近期，城南純新盤打響南京樓市新年伊始的第一槍，除了是節後南京首個開盤的項目外，更值得關注的是本次洋房的銷許價格為3.5-4.0萬元/㎡。坊間，包括南京不少媒體也一直揣測認為市場已經回暖，這個項目也打破城南板塊3.5萬/㎡的限價，一度市場回暖之說甚囂塵上。靜觀市場分析，這背後到底是否存在坊間的傳言，分析師對此進行全方面分析。
區域存量見底 後續供貨週期較長不穩定
市場需求分析
在近五年的商品住宅市場，城南板塊以0.98的供求比在整體南京市場中呈現出旺盛的購房需求。不難看出，相比正在發展中的較偏遠區域，購房者對成熟地域的依賴性依然存在。儘管城南區域內政府整體供應量不高，但購房者的熱情依舊高漲，整體市場呈現供不應求的局面。
區域存量分析
截止到1月底，南京商品住宅存量為469萬方，反之，江寧、浦口為庫存主力，城東、城南、城中存量見底，城南區域存量僅有8萬方，僅佔全市的1.7%；在全市去化週期持續走高至8個月的情況下，城南去化週期僅有4個月，相差近一半，城南也是南京去化週期最短的板塊。
新房上市量分析
2018年全年度全市新房上市量為855萬方，城南板塊在2018年供應為14萬方，僅佔全市上市量的1.6%，僅有包括復地宴南都、石林大公園、禹洲嘉薈星島、世茂城品、萬科大都會在內，區域內僅有5個項目出貨，且復地宴南都、禹洲嘉薈星島、世茂城品、都薈天地已全部收官，後續均無出貨，板塊內在售項目少，區域嚴重缺貨。當然存量低是否就有需求量，這兩者並不是等同效應，板塊區域的各類因素協同發展也十分重要。
區域待上市土地分析
2016年以來，城南共成交12幅住宅用地，成交樓面價在8882-29093元/㎡之間，有3幅現房銷售地塊，其中，G70（藍光公園1號）、G71（禹洲嘉薈星島）、G31（都薈天地）、G43（中海城南公館）已經面市售罄，綠城G100、棲霞建設G10預計今年開盤入市。區域內地王為上海大名城2016年競得G45地塊，樓面價29093元/平方米。 2016年至今競得的土地，除已面市的地塊外，未推土地存量為113萬方。
除了區域存量不足的客觀條件之外，因為項目為現房銷售，市場週期相對於期房時間更久，從2017年9月拿地起，到2019年2月的首開，為期了近一年多的蓄水，客群吸納較多，項目淡市入市，避開很多“高風險”事宜，取得高開高走的成績還是值得其他房企項目借鑑。
板塊間輻射效應強 配套要跟上
項目所處的城南板塊西臨河西奧南中心，東南接江寧新城，往北對接主城，是主城東進南延的重要區域。雖然因為眾多規劃利好遲遲沒有落實，再加上近年土地出讓不多，導致板塊的發展並沒有想象中迅速。但由於板塊自身配套基礎較為純熟，加上緊鄰河西奧體，輻射效應強。隨著上交通迎來了利好，地鐵S3號線寧和城際的開通，未來人流集聚，區域內的常駐人口預計將會有很大的提升，區域房地產市場潛力巨大。
● 交通：地塊周邊軌交有地鐵S3號線、地鐵2號線；
● 商業：已建成淘樂迪購物廣場，板塊內成熟小區較多，小型生活配套較為完善；
● 教育：目前已建成軟件谷幼兒園、雨花臺中學、梅山第二中學，規劃有外國語學校雨花國際學校、蘇傑學校分校；
● 醫療：規劃有南京明基醫院（三級綜合醫院）、兒童醫院河西院區（三級甲等），未來規劃1所二甲特色醫院、2處社區級衛生服務中心。
毫無疑問，單盤的回暖也給了樓市帶來不少信號，不少人也心生疑問：樓市真的全面回暖了麼？然而綜合來看，1月南京整體去化率僅有48%，諸如招商正榮東望府、萬象天地、中國鐵建青秀城等當日去化均在五成以下，樓市依然呈現出了“兩極”格局。當下熱銷樓盤，多以品質、區域取勝，所以單方面從個盤的熱銷來推斷市場的全面回暖顯然不夠充分。縱觀如今市場，短期內調控政策主基調不變，市場氛圍還是較為理性。
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