京基·御景峰位於南山大學城長嶺陂站A1出口，處於集中深圳80%以上創新資源的大沙河創新走廊 動脈上游。從城市發展角度而言，前海和後海、深圳灣、留仙洞、福田、龍華五大總部群是深圳未來的突破性力量，而京基·御景峰身處前海和五大總部群的腹地位置，屬於總部群輻射的戰略要地。在售產品為建面約116-158㎡的3-4房，純粹打造 生活圈
南山6.2萬/平起（含豪裝），京基品牌匠心鉅製
70年產權、地鐵口物業
116-147-158㎡精裝3-4房公寓
單價6.2萬/平起，雙陽臺，帶燃氣
區位】南山北部，跨級躍升，佔位六大總部核心，南山北部產學城驅動未來，一站直達深圳北。
【交通】高效多維交通，全球往來格局，雙高鐵門戶，無縫接駁5號線長嶺陂站A1出口，5/4/7/13（建設）四線環繞
【生態】千傾原生山水 俯瞰無疆境界，塘朗山，西麗湖、長嶺陂水庫、西麗度假村等自然生態環擁
【商業】匯聚高端業態 執掌繽紛主場，內享京基高端Mall，外享四大綜合商圈
【文體】多元文體配套，矚目全球眼光，深圳大學科技圖書館、大學城體育中心、西麗文體中心（規劃）、西麗高爾夫鄉村俱樂部環擁️️
【產品】70年產權，闊尺商務公寓，不限購不限貸，116-158㎡3-4房，南北通透、帶雙陽臺、通燃氣。
【品牌】24年沉澱的力量，鑄就京基的騰飛，廣東房地產綜合實力10強、深圳地產30年十大領袖品牌企業、深圳百強企業
基本信息
【地塊信息】
項目前身為長源村城市更新項目，由京基集團帶為拆建與開發，整體共分為7個地塊，其中01-01（商業地塊）、01-02、01-03才為京基御景峰項目本身，而02-01、02-02、02-03為長源村清退用地，用於建設南山區最大的保障房項目，保障類型還沒確定，但按照老牛的經驗判斷，如此好的地段應該是分配給高端人才類的，另外還用一塊規劃九年制學校用地。
01-01地塊佔地1.36萬㎡，共3棟高層，計容積率面積為13.4萬㎡，其中商業3萬㎡，辦公10.4萬㎡，容積率9.89.
01-02地塊佔地3.13萬㎡，共7棟高層，計容積率面積為22.6萬㎡，其中住宅14.7萬㎡，公寓7.5萬㎡，商業3600㎡，容積率7.22。
01-03地塊佔地1.9萬㎡，共3棟高層和1棟幼兒園，計容積率面積為13.6萬㎡，其中住宅8.76萬㎡，辦公3.5萬㎡，商業4200㎡，配套9500㎡，容積率7.07。
【建築參數】
項目佔地面積約64068m²，總建面約641729m²，項目計容積率面積為49.6萬㎡，平均容積率7.74，共14棟建築。其中住宅約23.5萬㎡，可售住宅建面約3.7萬㎡，回遷住宅17.6萬㎡，。辦公13.9萬㎡，公寓7.5萬平米，商業3.8萬㎡，配套9500㎡（含公交場站、社康中心、幼兒園、垃圾轉運站）
樓盤基本處於現樓狀態，五十多層的高度格外顯眼，而且據銷售介紹項目的外立面用料十分高檔，除了玻璃幕牆外還採用了陶板，所以樓盤整體看起來檔次非常高。
綜合分析
優點
1.項目所在大學城高校林立、人文氣氛濃厚，且建築密度較低，生態資源豐富，較為宜居。
2.項目無縫對接5號線長嶺陂站，為現有地鐵口物業，一站可抵達北站高鐵樞紐，並可換乘4號線與7號線直達市中心。並可通過龍大高速、塘朗山隧道、沙河西路直達市市中心，非早晚高峰期時期駕車出行十分便捷。
3.項目為綜合體自帶4萬商業，可一站抵達寶能城+塘朗城建面14萬㎡商圈、北站商圈，且小區規劃有社康中心、公交場站、幼兒園等公共設施。
4.項目建築品質較高，高層無遮擋，視野較為開闊。南觀塘朗山山景，北眺長嶺陂水庫景觀，以人文、低密、近山景的舒適環境為主要賣點，動中取靜，適合改善型家庭。
區位規劃與交通
【項目區位】
