中国园区经济虽只有二三十年的发展历程，但却是每隔几年迈上一个新的台阶。产业园区发展越快，暴露的问题也越多，尽管当下产业地产行业受到各路资本热捧，一路跃进到产业园区4.0时代，但依旧遮掩不了部分园区1.0时代的特质。
一、产业园区同质化竞争压力大
产业园区发展迅速不仅是开发商主动选择转型的结果，这也与当前经济形势及发展政策紧密相关。然而产业园区开发商大多看中产业地产的巨大市场潜力，优质的产业地产产品市场上供应却几乎是空白，但一旦踏入这个领域，却让人感觉到进退两难，面临着竞争大企业入驻难的压力。由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展，目前全国园区存量很大，同质化竞争压力大，企业在选择产业园区时，还需要考虑到当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量。目前产业园区正面临两大问题：供给过剩，园区招商难；同质化严重，竞争陷入“价格战”。
二、产业地产过分依赖房地产
产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高；传统地产是小客户，大客群，利润率高，资金周转快。所以传统地产和产业地产是两种思维，这或许可以解释为什么包括万科、复星、绿地、碧桂园等传统房企转型产业地产，没有一家能达到及格线。
现在产业园在全国遍地开花，很多房地产企业都在做，但普遍对产业园区的认识还存在误区。产业园区与传统制造业园区不同，不是简单的盖房子租房子，很多产业园区项目仍然固守房地产开发的思维，所以才会出现那么多产业空城。
如今市场上一种观点就是非此即彼。有的人做产业地产唯地产是从，也有的人讲“去地产化”，实际上，产业地产不是房地产，但在现阶段又不能完全剥离房地产，甚至有些产业地产是房地产的一种异化。
园区产业建设，一定要产城结合，结合城市的主导产业、特色产业和战略性新兴产业，充分服务于政府的经济社会建设。其次，要具有整合思维。做产业园区注重集聚效应，园区做众创空间应充分统筹和整合政府资源和社会资源。
三、政府主导园区有利有弊
从运作模式上看，目前很多产业园区大都属于由地方政府绝对主导的产业园。地方政府主导，从政策上是有利的，但同时又是一把双刃剑。各级地方政府往往从政绩角度出发倾向于立竿见影、经济效益高、回报快的领域。而产业园区从投入到产出要有一个较长的时间段才能见效，以至于地方政府不舍得花大量的时间、精力、财力，来投入这样一个有着特殊性的行业。另外，因为对科学规律的不熟悉和对市场把握不准，园区投资还存在着一定的风险，所以政府在园区的投资建设上非常谨慎。谨慎不可怕，但却因过于谨慎耽误了发展的黄金期，从而到最后不了了之而收场。
尤其是在当前经济增速下降的新常态下，园区招商引资的环境发生改变，一些园区不能完成招商引资目标；一些园区引进的大项目、大企业，由于资金短缺、土地指标限制、规划调整等多方面原因，土地圈而未建，项目建而未动的现象普遍存在。这也是全国各地产业园区在地方政府绝对主导下所面临的现实问题。
四、政策依赖严重，内生发展较弱
产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。
于是造成了重外部优惠政策，轻内生动力培育这样的一种现象。园区能够以优惠政策，包括土地价格优惠、税收优惠来吸引企业入驻，但是对于入驻企业内生动力的培育，园区所花精力较少。
因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险，众所周知，系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性，此诚生死存亡之利害，不得不高度提防。
五、园区产业链条未形成闭环
产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，产业未形成集聚效应。大多数园区也在招商引资方面，更注重平方米纳税额等这些指标，对于产业相互之间的配套也仅仅停留在口头或者宣传上，影响园区可持续发展能力。
很多园区都采用点对点的招商引资方式，但是招商过程中建立的产业链整合其实更为重要。如果不能整合产业链，园区后续的竞争力将存在问题。不同产业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的，不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势，不同产业又需要不同的产业配套，这种产业配套短期之内难以完成的，完成后又很难在不同地块中复制，开发商、地块区位、产业配套往往很难完全匹配，这都会对开发增加难度。
六、园区产城分离现象严重
目前，一些以战略性新兴产业为概念的产业园区发展情况大多都不理想。在很多园区，“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头；在有的园区，仅有的几家与新兴产业相关的企业发展状况不佳，无奈园区逐渐被传统的、高耗能、高污染的产业所占据；有的园区，所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。
当前以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区，在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。结果是，开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后地方债务高筑。由于配套严重滞后，产城分离现象严重。产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业配套、生活配套，导致产业园区白天热闹，晚上几乎成为空城，产业和城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。
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