12月22日，2018年德州中心城區土拍最後一場落幕，此次土拍相比前期，更多的是理性，最高成交價為745萬/畝，相比前期800萬/畝，1000萬/畝，出現了價格下滑。
經歷以往的火熱，德州樓市在2018年5月份後開始朝向平穩的方向發展，某些項目也開始重拾價格戰的利器，進行促銷去化，快速回籠資金。
一、監獄地塊
監獄地塊此次出讓起始價達到530萬/畝，成為此次土地出讓最高起始價，同時也是成交價最高的地塊，地塊的出讓也做了部分限制條件。
在工程建設之前，要依法將相關考古工作經費列入該工程預算，並按照屬地管理原則，及時向該地塊所在地文物主管部門提報考古申請材料，逐級報經省文物局批准後，與考古資質單位簽訂考古工作協議，進行考古勘探等文物保護工作，考古工作完成後，向文物主管部門提交考古勘探和文物影響評估報告。
監獄地塊位於老城區相對核心的位置，南側與三八路銀座緊鄰，東北側靠近第十中學，周邊商業及教育醫療配套設施相對完善。
此次參與競買監獄地塊的企業為4家，最終經歷40餘輪競拍，德州聚創地產分別以745萬/畝及511萬/畝的價格取得監獄兩地塊，摺合綜合單價644萬/畝。
根據網絡傳言，德州聚創地產為德州津德利商貿有限公司（崇德公館開發商）關聯公司。
根據計算，此次兩地塊摺合綜合樓面價4076元/㎡，加上建安等其他費用預計成本將達到7300元/㎡左右，而在12月16日，此地塊西北側德達玉園開盤，成交均價在8200元/㎡左右。
二、皇明地塊
皇明地塊成為2018年開發區區域（不含東部新區）首個也是唯一一個出讓的地塊，地塊佔地106畝，位於德百物流批發城北側，京臺高速西側。
皇明地塊相比監獄地塊，受關注相對較高，報名企業達到5家。
靠近澳德樂、市政府及德百物流批發城，同時處於開發區與東部新區的交接地帶，進可攻，退可守。地理位置優越，但地塊周邊大部分為舊廠區，且東側緊鄰京臺高速，環境相對較差。
最終歷經227輪，近6個小時，黑馬地產以470萬/畝的價格取得皇明地塊。摺合樓面價2935元/㎡。
三、高鐵片區地塊
高鐵地塊為太陽能小鎮東側原停車場，為東部新區2018年第三次出讓地塊，前兩次出讓均以底價成交，此次出讓卻因無人報名，導致流拍。
在上一篇文章針對高鐵片區進行了分析，（城市向東，德州高鐵片區距離繁華還有多遠？）每一個新的發展需要時間和資源的沉澱，我們對未來美好充滿期待和希冀，但是現實往往會狠狠的給我們一巴掌。
高鐵東部片區在綠地的進入，同時前期存量土地的開發啟動，市場的貨量在2018年迅速增加，但作為新片區，市場的認可度不足，繼而導致市場競爭較大。
四、市區土地供應
截止2018年12月21日，德州市中心城區住宅用地成交1244.4畝，成為繼2014年後土地成交量最高的年度，可建住宅面積為216萬㎡。
但在區域分佈方面，成交地塊分佈相對不均衡，成交地塊對集中於東部高鐵片區，面積佔比60%，其次為德城區，開發區土地供應面積最小。
五、市區住宅貨量供應
截止12月22日，德州中心城區住宅貨量供應161萬㎡，相比2017年減少20萬㎡左右，雖然貨量供應減少，但2017年中心城區住宅貨量供應多集中於四季度，11月、12月兩個月便達到40餘萬方，貨量多擠壓到了2018年。
2018年土地成交的增多，為2019年中心城區住宅貨量的供應奠定了基礎。
在2018住宅貨量供應區域分佈方面，相對失衡，貨量供應60%集中於經濟開發區，運河區最少，僅為4%。
六、房觀未來
每一個城市每一個區域的地產圈，圈內的人都會努力的維持圈內生態平衡，去抵制外來的入侵者，而外來地產企業想進入這個市場的都會去努力打破這種生態平衡，而進入圈子以後就會轉變為努力維持這個生態平衡，如同沒有買房的期待房價下跌，買了房的則期待房價平穩或上漲。
2017年的德州樓市市場的火爆期，以碧桂園、中梁為代表的外來企業努力擠入德州市場，但在進入後，後期的銷售業績不甚理想。而剛剛進入的綠地，面對市場的下滑期，也在努力的積蓄客戶，為首次開盤做準備。
而其他外來企業，在市場的高峰期通過各種渠道努力拓展，但真正進入德州市場的外來品牌房企寥寥無幾。
伴隨市場的調整深入，三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產業支撐的三四線城市更會進入下一輪的市場蹉跎期。正常的價格調整，更加有助於市場更長遠的健康發展。對於開發企業來說，積極營銷、合理定價，才是提前適應價格變化週期的不二法則。
從以往1067萬/畝，到800萬/畝，再到現在的644萬/畝，土地市場從瘋狂到理性的轉變，除了市場的下滑，開發商預期降低的原因外，還因開發企業資金的壓力，在當下房地產行業資金為企業生存的命脈，伴隨金融政策監管的深入，對於地產企業將是一個艱鉅的考驗。
跟隨經濟快速發展、人口增長紅利的減弱，房地產行業的週期將會變得越來越短，過去的一個完整週期多為3-4年，而現在縮短到了2年左右。
經歷了太長時間的夏天，我們便會忘記禦寒的本領，有的人甚至丟掉了過冬的衣物。
春夏秋冬四季的變化，讓我們能夠積蓄更多成長的經驗，市場的寒意，能夠讓我們恢復理性，重拾專業，行業熱度的下滑，對於某些企業是危，對於某些企業則是機。
最近兩天，朋友圈很多的從業者都在轉發各項利好，廣州的限購鬆綁，菏澤的限售取消，各項利好的出現，從另一個角度看，也標識著房地產市場的寒冬真的來了。要知道只有病人才會需要醫治，健康的人是不需要藥物的。
尤其對於某些在市場利好期，過度依賴地產行業的城市，風向的轉變，首先影響的將是這些城市。
例如菏澤，借勢棚改，地產行業的利好期，大拆大建，土地出讓面積位於全國前十。行業的風吹草動，將是重大的影響。
預計2019年，德州樓市將進入調整期，當然調整期，並非出現大幅的波動，更多的將是橫盤調整，紮實行業發展基礎。
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