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■本文作者： 在明律師 北京在明律師事務所
眾所周知，農村的宅基地是不能隨意買賣的。原因很簡單，農村土地歸集體所有，村民只有使用權，沒有所有權就不能買賣。即使是使用權轉讓，他們也只能是本集體成員之間的轉讓。言下之意，就是向集體組織成員以外的人轉讓都是無效的。可是現實中，有不少城裡人返璞歸真，多年前就買下了農村住宅，以供自己週末和節假日放鬆之用。
近年來，隨著農村拆遷工程的啟動，遇到拆遷的巨大利益誘惑時，當原房東知道自己多年前買賣的房子是可以根據上述條款毀約的，就紛紛跳出來要求認定合同無效，如果你是買主，在法律的禁止性規定下是不是隻能自認倒黴呢？結果可能未必如此。
十年前合同埋下訴訟的種子
近日在江蘇省南通市公佈的一則類似案件訴訟，可能給那些購買農村宅基地的城市買家出了一口氣。
話說在2009年，南通市通州區一對農村夫婦蔣某想在老家蓋一幢新房，但因為手頭資金短缺就想著把他們自己另外一處老房子賣掉。這事在家族長輩的主持和撮合下很快有了結果，主城區落戶的陳某願意出資9.5萬元買下蔣某夫婦的舊宅。雙方於這一年6月29日簽訂《房產轉讓協議》，當地司法所在合同上見證簽章。簽了合同的第二天，陳某的母親黃老太就拿著9.5萬元房款，一次性支付給蔣某夫婦。蔣某夫婦拿著錢開開心心地蓋起了自己的新房，而那處老房子則黃老太實際入住。後來，陳某一家也時不常地回來看看，體驗農村生活。
幾年之後，楊世橋村開始拆遷，因為黃老太的戶口一直這處舊宅的村子裡，她便作為老房子的實際居住人和被拆遷人與當地政府簽訂了《房屋拆遷補償安置協議》。得知了這個消息後，陳某夫婦開始嫉妒了，他們盤算著自己如何才能在拆遷中分得一杯羹。於是，四處打聽。有人告訴他們，國家是禁止宅基地向城裡人買賣的，即使有合同也是無效的。而且，這麼多年來這處宅基地在街道登記的戶名也是陳某，他更有理由成為被拆遷人。
雙方由此發生了矛盾。尤其是到2016年，當地政府通知拆遷戶去選房時，蔣某和陳某一家人更是為了安置問題鬧得不可開交。蔣某還前往當地政府信訪稱，當年他們所簽訂的《房產轉讓協議》是在被矇蔽和無奈之下籤訂的，房屋交給黃老太只是讓她暫時管理，要求撤銷黃老太被拆遷人資格。
十年前的一紙買賣合同讓遠房親戚反目成仇。利益面前，蔣某夫婦將陳某告到法院，請求判令買賣合同無效。
不能讓失信者反而獲益
其實，早在拆遷之初，蔣某向拆遷項目部就提出過類似的要求，作為拆遷項目主導的當地政府拒絕了蔣某夫婦的要求。家族長輩也出過面調解這個事情，最終也沒能做通蔣某夫婦的工作，因為他們認定他們的要求是得到法律支持的。
法院經審理認為，雙方的《房產轉讓協議》系雙方真實意思表示，簽約時被告確係城鎮居民。雖然我國法律、行政法規明確禁止宅基地買賣，相關的國家政策亦多次禁止城鎮居民購買農村房屋，但從公共利益層面看，案涉房屋所在土地已經因徵收轉為國有土地，原有宅基地的性質和原告的農民身份都已發生轉變，黃老太合法佔有並實際居住使用案涉房屋，當地集體經濟組織繼而認可其被拆遷人資格，村集體利益亦未受到損害，該協議也不存在其他損害社會公共利益的情形。黃老太就案涉房屋出資並實際居住，可認定為其與被告系共同購買行為。而黃老太作為房屋所在地集體經濟組織成員，購買該房並不違反有關國家政策和法規的規定，因此，該《房產轉讓協議》應為合法有效。並且，原告賣房後一直未提出過異議，直到拆遷拿房時才有此訴求。如果認定《房產轉讓協議》無效，那麼鑑於恢復原狀的法律後果，失信者反將獲益，故對原告的訴請不應支持。
今年12月10日，南通市中級人民法院對這起特殊的房屋買賣合同糾紛案作出維持一審的終審判決，駁回蔣某夫婦的訴訟請求。
古語有云，人無信則不立。其實對於這樣的案例，北京市高院也有過相關規定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。原則是：尊重歷史，照顧現實；要注重判決的法律效果和社會效果；要綜合權衡買賣雙方的利益。在明律師認為，在崇尚誠信為本的當今社會中，有時候，社會、法律自會給以一個明確的價值判斷。法律條文可能是死的，但是包括法官、律師在內的法律使用者是活的，面對那些背信棄義的行為，我們一定要據理力爭，共同為誠信社會助力。
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