項目前身為長源村舊改，所在位置辨識度也非常的高，位於福龍路與留仙大道交匯處西南側的夾角，屬於西麗大學城片區，如有走過福龍路的朋友就會看到，那個高高聳立的幾棟超高層建築就是該項目，位置上處於兩區的交界區域，再往東一點點就到龍華了，比較有意思的是老牛每次走福龍路由南往北時剛出隧道口汽車導航就會先播報“您已進入深圳市南山區”，再走了一段導航則會播報“您已進入深圳市寶安區（龍華）”，幾分鐘時間從福田—南山—龍華，橫跨3個區，也唯有這裡了。
西麗大學城片區處於羊台山及塘朗山之間，建築規劃沿以留仙大道為主的東西幹道佈局，地形整體狹長，多以市政配套用地上建學院為主，其次是綠地用作高爾夫場所及公園，零散分佈居住用地及工業用地，工業用地有老式的塘朗工業區，和新式的如南山智園。區域整體建築及人口密度都較低，但綠化覆蓋率高，較為宜居，不過難以接收南山區高新區域產業輻射發展，具有侷限性。
【項目交通】
大學城地理形勢呈東西走勢的狹長型，又因位於福田與南山北邊頂端交融處的原因，經幾條主要幹道——福龍路、塘朗山隧道、沙河西路可以快速俯射於南山及福田中心區，不過這幾條幹道較為繁忙，車流量較大。
項目是5號線長嶺陂站地鐵口物業，線路往東1站可以到達深圳北站，可藉由北站高鐵通達全國各地，並且廣深港高鐵與2018年9月23日已開通，19分鐘可直達香港西九龍站，高鐵出行方便，並且可在北站換乘4號線直達市中心，但眾所周知4號線早高峰的擁擠程度是出了名的，在早時間段想在北站上4號線難度非常大。
或者也可以向西坐3個站到達西麗站，轉乘7號線直達福田，老牛反覆研究了很久，這或許是現在最理想的藉由軌道交通通勤於市內的方式，南山區目前地鐵線路雖然覆蓋非常高，但多數是東西走向線路，沒有南北走向線路，目前大學城區域要到達南山中心區則必須換乘7號線後再換乘3號線，或者一直乘坐5號線到寶安後再換乘1號線或11號線，這種狀況要等到2022年13號線開通後才能有所好轉。
【利好規劃】
5號線在建南延線將會連接前海片區，未來還將來可通過5號線連在建的13號地鐵線和西麗高鐵交通樞紐，可連接留仙洞總部基地、科技園和後海總部基地等重點規劃片區。
西麗高鐵交通樞紐為平南鐵路西麗站升級改造工程，屆時大學城區域將形成東西雙高鐵站的格局，成為介於北站商務區與留仙洞高新北產業聚集區之間的人文功能居住區，有如前海旁的寶中，福田中心區旁邊的香蜜湖。
根據階段研究成果，西麗樞紐高鐵客運場站規模達到11臺22線，略大於深圳北站。初步方案採用半地下敷設方式，高鐵站臺位於地下一層，站廳位於地面層。
除了現有的地鐵5號線和7號線外，未來將與在建13號線，規劃15號線、29號線彙集在這個區域。除兩條高鐵線外，還規劃有贛深鐵路、深茂鐵路、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路在此設站。
西麗站將成為深圳市重要鐵路主客運站、綜合交通樞紐和中心節點。目前西麗站周邊以倉儲等低附加值用地為主，西麗高鐵站的落地，將釋放該片區的土地價值。
西麗高鐵站的利好還在規劃當中，但留仙洞總部基地是確確實實已在熱火朝天的施工建設，其作為深圳的重點發展區域，也是西麗最大的利好，其體量之大達到600萬平米，定位為城市經濟發展的新載體，產業轉型升級的新平臺，被寄希望於成為新一代產業園，簡稱南山區乃至深圳未來引領高端發展的新平臺的創新“高地”，可容納15-18萬人就業崗位。
環境與配套
前面就說過京基御景峰位置來說並不佔優勢，處於南山與龍華的交界，但也正因為如此，所以既可以享受南山也可以前往龍華的配套。另外項目主打的是城市中的山體景觀自然資源大盤，配套本身也非其賣點。
【商業配套】
