在年報集中披露週期即將來臨之際，幾家大型房地產企業的預減公告，給市場帶來一絲隱憂。
首先是華南房企代表之一的富力地產（02777.HK）發佈公告稱，截至2018年12月31日，集團未經審核管理賬目初步評估，2018年度合併利潤將較2017年度減少約 60%。
緊隨其後，曾經進入全國銷售榜10強的綠城中國（03900.HK）也發佈預減公告，稱截至2018年12月31日，未經審核綜合管理賬目及本集團現有數據之評估，公司預計2018年度股東應占利潤將較2017年度同比下滑約50%~60%。
從商品房的銷售數據來看，2018年創下成交金額之新高，使得這個年份堪稱銷售之大年；但與此同時，房企也在這個年份遭遇了來自調控政策和融資政策的空前壓力。隨著企業年度業績的披露，該等壓力在各項財務數字之下會變得更為直觀。
大房企的業績爆雷
2018年，大型房企在市場上的衝鋒勢頭頗為凌厲，千億房企擴容至30家，這個數據在2017年只有17家，增長將近一倍。但是叫好未必叫座。
2月17日，富力地產發佈公告稱，截至2018年12月31日，集團未經審核管理賬目初步評估，2018年度合併利潤將較2017年度減少約 60%。預期集團年度合併利潤減少主要因為集團於2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年此類非經常性交易相對較少，預期2018年非經常性議價收購收益較2017年減少所致。
3月1日，綠城中國發布公告稱，截至2018年12月31日，未經審核綜合管理賬目及本集團現有數據之評估，公司預計2018年度股東應占利潤將較2017年度同比下滑約50%–60%。其主要原因是2018年度出售附屬公司產生的淨收益減少、年內計提的物業減值虧損撥備有所增加以及因人民幣貶值而對公司若干外幣計提未實現匯兌淨虧損。
除了兩家業績預減的企業之外，更有業績預虧這樣的暴雷企業。1月30日晚間，華業資本(600240)發佈業績預虧公告，公告表示預計2018年年度實現歸屬於上市公司股東淨利潤與上年同期相比將出現虧損，虧損額度約在46.52億元到50.5億元之間。
公告表示，華業資本暴雷原因在於公司於2018年發生應收賬款被騙事件，因此對截至業績預告披露日已逾期的應收賬款投資業務全額計提減值準備；對在履約過程中按合同約定已支付的履約保證金，相應全額計提壞賬準備；對公司應承擔的差額補足義務，計提預計負債。與此同時，針對截至2018年年報披露日將到期的應收賬款投資業務全額計提減值準備；對在履約過程中按合同約定已經支付的履約保證金，相應全額計提壞賬準備；對公司應承擔的差額補足義務，計提預計負債。
擴張轉型後遺症
作為在行業中排名較為靠前的房企，富力與綠城的同時預減，給即將到來的年報披露週期蒙上一層隱憂。在2017年房企普遍呈現業績突飛猛進之後，2018年增長空間能否持續，成為房企面臨的共同壓力。
以富力和綠城為例，兩家公司的預減，或多或少均緣於公司戰略之調整。
2017年7月，富力接盤萬達酒店，以189.55億元的價格買下萬達73家酒店；2018年3月，富力57億收購海航資產；2018年5月，富力再以5.3億元競得番禺鍾村街4萬平方米的醫療地塊，高調進入醫療領域。
富力大規模收購之時，正是去槓桿正酣之際，也是房企尋求賣賣賣以便快速回籠現金的時候，從萬達和海航的經歷便能窺見一二，然而富力卻逆向操作，在房地產市場最為低迷的2018年大舉擴張。
最直接的後果就是負債高企、現金流承壓。據統計，2018年富力公開發債超過20次，融資500億元以上，2019年是包括富力在內的多數房企的償債高峰年，其大規模發債的用途也主要是借新還舊。除此外，富力的融資成本還在不斷攀升，據富力地產2018年中期報告，上半年融資成本高達27.5億元，同比上升184%，截至2018年6月30日富力的負債總額為2703.16億元。
即便是大規模發債，仍不能挽救富力現金流狀況。根據富力2018年中期報告，其2018年上半年經營性現金流為-83.8億元，這不是富力突然間面對這樣的難題，事實上，從2012年至2017年其經營性現金流一直為負，分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，- 72.87億元，連續六年為負。
富力的這一波激進收購讓其陷入債務漩渦之中，高舉高打的發債與低迷的市場，雙重力量吞噬著富力的利潤。
而2018年對於綠城來說更是動盪的一年。從2018年8月張亞東從曹舟南接過綠城的指揮棒開始，綠城的人事變動就沒有停止過。2018年9月，綠城楊柳郡集團董事長由張亞東接任，原董事長顧建明擔任總經理；10月，綠城理想小鎮集團董事長由張亞東接任，原董事長蔣玉奇擔任副董事長，目前蔣玉奇已從綠城中國離職。2019年1月，張亞東再次對綠城的組織架構進行調整，將原本16家子公司整合縮減為11家。
在“去宋衛平”和追求規模化的道路上，中交不斷修訂老綠城的法則，從人事到公司組織架構的不斷變動，使得綠城失去原有速度。2019年1月7日綠城中國發布公告顯示，截至2018年年末，綠城總合同銷售金額約1564億元，同比上年的1463億元增長約6.9%，業績增速有所放緩，未完成2018年初制定的1600億元銷售目標，其克而瑞銷售榜單排名也從11名下滑至17名。
與富力和綠城的情況都不盡相同，華業的“爆雷”與股權紛爭或激進前行沒有關係，而是盲目謀求轉型的路上屢屢受挫。
2011年，現在的華業資本在當時還是華業地產，其開始涉足採礦業，然而進入這個行業多年仍未獲得回報，根據2014年年報，其投資的8家礦業均處於虧損狀態。然而轉型的腳步並沒有停止，2015年華業收購重慶捷爾醫療100%股權，當年華業地產即更名為華業資本，然而在2018年9月，華業101.89億元應收賬款宣佈面臨無法收回的風險，這一事件緣於華業資本董事孫濤、劉榮華與李仕林之間的暗箱操作，私刻假公章導致應收賬款無法收回，這一事件也被媒體戲稱為“蘿蔔章”事件。
綜合來看，上述三家企業無論是什麼樣的具體原因導致業績預減或預虧，均離不開大規模的股權交易或收購，而在這個過程中，資金鍊或管理方式所帶來的問題，極有可能在弱勢的市場環境下加速中小型房企的衰落。中原地產首席分析師張大偉認為，“2019年房地產市場將面臨更大規模的企業分化。”而大魚吃小魚現象或也將在2019年有所增多。
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