目前，房地產行業迎來拐點，房企紛紛更名“去地產化”，不少企業轉型產業地產。物流地產是產業地產的分支，正在迅速成為新一輪的投資熱點，頗受資本喜愛。大家紛紛猜測，在房地產行業受到深度調控的當下，物流地產是否將成為新的風口？
3月1日，國家發改委發佈《關於推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》，指出要推動物流高質量發展作為當前和今後一段時期改善產業發展和投資環境的重要抓手，培育經濟發展新動能的關鍵一招，以物流高質量發展為突破口，加快推動提升區域經濟和國民經濟綜合競爭力。這一消息無疑是對物流企業的又一利好。
按投資以及運營主體不同，物流地產的運營模式可分為三種：
- 由地產商開發，交付給物流企業進行管理，如各大物流園區、快遞配送分揀中心和快運分撥中心等。
- 地產商自己開發並管理運營，租給企業客戶使用，提供自主建設的物流設施以及物業管理服務，主要應用於物流倉庫等場景。
- 由地產商以及物流企業合作共同出資或成立基金用於開發建設，合作經營。這種運營模式不但可以發揮地產商在拿地、建設方面的優勢，還可以發揮物流企業在物流效率及運營方面的長處。
物流地產的收入來自五個方面，出租業務、服務管理業務、項目投資業務、土地增值及其他收益。
2014年開始，萬科、綠地、海航、華夏幸福等多家大型房企紛紛進軍物流地產，開拓物流地產業務，近兩年物流地產市場更是吸引快遞企業、京東阿里蘇寧等各路資本頻頻殺入使得這個曾經外資獨大的行業一下子成了資本熱門。
2018年5月15日，物流地產開發商、業主和運營商ESR集團（易商紅木）宣佈，京東集團旗下子公司完成向ESR投資3.06億美元（約合人民幣19.4億）。ESR表示，該交易將加強雙方的戰略合作與協同效應，並攜手為中國及海外市場的顧客和商戶提供最優秀的物流服務。
目前主流的拿地方式有：①以房企、電商等為代表的行業龍頭，由於較早佈局物流地產，積累了一些行業經驗，並藉助自身行業品牌優勢，有助於提升政府認同。②以華南城等為代表的企業，通過招拍掛等方式獲取土地。③以普洛斯等為代表的外商，主要以合資、戰略合作、入股及公開競地等方式獲取土地。
物流用地價格不斷上漲，企業倉儲成本持續上升也是物流企業發展不得不面對的問題。同時倉儲用地的供不應求以及高回報率兩個物流市場的特點也吸引了眾多的資本湧向物流地產。
在強勁的優質物流地產需求驅動下，我國蘇州（租金同比增長率8.7%）、杭州（7.4%）、寧波（7.2%）、無錫（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）這七個城市位列全球前二十租金最快增幅榜單。我國物流地產租金從2009年起持續上漲，年化增幅約為4.3%，平均空置率持續下降，截至2017年第一季度，平均空置率約17.7%。
房地產商未來需要積極考慮新型的物流地產概念，尤其是要和部分城市的自貿區建設等概念做結合。同時大力發展物流地產背後的工業旅遊經濟項目，這樣才真正可以促使物流地產的增加值做大。
目前看來，物流地產這塊藍海市場聚焦了越來越多的目光，物流地產行業格局正在發生變化。受訪專家普遍認為，房地產商想在這一市場站穩腳跟，還需在運營模式方面“精耕細作”，利用有限的土地發揮更大的倉儲潛能，才是未來競爭的關鍵點。
| 整合：小瑞君
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