項目將自帶4萬平米的商業，與項目一站之隔的寶能城將帶有8萬平米的集中式商業，並已將商業命名為“寶能全球匯”，而其對面的塘朗城將帶6萬平米的商業，兩個盤的商業有地鐵連廊連接，將組成為14萬平米的商業體，大牛估計這一帶以後將成為大學城的商業中心，業主想就近享有中高端商業也只能倚仗此處。
或者乘坐地體或其他交通工具到達龍華，有北站商務區成片的商業，包括玖鑽、九方、紅山6979之類的，但是沒有到達寶能城與塘朗城商業體方便。
【教育配套】
京基御景峰所在的大學城區域書香氣息濃厚，周圍彙集了南方科技大學、清華研究生院、北大研究生院、哈工研究生院、中國科學院、匯豐商學院等多所高等院校。
項目旁緊挨著教育口碑還不錯的私立學校道爾頓公學。
大學城目前公立學校的教育狀況是，已成立南科大教育集團，學區採用集團辦學制，學區內3所學校分別為南科大實驗學校、南科大第二實驗小學，南科大塘朗小學，3所學校目前都只是小學，初中目前只能在二小借讀，除了塘朗小學要拓建成9年制學校外，塘朗城車輛段目前也在建一所中學。
【醫療配套】
大學城內有所大型醫院——深圳大學附屬醫院。
深圳大學附屬醫院位於南山區大學城片區，醫院規劃設置床位2000張，分兩期工程建設，其中佔地面積近9萬平方米的一期已投入使用。醫院投入使用後將成為我市又一家三級甲等醫院。
深圳大學附屬醫院，是一所集臨床醫療、科研教學、健康管理、康復保健為一體的國際化、數字化三級甲等綜合性研究型醫院，直接隸屬於深圳大學。
【文體生態】
文體方面可以說是西麗大學城片區的一大值得稱道的優點，周圍彙集了南方科技大學、清華研究生院、北大研究生院、哈工研究生院、中國科學院、匯豐商學院等多所高等院校，院校內都帶體育設施配套，這些院校的體育設施有些是對外開放的，有些則不是。除此之外還有專門的深圳大學城體育中心對外開放，足球場跑道、游泳館、網球場、羽毛球場、籃球場、排球場一應俱全。
連麒麟山莊都設在此處可見片區生態方面更是及佳，除此之外還有塘朗山郊野公園、西麗動物園、高爾夫鄉村俱樂部、西麗湖、各種果場等資源，綠化覆蓋率極高，片區有如天然氧吧。
周邊舊改與供應
由數據庫錄得，目前南山區桃源街道（包括大學城片區）約5箇舊改項目（含在建未入市項目），拆除重建建設用地總面積約42萬平米。
目前桃源街道舊改中超10萬平以上舊改體量的有2個項目，均為京基地產開發，項目自身為一個，另一個是“珠光村城市更新單元”，兩大舊改的拆除重建面積約達到29萬平米，佔桃源街道68.7%的舊改體量，桃源街道新房市場的主要供應來源。
大學城片區土地供應主要為各大高校擴容的教育用地為主，區域內幾無可新增住宅用地，新房供應已近尾聲。
從地理分佈上來看，桃源街道未來幾年的舊改更新多分佈於塘朗山以南區域，新房供應主要集中於5號線和7號線地鐵沿線周邊。
所以大學城一帶新房供應基本已進入尾聲。
下面咱們看下京基御景峰項目本身
◇--京基·御景峰 --◇
64萬㎡國際人文半山，香蜜山居
約111-155㎡半山大宅，即將啟幕
4梯5戶超低梯戶比，南北通透雙陽臺
一線無遮擋山景，靜享園林景觀
【戶型分析】
首批推售的是一期2號地塊，其中4、5棟為4梯6戶的70年產權公寓；6、7棟為4梯5戶的住宅；產品為116-158平3-4房大戶產品。
白色部分為回遷住房，4、5棟公寓50餘層，6、7棟住宅30餘層。
公寓分三種戶型70年產權
A戶型 建築面積約158㎡
B戶型 建築面積約147㎡
C戶型 建築面積約116㎡
住宅四種戶型70年產權
A戶型 建築面積約155㎡
B/C/D戶型 建築面積約113/114/111㎡
公寓 A戶型 建築面積約158㎡
