前日，全国最新的首套房按揭贷款利率出炉，根据最新的贷款利率报告显示，2019年1月份全国首套房利率的平均利率为5.66%，比上个月降低了0.35%，已经是连续两个月的持续回落了。除了平均利率水平环比下降之外，2019年1月份一共有7个城市的贷款利率回落，比起2018年12月份数量减少。而多数城市在执行了回调之后，基本上现在处于利率稳定态势。
图一：近一年全国首套房平均利率走向
一、全国首套房利率连续2月回落，降低了刚需购房者的买房成本，这是其一
全国首套房贷利率“持续回落”，其实这一波的按揭贷款利率回调从2018年9月、10月就已经开始了，先后有北京、南京、广州等城市部分银行下调贷款上浮比例（例如原来是在基准利率基础上上浮30%的，下调后仅仅上浮20%。）进入2018年末，又有不少城市跟进这一利率策略。随着房贷利率涨幅越来越小，和年末的央行降准市场资金充裕，加之以房地产市场的平稳发展，房贷利率回落呈现出了大概率事件。
从今年开年以来，就有不少银行开始放松了购房贷款利率变，随着银行的贷款额度越来越宽松和金额增加，今后有望进一步降低利率。对于刚需购房者来说，无疑是一个利好消息，买一套100万左右的房子，按照基准利率4.9计算30年的话，总利息接近本金。如果利率上调10%和回调10%有什么差异呢。
图二：主要城市12月份首套房平均利率
贷款本金70万元，按照4.9的基准利率，总利息接近70万元。利率上浮10%，利息就需要增加接近10万元。如果利率回调10%，就相当于为刚需买房者省去了接近10万元买房成本。这也就是为什么不少购房者面对比较高的贷款利率时候，望而却步的原因所在，买房选择心仪的贷款利率并不是那么容易。有的人为了选择较低的贷款利率，这家银行换到那家银行，更有的寻求各种优惠和关系以求低利率贷款。
楼市指闻认为，从房贷利率的基本走向来看，2019年按揭贷款利率继续回落的可能性很大，这也是业内人士普遍的观点和预期，从目前房地产市场的资金流动性和货币供应量来看，基本处于较好的情况，银行不会因为“额度限制”而降低购房贷款的额度，更不会因为往年的“去杠杆化风险”而减少贷款人数。种种迹象显示，随着贷款供应的稳定，利率稳健将是持续性的。
在这种走势下，楼市指闻认为刚需的利好或许比起房价遇冷，这个能更直接地降低购房成本！好消息一个。但是能回归到前几年的打折或者利率优惠状态吗？或许短期内不太可能。楼市指闻说过，能够直接影响住房市场的供需关系并且简介影响房地产市场变化的，贷款政策和利率占据了很大的地位，这一点很明显，在前几年的三四线楼市去库存策略下，不仅棚改政策优惠，而且给予购房者的贷款优惠和利率优惠幅度也很大。
图三：2018年各银行平均利率变化情况
就连二线城市的去库存背景下，贷款政策和利率政策也很宽松（例如首付款仅需20%，贷款利率打折优惠等。）一旦达到了这样的尺度，那就不是简单的稳健了，而是积极的贷款和利率政策。这样的政策在当下房地产环境中，短期内是不太可能的，也不要期望太多，原因很简单：现在的房地产发展仍然是以平稳健康为主，各项政策进一步稳定，不会有太大的变化，利率是其一。
二、房价正在回归理性转状态，房地产平稳将是常态，刚需买房时间充足，这是其二
利率回落对于刚需购房者的影响是非常直接的，也能够直接减少购房者的贷款购房成本，是实实在在的利好， 2019年买房好消息可不止这一个！除了利率回调这一点之外，2019年买房好消息还有2个，下边我们说说现在的房地产市场房价问题和供需关系，房价也是直接影响购房成本的，市场供需关系也能够直接影响房价。
房价因素就不用多说了，这一波房价回落是从2018年9月份开始的，热点城市厦门率先开启房价回调模式，接着从沿海向内地扩散，一时间，不少专家纷纷提出“楼市寒冬来临”，就连人民日报也站出来以正视听，提出“房地产并未进入冬天，而是有望迎来新的春天。”就楼市指闻看来，房地产的回落是调控的初衷使然，是目的也是必然的结果，这一点是毋庸置疑的。
楼市指闻认为，在房住不炒的调控大基调下，终究的目的是3个：其一是房子属性的回归，让房子回归到居住的理性属性状态，不再被当做是投资赚钱的工具；其二是房地产行业回归到理性发展的水平（平稳健康发展状态），使之与各行各业相匹配，在当下来看，经济的发展仍然需要房地产，但是不能认为房地产是支柱产业，各行各业要相互匹配才能长久健康发展。其三是让这种平稳持续下去，逐渐挤出泡沫，房地产有泡沫吗？有人认为有，有人认为没有，不过从前些年的发展来看，确实存在一定的泡沫，随着稳定时间的推移，相信这些泡沫能够慢慢消化和挤出去。
三、库存转折，住房数量增加拐点出现，市场供需转变，这是其三
楼市和房价的变化很大程度上受到供需关系的影响，这是市场经济的基本经济关系，住房多购房者少，那么房价就可能回落，住房供应少而购房者多，则结果相反。前些年全国房地产都在去库存，各项措施之下，效果显著，全国楼市库存到了2018年跌到了比较低的水平。
而在此之后，开始出现了增加和反弹，商品房库存数开始稳步增长，数据显示多地去库存化的时间开始拉长，以前开盘就卖光的情况消失无踪，反而变得销售缓慢和卖不动。这一情况对购房者是好是坏呢？楼市指闻认为是好事儿，说明是上上商品房供应增多了，供需关系变了，这种关系变了之后，就意味着买卖市场方向的转变，这是利好刚需购房者的。
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