傳統百貨商場如何破局
#行業升級變革
很多人將傳統百貨商場不景氣歸根於電商行業的排擠，認為是電商搶了他們的飯碗，實際上這並非根本所在。
品牌聯營模式確實讓百貨商場有效規避了傳統百貨自營模式的種種經營風險。但是聯營模式在將經營風險轉嫁給品牌商的同時，也失去了構成業態本質特徵的要素支撐，不斷暴露出新的矛盾。另外，傳統百貨在多年的經營中暴露出嚴重的管理問題。
傳統百貨大多存在相同的品牌結構、大同小異的裝修風格、打折促銷手法雷同。另外，產品更新不夠及時，品牌知名度、貨品質量等方面也存在不小的問題。此外，賣場環境衛生不良、陳列搭配老舊、銷售人員主動接待意識差等方面都存在問題。
營銷策略方面，很多傳統百貨利用節日噱頭進行低價傾銷，在打擊的競爭對手的同時，商家自身的利潤下降，出現惡性循環。
面對種種挑戰，各大百貨商場選擇如何破局？有不少傳統百貨已經開始探索實踐向購物中心的轉型之路，從零售中心變成了娛樂美食中心。《2017-2018年中國百貨零售業發展報告》指出，2017年百貨零售行業創新轉型步伐加快，高達83.5%的受訪百貨企業已經涉足百貨以外的業態。
正所謂風起於青萍之末，浪成於微瀾之間，唯智者先窺之。老牌百貨零售店的紛紛退場已是不爭的事實，這很好，我們感興趣的是誰將搬進來，接下來要發生什麼。或許，這其中就隱藏著未來的趨勢。
傳統百貨搖身一變寫字樓
#城市更新
我國過去三十年間的城市“攤大餅”的擴張過程中，產生大量低效的用地。隨著城市經濟的發展，建設用地管控的收緊、社會對環境意識的提升諸多方面的原因導致原有這種城市建設方式不可持續。土地資源、空間形態、功能結構和社會經濟狀態等諸多方面已然發生深刻的變化。響應變化並賦予這些物業新內涵，在新經濟下，價值會有翻天覆地的變化。
城市更新可分為兩個階段，第一階段是拆除重建，第二階段是實行城市有機更新。目前我國核心城市的城市更新進程已走過“大拆大建”進入新階段，對城市功能重新定位優化、存量資產改造升級成為發力重點，如上海、北京都急需轉型，體現於城市建設與規劃中最突出的問題就是如何處理建成區範圍內的更新開發。
此外，城市產業也面臨轉型與升級，從傳統的製造業、物流、商貿走向服務業、金融業、文化產業，與之相匹配，核心區的寫字樓租售兩旺，必然倒逼供給端加大放量。
城市更新是一個不斷持續的過程。作為全世界所有超級大都市的鼻祖，紐約一直在拆舊換新，通過改造獲得重生；作為英國首都的倫敦，其全面的城市更新開始於上世紀80年代，時至今日依然沒有停下“更新”的腳步。
城市更新潮起，存量改造升溫
#商改辦典型案例
城市更新潮起，存量改造升溫。縱觀市場，萬科、保利、中糧、華潤等多家品牌開發商已將目光轉向存量商業物業的併購改造。
萬科“曼哈頓計劃”
萬科以多種方式切入城市更新，總部、地方公司均積極嘗試，輕重模式、基金模式綜合參與。除了設立“萬丈資本”專門基金，萬科鼓勵各地方公司自行探索城市更新介入模式。在北京是圍繞產辦的“曼哈頓計劃”，在上海是“產業地產戰略”，在深圳是城中村改造的“萬村計劃”。
北京萬科創新提出的“曼哈頓計劃”，旨在對城市核心區的存量物業進行現代化的改造，提升城市核心區的活力。從西單商場十里堡店到望京商業中心，萬科的“商改辦”無不遵循同一邏輯：核心區舊有物業、頂尖設計師操刀、現代化改造、提升商業價值。
同創匯“OFFICE MALL”
振業同創匯處於
深南大道首排位置，更具備了深圳商務第一級的昭示形象。深南大道是深圳城市中心線，被稱為“深圳城市經濟命脈”。
項目規模約1.9萬㎡，共3層組成，是同創集團全新打造的Office Mall產品之一，極具品味及趣味性的沉浸式體驗商務辦公空間，主打300-700㎡的精裝辦公產品。
甲級雙大堂，企業尊崇門楣，更彰顯身份
首創“藝術館“”級別的辦公空間，藝術喚醒空間活力
雙層挑空DNA共享大堂，暢享24h開放磁場
Breathing Wall，企業路演與展示的加速場景
首創0等待電梯，打破傳統通勤方式，悅享極致效率
5米商務顛覆層高，闊綽空間尺度，彰顯企業氣度尊貴
商改辦存在的挑戰
#商業 #空間
接盤了這些商場後，改造方向成了最大的難題。“商改辦”的本質是市場需求變化之後，物業本身功能和用途的調整和優化。
傳統商場“變身”寫字樓也存在一些挑戰。
從政策層面看，雖然商鋪和寫字樓均為商業用地，但是，如果當初拿地性質不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。
另外，“商改寫”也需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求，大樓內原有租戶的退租，續租工作複雜繁瑣。最後，未來寫字樓市場的變化也將對“商改寫”產生一些重要影響。
一般來說，商場的單層面積大、進深大，滿足不了辦公空間的採光需要，這也是商場轉型的關鍵一步。“零售物業的採光、通風、樓層面積都與寫字樓有很大區別，設計改造中需要解決諸多技術難題。”
對企業來講，核心區域“舊樓改造、存量提升”為主的“城市更新”正成為一個巨大風口。政府部門對存量物業改造、用途變更的支持力度會增加企業將低效的存量物業轉化成高效資產的熱情，也將帶動整個城市的功能完善與提升。
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