2018年还仅剩十几天，可能还有不少刚需仍在观望纠结之中，与其一味钻研何时为市场底部，不如提前布局，毕竟当前市场是相对一个机会：新盘供应量大、选择大、优惠多；二手房9折笋盘屡见不鲜。
可以预见的是，一旦明年市场回归正常水准，伴随而来新房取消折扣优惠、中介代理；二手房惜售、挂盘价上涨。接下来，小楼从当前市场与行情趋势、刚需盘如何选、2019年楼市预测等角度分析楼市。
01
当前市场与行情趋势
01.成交数据
据房BOSS统计，深圳1-11月新房住宅成交共计2.6万套，二手房共计成交6.8万套；月均方面，新房月均成交2365套，二手房月均成交6242套。整体来看，基本与2017年新房成交量2.58万套/二手房成交量7.38万套相差不大，表明楼市持续遇冷。
从时间周期来看，新房方面，1月延续2016年尾反弹的行情，2月由于春节因素触及历史大底，3-7月出行稳步上行行情，8-11月受731新政影响一路下滑，不过11月份出现翘尾的苗头。
二手房方面，1-3月呈现“U型”趋势，承接年尾与新一年头；4-7月本以为受“三价合一”会重创，结果依旧呈现高位；8-11月迎来下行趋势，主要受731新政+三价合一综合影响。
具体来看，近三个月来二手房成交量一致保持在4000-5000套区间，属于寒带市场，导致观望情绪浓厚，市场一片惨淡。
02.市场行情
从链家近一年数据来看，挂盘均价呈现是上涨行情，中间有小幅波动，但11月挂盘均价60874元/平，明显超过2017年12月的57908元/平，有近似5%的涨幅，表明业主心态较好、长期看涨。
成交均价方面，经历小幅上行，至6月达到全年最高58630元/平，随着731新政影响迅速回落，一直下滑至54759元/平，与2017年12月均价54028元/平基本相持平。
从整体均价来看，2018年整年基本呈现“横盘”状态，但片区分化严重，如深圳湾、科技园、百花园岭等上半年涨幅均超过10%，731新政突如其来打破预期，一方面市场笋盘加速流出，另一方面业主惜售，如深圳湾不少盘“站岗半年”。
供需关系走势方面，近一年新增挂盘房源基本保持在7000-8000套/月，除春节期间外，基本无较大波动。
带看量方面，可以明显看出下滑行情，特别是3月三价合一之后，一路大幅下滑；731新政之后开始保持较为平稳的状态。
进入年尾，随着几个热点新盘成功营销下，实现单点爆发，二手房方面笋盘入市加速，
咨询量、看房量提升不少，明显好于金九银十。03.去化周期
据市规土委统计数据来看，截至11月，深圳新房住宅存量达到3.6万套，若以当前2000套/月去化速度来计算，整个去化周期长达18个月，明显有悖正常市场。
出现以上情况，一方面是因为，深圳成交结构中投资性占比较大，与其他市场相比具有较高的弹性。随着投资客的撤离与刚需观望情绪加剧，带来短期内销售萎缩，成为库存积压的一个因素。
另一个重要的原因是，开发商主动选择的结果。据房BOSS不完全统计，9-11月深圳新盘入市多达40多个项目，总出货量在2.3万套，整体去化3.5成左右，即8000套左右。
以上去化统计仅为开盘当期去化
不过11月下旬出现加速，西部几个新盘热销，比如万科星城去化1900套、华强城去化1000套，加上其他几个盘，整体售出超过4000套达到今年高峰。
小结：
01.当前市场并未回暖，但也是相当不错的一个低位。
在售新盘多达几十个，特别总价400万左右的关外地铁口刚需盘扎堆，选择上可以随意挑选、一一比对，特别是当前环境下，折扣优惠亦是常见；二手房方面，市场笋盘持续加速流出，低于100万、200万、300万、400万笋盘较为常见，长线投资型需求，抓准机会，择时入场。
02.2017年开启了新一轮楼市行情，新房3万套/二手房7万套可能会是未来几年的“标配”。
毕竟，2015年、2016年楼市大行情一去不复返，特别是2016年“深八条”影响根深蒂固，加上2018年三价合一、731新政限售等影响，未来几年深圳房价持续平稳、成交量持续低位盘旋。
03.楼市正在逐步分化，呈现两极——刚性需求与豪宅需求，在近期深圳市场中表现的淋漓尽致。
像400万为代表的万科星城、华强城等和1500万为代表万科瑧山府三期等热销全城，正好映衬这一点。不过，600-800万左右的刚改需求似乎较为尴尬，近期此价位新盘去化均为一般、周期偏长，比如安宏基天曜、大族云峰、勤诚达前海世界等。
