文 | 苏阳
转自地产小王子
今天早上，接了一个楼盘推销电话。
“女士，奥体南地铁盘，70年住宅不限购，单价20000元/㎡，有兴趣了解一下吗？”
“这么便宜，在哪里啊？”
“我们项目在柯桥……”Call客还没说完，气得我直接挂了电话。
这年头，柯桥的楼盘都敢自称奥体南了吗？
1.
在杭州楼市里，「武林」和「奥体」，大概是被用到最烂大街的两个概念了。
当然，「武林」还是老大哥。毕竟，在开发商嘴里，文晖、申花、牛田甚至丁桥，都能叫「武林」。
「奥体」虽然是最近几年才开始被疯狂借用的，但是势头隐隐有超过「武林」的意思。
市北，敢叫「奥体」。还行，至少你离得还挺近。
新街，那是「奥体东」。也没什么大毛病，确实是在东面。
瓜沥，也叫「奥体东」？拜托，你离白莲花都20多公里了！
蜀山、义桥、临浦，通通都叫「奥体南」。算了，毕竟柯桥都算「奥体南」了，你们和奥体好歹是一个区的。
大概萧山80%的楼盘卖房子，都能和「奥体」扯上关系吧……
2.
其实大家都清楚，「奥体」确确实实能给城市格局、基础建设带来明显的促进。
不过，久而久之，就变成了开发商的营销噱头。
滥用「奥体」概念，确实会影响购房者的判断。尤其是那些不了解杭州市场的购房者。
如果我们真要较真，到底哪些楼盘才能算是真正的「奥体盘」？
要解决这个问题，我们需要先弄清楚「板块概念」究竟从何而来。
第一，政府的各类规划 ，以各个单元的控规为主。比如，钱江新城、城东新城、艮北新城。
这类板块，一般都会有明确的「四至」范围。也就是说，东西南北到哪条路，都给你规定好了。而且规划局网站全部都有据可查。
建议开发商不要去蹭这类板块的热度，容易打脸。
第二，传统的行政单位，比如镇、街道。有些板块可能很多年都没有出过详尽的控规，这种时候我们往往习惯用行政上的名称来指代板块。
比如，义桥、临浦、闲林等等，其实都是街道或者镇的名字。
第三，约定俗称。有些板块，没有明确的四至，也不单独构成一个行政单位。但是可能周围的板块都有明确的范围，这时候，我们往往会约定俗成一个板块名称。
第四，“自说自话”。开发商或媒体、机构，出于宣传推广的需要，“创造”出来的板块。
这种板块的划分常常是一家之言，没有可追溯的规划文件，其他人也未必会认可。
比如曾经的城北“万达板块”。按照控规，万达广场周边一带应该是“祥符东”单元，或者是我们俗称的祥符。
由于板块名字的来源方式有点多，所以，有的板块可能会拥有好几个名字。
这就好比，孙悟空同时也被称作齐天大圣、斗战胜佛、美猴王、大师兄或者弼马温……
3.
按照这个逻辑，我们能不能找到真正的「奥体」？其实是可以的。
杭州市奥体中心、国际博览中心单元控规
这张控规图，就是最初我们对于杭州「奥体博览城」的认识来源。
从图上来看，这个区域横跨了滨江、萧山两区。
在萧山的部分，其实都属于「钱江世纪城」管委会的管辖红线范围。但是这部分控规，又是独立于钱江世纪城的整体控规，另外发布的。
钱江世纪城控规
现在，大家认可度比较高的「奥体板块」，就是「奥体博览城」加上「钱江世纪城」的剩余部分组成的。
虚线内是目前被认可的奥体板块
有时候，「四至」就是这么残忍。明明只是一路之隔，直线距离大概就几十米，但却一个是小姐，另一个是丫鬟。
4.
明确了板块的四至范围，我们再来看看，哪些有住宅楼盘能称得上真正的「奥体盘」。
红色在售/待售，蓝色已售罄
可以看到，最初版本的「奥体三兄弟」——龙湖·春江彼岸、莱蒙水榭春天和绿地旭辉城，都是实打实的奥体博览城单元，而且属于主城区滨江。
之后，滨江区属于奥体的部分就只剩下信达中心|杭州壹号院了。
2015年开始，萧山奥体崛起，这才有了后来「盈丰路三兄弟」时代奥城、天璞、创世纪的传奇。
5.
在没有新的土地出让之前，你想买到真正的「奥体盘」，只剩下3个选项：
▋保亿绿城·奥邸国际
接下来要推出是住宅T5——天镜。
户型是186-216㎡的精装修平层产品。将近200㎡的空间都做了四房两厅三卫，定位的是纯改善产品。
具体价格待定，总价千万级。
▋信达中心|杭州壹号院
今年推出02地块，由11幢住宅与1幢商业组成。
住宅主力户型预计在170-330㎡，与一期户型差别较大。总计千余套，主打高端改善。
具体价格待定。
▋保利·澄品
101亿地王项目，总体量45.2万㎡，规划16幢23-25层高层，17幢5-7层洋房。
奥体板块入门户型最小的项目，普通人买奥体的最大希望。高层主力户型127-198㎡，洋房主力户型146-198㎡。
预计3月开放示范区。
6.
就这三个，暂时没有别的选项了。
希望大家擦亮眼睛，都能买到真正的「奥体盘」。
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