位於4、5棟朝向西南雙向景觀，具有優秀的園林視野和山景。大面寬通透佈局具有優秀的通風采光效果，客廳開間4.5米帶有1.6米寬大陽臺明亮舒適，主臥開間3.55米自然通透次採光性能優秀。所有次臥開間超過3米具有較高的舒適度。廚房可考慮向生活陽臺擴展以增加廚房空間。入戶門位置有效保護室內隱私，半開放書房可考慮與餐廳對調增加空間實用率。公衛距離居住區稍遠，次臥使用要跨過客廳。
公寓 B戶型 建築面積約147㎡
位於4、5棟朝向西南雙向景觀，具有優秀的園林視野和山景，但園林方向視野不如A戶型寬廣。5棟臥室無遮擋山景，但距離平南鐵路相對更近，更容易受到噪音影響。大面寬通透佈局具有優秀的通風采光效果，空間佈局較A戶型相對合理。客廳開間4.25米帶有1.6米寬大陽臺明亮舒適，主臥開間3.55自然通透次採光性能優秀。所有次臥開間超過3米具有較高的舒適度。廚房可考慮向生活陽臺擴展以增加廚房空間。公衛距離居住區稍遠但面積闊綽功能性更強。
公寓 C戶型 建築面積約116㎡
位於4、5棟，朝向西南或者東北，分別享受安靜朝向園林景觀和朝向相對弱勢寬闊無遮擋視野。雙面採光佈局戶型結構緊湊。客廳開間3.45米在此面積段有所不足，帶1.3米寬陽臺也足以滿足需要。主臥室開間3.45米寬敞舒適明亮，次臥開間3米舒適度佳，小房間與兩臥室之間無承重牆可根據家庭需要改為闊綽奢侈型兩房兩衛。廚位空間佈局科學緊湊。
住宅04/05戶型 約111㎡三房兩廳兩衛
朝向東南，雙向採光佈局，山景景觀視野開闊。6棟距離平南鐵路相對較近，更容易受到噪音影響。3.6米客廳開間帶1.7米進深陽臺實用性能較佳。主臥開間3.35米舒適度較好，次臥開間2.95米，小房間2.3米的開間可做單人間或功能間使用。公位獨立通風采光， 廚房可考慮向生活陽臺擴展以適當增加餐廳空間。
住宅02戶型 約113㎡三房兩廳兩衛
朝向西南，通透佈局具有良好的通風采光效果，具有優秀的雙向園林視野安靜舒適，客廳開間3.7米，側出1.6米進深陽臺採光面寬2.5米採光影響不大。主臥開間3.25米自然通透，次臥開間在3米左右尺寸優秀。餐廚客位置連接緊湊互動效果佳，餐廳寬敞明亮。入戶玄關保障室內私密性同時光線充足具有不錯的收納功能。
住宅03戶型 約114㎡三房兩廳兩衛
朝向東南，雙向景觀， 大面寬通透佈局具有優秀的通風采光效果，客廳開間3.6米帶有1.75米寬大陽臺寬敞舒適。主臥開間3.25米，自然通透，次臥開間3.25米和3.7米尺寸優秀居住體驗佳。入戶門方向對隱私保護相當到位，入戶公共區域寬敞相對獨立。
住宅01戶型 約155㎡四房兩廳三衛
位於7、8棟朝向東南，雙向景觀，6棟南向景觀開闊程度要優於7棟。大面寬通透佈局具有優秀的通風采光效果，客廳開間4.2米帶1.7米進深大陽臺明亮舒適。雙套間設計，主臥開間3.4米寬敞明亮自然通透，衣帽間可自然同分採光。次主臥開間2.85米尺度稍有不足，北向次臥開間分別為3.4米3.95米寬敞明亮。入戶門方向對隱私保護相當到位，入戶公共區域寬敞相對獨立。
┈┈┈〖京基·御景峰〗┈┈┈
京基匠築未來城市之居
京基地產南山巔峰之作
坐擁城市自然生態
高效交通、城市配套等疊加資源
打造國際人文半山大宅
離塵不離城
半山豪宅僅此一峰
地址：深圳南山大學城 長嶺陂站A1出口
完畢，謝謝鑑賞！
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天道簡介：
一線房地產從業人員，自學中國經濟流通學。從事房地產數10年，誠信經營，專注城市更新 深莞惠一手樓住宅寫字樓商鋪買賣及租賃。
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