭州的樓市政策放鬆、公積金放鬆與定向降資、降息及房貸利率下調、企業債的有條件、上市、再融資放開，就是對於“穩”的支持。最關鍵是國家一直對樓市政策保持因城施策、分類調控、分類指導的基調，給地方留有放鬆的空間。
2018年12月24日，住建部年會表示：“在2019年的十大重點工作任務中，前三大要務與房地產市場密切相關，為2019年房地產調控指明瞭方向：一是以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。二是以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。三是以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。”
如何實現2019年“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，這是對2018年12月21日中經會中有關房地產表述（要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任）的具體部署，是2019年地方政府要落實的重要調控任務。第一是堅持“房住不炒”定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。
第二是堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。第三是繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。第四是加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。
老謝認為，“三穩”釋放出2019年中國樓市八大信號：第一是救市信號！六城樓市調控鬆綁，政策風暖。第二是鼓勵信號！地方自主調控權擴大，允許地方政策調整。第三是成功信號！達到樓市調控效果，防止下行過快是目標。第四是回暖信號！樓市最危險的時刻、房企最苦難的日子已經過去了。第五是抄底信號！政策見底，房價回升，最好抄底買房時機已到。第六是支持信號！支持首次與改善的需求買房，部分調控政策收回！第七是放鬆信號！穩健，是貨幣政策放鬆。第八是上漲信號！政策回暖，地價、房價上漲。
老謝認為，“三穩”意味著2019年中國樓市6個趨勢：第一是棚改貨幣化安置不會一刀切，繼續推進。第二是去庫存繼續推進，部分三四線城市與縣區域城市。第三是房價上漲是大趨勢，不存在暴跌。第四是長效機制、房地產稅、遺產稅、空置稅不會出來。第五是房地產市場會比2018年好，不存在崩盤。第六是政策利好。降資、降息要來了，房企融資放開，限制性的政策部分取消或調整，房貸利率、首付、公積金貸款調整。
2017年12月23日，住建部年會表示：“明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。要保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。”
政策暖風，穩增長是大於一切。政策由收緊轉向放鬆，貨幣的寬鬆與融資的放開、樓市鬆綁、減稅降費、上調財政赤字率來了。
老謝認為，按照當前蘭州、珠海、太原、菏澤、廣州、杭州的樓市政策放鬆或調整與央行、銀保監會看，集中於限價、限籤的放鬆，限售的取消，限購的局部調整，首套房的首付、利率的下調，房企的企業債有條件放開，定向降準+降息，沒有出現大規模的貨幣、信貸、稅收等政策的放鬆，說明樓市調控是緊中有松，穩定市場防止風險為主。
老謝認為，2019年地方樓市調控放鬆或微調的方向，主要圍繞著支持首次與改善的住房合理需求及房地產下行過快、庫存過高、房子供應過剩的城市、房企融資難的問題，政策調整主要涉及到八個方面。其一是金融方面，降準、降息，釋放流動性。其二是融資信貸方面，企業債、IPO、銀行信貸等有條件的放開。其三是房貸利率方面，首套房、二套房的利率、首付下調。
其四是限制購房方面，限購、限貸、限商辦的條件放鬆或者微調，棚根貨幣化繼續。其五是價格管制方面，限價、限籤的政策放鬆或者取消。其六是房屋交易方面，限售的政策取消或放開。其七是資金監管方面，商品房預售款監督放鬆或微調。其八是稅收費用方面，首次與改善的住房減免。
2018年第二季度經濟平穩與房地產上行，政策嚴厲的態度與地方持續的調控相應，三四線城市加入到調控的陣容之中，即使是國家都是自2014年以來發出最嚴的調控聲音，非常的罕見。2018月7月31日，中政會表示：“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”
第一是2018年第三季度經濟下行壓力加大與房地產降溫過快，已經引起政府重視，政策轉向是信號，一次不提房地產，提“六穩”，這是首次政策見底與救市的信號。2018年10月31日，中政局表示：“實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，有效應對外部經濟環境變化，確保經濟平穩運行。研究解決民營企業、中小企業發展中遇到的困難。”
第二是2018年前11月，中國經濟下行趨勢惡化與房地產市場未穩定，再一次提到“六穩”，也再一次不提房地產，這是允許政策放鬆，允許地方鬆綁調控。2018年12月13日，中政局表示：“繼續打好三大攻堅戰，著力激發微觀主體活力，創新和完善宏觀調控，統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險工作，保持經濟運行在合理區間，進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，提振市場信心。”
第三是房企企業債融資放開，但是有條件的。2018年12月12日，國家發改委發佈《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（以下簡稱《通知》），支持建築業、房地產業營業收入大於300億元的企業進行發債融資。12 月14日，國家發改委表示：”貫徹房地產調控決策是堅決的、一貫的”，在核準企業債券過程中，將嚴格執行房地產調控的相關政策。目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，並不支持商業地產項目。
2018年12月24日，國家發改委表示：“未來將加強頂層設計，做好經濟形勢分析和政策儲備，加大投資補短板力度，釋放居民消費潛力。有效應對外部環境變化，紮實做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期各項工作。同時，加快建立健全推動高質量發展頂層設計、制度框架和工作分工方案，紮實推進供給側結構性改革。”
第四是一次定向降息+四次定向降準。2018年1月25日-12月19日，央行用實際行動告訴市場。一次定向降息：12月19日，創設定向中期借貸便利（TMLF），TMLF資金可使用三年，操作利率比中期借貸便利（MLF）利率優惠15個基點，目前為3.15％。四次定向降資，釋放2.3萬億流動性：第一次是2017年9月30日宣佈，2018年1月25日開始實施的面向普惠金融的定向降準，釋放長期流動性約4500億元。第二次是2018年4月17日晚上，4月25日實施的定向降準置換9000億元MLF，同時釋放增量資金約4000億元。
第三次是6月24日宣佈7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點，用於支持市場化法治化“債轉股”項目，同時撬動相同規模的社會資金參與。5家國有銀行和12家商業銀行釋放5000億資金，其他銀行釋放的2000億資金，用於支持小微企業。第四次是10月7日公佈的10月15日再次用定向降準置換MLF的行為，釋放增量資金約7500億元。
第五是2018年12月21日，中經會公報表示：經濟穩中有變、變中有憂，外部環境複雜嚴峻，經濟面臨下行壓力，要確保經濟運行在合理區間。宏觀政策要強化逆週期調節、積極的財政政策要加力提效，實施更大規模的減稅降費，較大幅度增加地方政府專項債券規模。穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持流動性合理充裕，改善貨幣政策傳導機制，提高直接融資比重，解決好民營企業和小微企業融資難融資貴問題。
供給側改革重心從“三去”轉到“一降一補”，從做減法到做加法。“必須堅持以供給側結構性改革為主線不動搖，更多采取改革的辦法，更多運用市場化、法治化手段，在”鞏固、增強、提升、暢通“八個字上下功夫。要鞏固”三去一降一補“成果，推動更多產能過剩行業加快出清，降低全社會各類營商成本，加大基礎設施等領域補短板力度。”激活資本市場，恢復股市融資功能，推動科創板和註冊制落地。“
2019年樓市政策的放鬆指導，正式的鼓勵地方樓市鬆綁的信號。構建房地產長效機制，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。2018年12月21日，中經會表示：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
2017年12月20日，中經會表示：”加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”
閱讀更多 謝逸楓 的文章
