2010年以來，中國的物流業特別是現代物流業發展迅速，2017年中國的物流業收入為8.8萬億元，同比增長11.5%，中國的貨物總量和貨物週轉量連續多年穩居世界第一。物流也越來越凸顯出其在經濟發展中的重要作用和不可或缺的戰略地位。
由於物流業需求的穩定增長，中國的物流地產商崛起，國內、國際地產商紛紛佈局中國。目前，中國有17家主要的物流地產商，包括以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業和以寶灣、宇培、易商等為代表的國內物流地產商。新參與者包括阿里菜鳥物流、京東、1號店等電商企業，萬科、綠地等傳統房地產商轉型物流地產開發商，以及TCL、中儲股份等傳統工商貿企業。
此外，物流地產也迎來了政策利好，《國家物流樞紐佈局和建設規劃》2018年底發佈，明確對物流用地支持。物流地產一度被行業認為是新的風口。
物流地產迎來“風口”
2018年12月24日，國家發展和改革委員會與交通部共同發佈了《國家物流樞紐佈局和建設規劃》(以下簡稱“規劃”)，規劃指出了國家物流樞紐的重要性，並且明確對物流用地支持。
規劃稱，對國家物流樞紐範圍內的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運鐵路、公路等新增建設用地項目，經國務院及有關部門審批、核准、備案的，允許使用預留國家計劃；地方相關部門審批、核准、備案的，由各省(區、市)計劃重點保障。鼓勵通過“先租後讓”“租讓結合”等多種方式供應土地。對因建設國家物流樞紐需調整有關規劃的，要積極予以支持。
“物流地產發展的關鍵是土地。”中城倉儲執行董事、羅卡角中國物流地產研究院院長周建成分析，此前一二線城市不喜歡物流行業，而三四線城市又不太需要物流地產。
周建成坦言，物流地產的進入門檻事實上不高，誰能拿到工業用地，誰就能發展物流地產，但是事實上全國各地政府對物流地產的發展是“不待見”的，一般企業拿地相對不易。
之前住宅市場火熱的時候，社會層面對物流地產的關注比較少。而此次國家對物流地產用地的支持，對於整個行業而言無疑很重要。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“國家出臺促進物流產業發展的政策是在符合預期的，體現了國家對物流行業長期支持的導向。對涉足物流產業用地的企業具有積極的利好影響。”
嚴躍進指出，在政策的鼓勵下，尤其是物流樞紐城市，包括浙江義烏、重慶、武漢、鄭州等城市，物流地產將成為越來越多開發商瞄準的方向。
多行業巨頭進入物流行業
日前，光明地產發佈公告稱，擬申請發行不超過6億元的冷鏈倉儲物流資產支持專項計劃(CMBS)，把間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對應土地使用權作為資產支持，以目標物業產生的現金流作為支撐，通過設立信託計劃，並以相應信託受益權作為基礎資產發起設立。
公司為回售提供流動性支持，承擔評級下調及倉儲收入不足回購義務。公司表示，通過發行CMBS此類中長期的證券產品，可以適當調整公司的長、中、短期借款，優化公司債務結構。同時，有利於盤活公司倉儲物流等存量資產。
部分房地產企業佈局物流地產力度較大。以南山控股為例，2018年三季度，公司完成了對深圳赤灣石油基地股份有限公司(簡稱“深基地”)的吸收合併，深基地持有的50多個物流項目歸入南山控股旗下。根據西南證券研報，截至2017年末，公司運營、在建、簽約規劃倉庫面積約為556萬平方米。
有的地產公司通過設立產業基金方式涉水物流地產。2018年12月，萬科A發佈物流地產投資基金進展情況公告，因政策變化及合夥人之間協商，對基金相關要素進行變更。
其中，物流地產投資基金的認繳總額變為29.56億元。萬科產業園作為有限合夥人，擬認繳出資額約10.1億元，出資比例為34.16%。公司此前公告，基於物流地產業務的發展戰略，擬合資設立一支專業物流地產投資基金，認繳出資總額為60億元，未來將投資於中國境內確定區域的擬建、在建以及建成的物流地產項目，加快公司在物流地產領域的投資運作。
房地產企業佈局物流地產主要為了拿地，開發商看中的是物流地產的配套商業和住宅。僅從物流的功能看，其盈利性與房地產企業的其他項目相比不值一提。而電商企業自身有資金和技術，做物流地產更有優勢，不需要藉助房地產開發商去做。
周建成認為，電商企業做物流地產有兩個好處：一是產業協同的好處，電商的運營需要物流做支撐；二是物業增值的好處，所謂物業增值，最基本的就是為發展物流地產拿到的工業用地部分的增值。
公開報道顯示，電商行業的領軍企業京東和蘇寧也都已在物流地產行業試水。數據顯示，截止2017年底，京東倉儲面積約1000萬平方米，蘇寧686萬平方米。在自有倉儲物業方面，蘇寧為350萬平方米，京東為80萬平方米。
未來發展仍面臨挑戰
物流地產有極大的發展空間，頗受資本喜愛，但同時也面臨多重挑戰，比如：土地有效供應不足，投資週期較長、行業競爭加劇等。從物流地產行業來看，除少數外資企業具有較為成熟的產品外，一些本土物流地產商在產品服務定位和持續盈利上凸顯短板，多數物流地產企業依舊在苦苦探索盈利模式。
清華大學互聯網產業研究院副院長、工業工程系博士生導師劉大成撰文指出，目前全國有近80%的物流園區依然處於虧損性運營甚至閒置狀態，造成這一現狀的原因就是，這些園區在成立之初並未考慮產業鏈的生態，只是簡單的“圈地運動”。
他認為只有預先設計好“土地溢價”，再基於產業鏈生態規劃好“規模溢價”和“範圍溢價”，並在兩個溢價基礎上實現“增值服務溢價”，才能讓物流地產真正實現可持續快速增長。
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