千呼万唤始出来，大家期待的豪宅踩盘系列，从今天开始正式更新了。
之所以引入这个豪宅系列，是因为读者的需求不同、标的不同。将刚需盘和豪宅盘单独分开做，逻辑更清晰。
看习惯了宏观层面的分析，有时候也需要更贴近读者的微观分析，这样才能更好的服务好读安静这个公众号的人。因为真正涉及买房，第一步就是要去实地踩盘。
踩盘之后，所有的宏观分析都可以抛开不顾。所以，个人觉得，踩盘系列，是最有用、也是最接地气的建议，不仅可以节省很多时间，还可以省下不少钱。
而这个系列，我会一直做一下。希望大家能有收获。
在此在特别感谢能为这个系列提供非常宝贵踩盘经历的@永高。作为安静小密圈的常驻嘉宾，永高一直被业内熟知，也是安静非常好的老大哥。
作为深圳楼市的见证者，永高在深圳地产界精耕二十余年，是名副其这的地产老炮。而他，也实操过500套以上的房子，现在专门为深圳湾的客户配置顶豪资产。
最令人敬佩的是，即使有丰厚的实操经验，永高仍旧在坚持不懈的跑盘，然后作总结，令人肃然起敬。而他的建议，非常的宝贵，大家有福啦~
好了，我们开始。
水湾1979（南山蛇口）
（参考价：9万/平）
1、面积大，房间数少，实用率低（部分可改房型）不适合一般家庭。
2、周边全是农民房包围，环境差，待拆迁周期长。
3、小区综合人居水平低，因为有大部分是拆迁户。
4、小区为大型综合体，自带购物商场，家门口就是地铁，这点确实很方便。
5、育才一小，三中为小区加分不少。
6、房型面积太大，如学位房应该是1000万以内的2房3房最畅销。
7、整体流通太难，总价太高，接盘买此物业的人，既不像是改善居住客户，也不像是投资客。
8、周边并无重大对楼盘影响的概念炒作。
——总结：适合对老蛇口有情节，又想因为学位而购买群体，投资的话要慎重考虑。
水湾1979目前有保留单位放售，171㎡的两房、228㎡三房、261㎡三房带精装修、部分家电，现楼销售按照几年前的备案价卖，为8.3万-9.4万/㎡。
以下是户型图——
香山美墅5期（南山华侨城）
（参考价：7.4万/平起）
1，华侨城不老传说，也是深圳一直的名片，整体居住氛围好，绿树成荫，艳阳高照时都可以不用打伞。
2、看不到燕栖湖湖景，高层看沙河高尔夫和大沙河公园的自然景观资源，也算是赏心悦目。
3、周边旧改居多，未来的想象空间比较大，但时间周期会长。
4、学校：南山第二实验学校、香山里小学，满足普通就学需求，还算是就学比较方便。
5、部分单位靠变电站有辐射，安全性有一定影响。
6、靠近北环，有些单位面临噪音问题，有点像滨海大道边高新南片区的豪宅（浅水湾，岸芷丁兰等）
7、华侨城最大的问题就是交通拥堵，另外与地铁站较远。
总结：华侨城用几十年打造的生态圈，生活悠游，名气在外，林阴大道，有湖有景，周边有三大高尔夫球场，人文艺术气息浓厚，现在单价7到8万，1000多万可以买一个大平面的四房自住，为当下南山不错的选择！
深物业前海港湾（南山月亮湾）
（参考价：7.3万/平）
1、学校：对于刚需最关心的当然是学校，项目为南山实验荔湾小学，这是一所新开的42班六年制公办小学，相信在南山实验主导下学校不会太差，附近有金紫荆拉菲幼儿园，诺德国际幼儿园，月亮湾幼儿园，中学为深大附中。
2，交通：未来地铁5号线荔湾站与项目300米距离，上沿江高速5分钟，去蛇口码头，海上世界10分钟，30分钟到机场。
3，购物：项目无自带商业，购物只能由对面的泛海购物中心提供，有人人乐等购物商超可满足基本的需求。
4，价格：目前在售的7.1万起（参考），与依云伴山的价格相差每平方1万左右，与前海广场的价格相差5千左右，价格优势较大，且是一手楼，程序简单税费少。
5，未来发展：一路之隔的前海国际金融中心，前海自贸区的大发展，相信一定能带动此项目，提升未来的价值。
6、因靠近月亮湾大道个别户型会有噪音。户型算是中规中距，不算特别高赠送。
7、目前商业配套不成熟购物看电影休闲娱乐，还需去到最近的海上世界或海岸城。
总结：刚需上车或改善型居住者能买在交通方便，南山实验学校，地段又在前海，单价在7万多的一手楼盘算为数不多选择。如投资来讲，应该还需要较长的周期，等周边成熟方能在价格上有所涨幅。
看完记得加关注噢，不定时更新，么么哒~
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PS：安静的小密圈持续更新中，里面除了深圳跑盘摘要、片区行情分析、深圳楼市研究报告、一线消息播报等外，还特邀数名深圳涉猎地产二十余年的大伽团坐镇，里面可以解答关于深户、豪宅&刚需选筹技巧、金融贷款等问题。
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