02
50多个刚需盘如何选？
据房BOSS不完全统计，9-11月入市项目达40多个，加上上半年入市存量，市场上主流刚需盘数目超过50个，主要分布在关外，加之总价区间在400-500万较为密集。接下来，小楼教大家如何选择综合品质相对不错新盘。
200-300万
这个区间基本是深圳的上车门槛，一般关内二手两房较多，关外新盘选择上也不太多，像够得上门槛的有碧桂园凤凰国际公馆、奥园翡翠东湾二期、中骏云景府、天汇城二期。
以上符合关外地铁口大盘要素的仅有天汇城二期78平2+1房，6+13号线双铁口物业，40分钟直达深圳湾，自带15万平大型商业，综合属性为公明标杆大盘。
另外，可以选择一些强二线城市如杭州、武汉、长沙、成都等，预期上强于深圳底部跑输大势的一些盘。
300-500万
这一区间竞争较为激烈，多达20多个，分布较为广泛，如西部沙井、光明；东部大运、坪山、盐田、布吉、坂田；北部龙华等。
从地段价值上来看，选择关外地铁口物业升值上有一定的预期，同时刚需可将一些商务公寓排除在外。
另外，从去化的角度来看，西部明显强于东部，但不代表东部较差，部分核心区域仍有一定优势如大运、坪山中心区等。
综合来看，可选择光明天汇城二期89平3+1房、玖龙台89平3房/105平3房、星河天地89平3房；沙井华强城89平3房、万科星城98平3房；大运颐安都会中央3期89平3房；坪山财富城89平4房、深城投&中城AIO 95平3房等。
500-800万
这一区间处于刚性改善位置，不过近期去化较为尴尬，有些“高不成、低不就”的感觉，选择上其实并不多。
比如以学位为首要需求，仅有勤诚达·前海世界可选，带宝安中学学位，5号线地铁口物业，1站到12号线中转站灵芝站，3站到宝中，周边中洲πmall和华联商业。当然缺点也明显，得房率超低、无花园。
以地段价值为首要需求，可选择红山安宏基天曜。104平可做4房，同区域内640万左右买4房，选择不大，仅有上塘区域的星河传奇89平4房。综合地段价值、配套（龙华实验学校、300米内6979商业/九方/玖钻商业覆盖、5分钟可步行至红山地铁站）、性价比等，600多万新盘刚性改善类较为不错。
03
2019，继续刚需自住年
从2016年10·4的“深八条”以来，深圳有超过75%左右房子跑输大势，即买到就亏钱。之前有写到过，可以点击查看：买房≠赚钱！“深八条”后75%的房子，买到即亏钱！
简而言之，深圳横盘期长达两年多，野蛮式的暴涨时代一去不复返，分化时代正式登场：从区域、楼盘、楼层、朝向、户型等均能产生价值，进而影响涨幅波动。
01.成交数据上从未跌破5.4万/平大关
“深八条”开启了深圳新房均价长达22连跌记录，5.4万/平的关口从未跌破。尽管数据滞后、行政干扰的因素影响，控价手段下数据依旧漂亮，实际上整体房价也并未产生较大的波动。
02.成交结构上刚需小户型占比2/3
2017年是深圳楼市的刚需之年，90㎡以下的刚需小户型成为市场成交主力，成交合计占比67.6%，占比同比减少2.1%。从价格段来看，市场以总价600万元以下产品为成交主力，占比79.45%，占比同比小幅增加1.15%。在市场低迷的环境下，刚需盘撑起深圳楼市。
同样，2018年仍是刚需年，整体成交数据与2017年类似。在相当程度上，2019年可能继续延续刚需自住年行情。
03.利率回调行情已基本启动
12月以来，四大行房贷利率先后回调，至当前深圳已有11家银行下调首套房贷利率，可以预见至明年上半年，利率回调趋势基本可以落定。
04.高位库存积压，消化周期较长
3.6万套高位库存积压，按照当前2000套/月去化能力来计算，去化周期偏长。若以11月网红盘华强城、万科星城热销全城的行情来推断，又有些以偏概全，毕竟这类热盘仅有部分而已。
一个合理去化周期在8-12个月之间。一旦超过这个区间，说明市场消化能力偏低，更加支撑刚需需求为主导情况。
05.刚需客群基数大、购买力旺盛
深圳市相关部门数据显示，截至2016年底，全市共有非深户人口1610多万，加上当前户籍人口400多万，全市实际总人口量已超2000万。
从近期华强城、万科星城、天汇城二期热销盛况来看，市场刚需客群依旧占比十分庞大，并且购买力旺盛，为后续市场提供一定预期。
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