十年徘徊
作為一個財經工作者，我覺得40年產權公寓還是有一定投資價值的。
之所以這麼說，是因為公寓式產權房有幾套投資優勢，比如產付只要一半，貸款期限10年，貸款利率上浮也不太高，一般為10%。而且面積不大，既可用來出租，也可用來自己註冊公司，對於自我創業者來說，是一個比較好的選擇。而且通常地段比較好，有利於出租，租金一般也不錯。在當前做生意都不容易的年代，這也未免成了一項比較好的投資選擇。
雖然可能時間上沒有商品房高，只有40年，但這個似乎不是問題，到時國家估有一定的解決辦法，或者通過繳納部門出讓金的形式延長房屋產權年限，或自然延長。投資者不用擔心。
開偉觀察
看了這個問題，讓我想到前段時間有個朋友準備入手南京市區的一個品牌公寓，地段，價格，周圍的設施環境，包括複式型精裝修的風格都讓我這位朋友很滿意，唯獨敗在了公寓不能用天然氣，用電磁做飯的方式讓朋友的老母親不能接受。我覺得在中國人的傳統觀念中，一個溫馨的家，廚房裡明火油煙氣味也或許是現代化公寓無法觸及的。
所以說到40年產權值不值得投資，我覺得首先要看自己的需求，如果是自用的話，相比傳統70年產權的住宅，公寓不限購，配套設施齊全，而且多數在繁華地段，關鍵價格比住宅低了很多，有需求買房的人公寓也是不錯的選擇，可能更受年輕人的歡迎，畢竟經濟壓力會小很多。如果是投資出租，雖然租金比住宅高，但是你要考慮到投資回報率，一套200萬的公寓，一個月租金5000元的話，需要33年才能收回成本，還不考慮通貨膨脹。不是一線二線城市，也沒有這樣的市場。
還有打算投資公寓再轉手的，我覺得需要考慮。對於40年產權的公寓，我們都知道公寓是商業用地，未來自動續期的政策就目前來說並不明朗。要想投資再出售，對於公寓選擇的要求就會提高，比如，地段，開發商的品牌，好的物業管理公司，所在區域規劃的前景，這些因素都決定了公寓的價值，不要踏進光想著靠租金收入的誤區。房子用來住的，不是用來炒的，想清楚自己所要的，再下手也不遲。
（晴溪）
孫建波
我個人覺得40年產權的工具目前不值得投資！
深圳住宅限購，公寓不限購，我身邊有兩個朋友沒有購房資格只好買了公寓，已經在後悔。
公寓不好轉手，轉手必須全款不能貸款，且稅費高；使用成本高，物業費、水電費按照商業用房標準來算的；公寓不能入深戶，不能算做學區房，就算是有好學校也只能望洋興嘆；
目前政府政策也要嚴控炒房，經濟大環境不好，深圳辦公區已經出現大面積退租情況，相對高昂的房價支出，租金收入的投資回報率實在是太低了。投資房產公寓，需要再等待有利時機！
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挨踢小人物
買公寓需謹慎，搞不好就淪為填坑的炮灰！
40年產權的公寓屬於商業性質，首付至少5成，水電費的標準高於住宅，而且後期公寓的交易稅費高達總價的20-30%左右，婉妹不建議購買公寓用來投資。
有些剛需小夥伴會說，自己手裡錢不多，買個公寓作為過渡咋樣？
一旦轉手，繞不開交易稅費。公寓稅費的計算包括以下5個方面，算過再決定也不遲。
公寓稅費的計算：
1、增值稅及其附加稅：轉讓價與購入價的差額徵收增值稅。應繳納增值稅：（成交價-上手買入價）×5.6%
2、契稅：成交價×4%
3、印花稅：成交價×萬分之五×2
4、土地增值稅：成交價×6%
5、個人所得稅：（成交價-上手買入價-合理費用）*20%
高額的稅費折騰完，本金是收了回來，收益真的沒有買住宅划算，到時候你哭都來不及。
那麼，什麼樣的公寓才值得買？
投資公寓最重要的兩點：一是價格，二是租金。想要掙到高的租金，公寓本身得有價值。
有價值的公寓主要體現在以下幾個方面：
1、地段好。好的地段會吸引更多有租房需求的人，畢竟需求大才能租得上價格。
2、項目靠近地鐵口、商圈，最好是學區房。即使自己不住，出租、轉手都相對容易些。
3、精裝項目，拎包入住省時省心。
租金方面，可以根據租金回報率來判斷（租金回報率=（月租金*12）/購買房屋總價）。目前，公寓投資的租金回報率一般在3%-5%之間。
婉妹的城市札記
作為一個做了多年的房產中介經紀人，接觸到很多投資客戶，跟他們聊了很多這個話題。同時對公寓這塊的投資回報比相對了解一些。可以跟大家簡單分享下我的淺薄的看法。
一，大家多少對40年產權的公寓情況多少了解一些，首付一半，貸款年限10年，貸款利率上浮10%，一般面積較小，能夠自住註冊公司。相對出租比較便利，租金相對同價位的住宅用房要高。比較適合追求長期穩定租金回報的客戶。不過在購買時需要選好樓盤地段。
二，購買公寓的置換價值目前要明顯低於商品房。我之前在青島做時同一地區的住宅價位都翻了一番了公寓賣價都沒怎麼漲。主要一方面產權年限少，水電都是按商業用電徵收。另一方面公寓交易稅費相對來說比較高。轉手置換回報率低。
樓主可以根據自己的情況選擇，畢竟沒有最正確的選擇，只有最適合樓主的才是最好的。
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雪虎1213
不可否認，很多人都不喜歡投資公寓，主要是因為公寓交易稅比較高，在快進快出“炒房”的時代，公寓確實不受待見！
但是從去年開始，國家一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”大環境下，不管是住宅還是公寓，限購、限售、限貸等一系列調控下，想要短期投資盈利出場的可能變得越來越少！
除了“房住不炒”，現在把“長租房”、“租購併舉”、“集體土地建設租賃住房”等租賃政策放在了前所未有的高度，瘋狂太原人認為“公寓”的春天來了！
1、公寓具有面積小、總價低、地段好的優勢，可住可辦公，比較好出租，租金房價比還很高；
2、以太原為例，不少公寓支持首付20~30%，貸款期限30年，貸款利率和住宅一樣；
3、所謂的水電費高是事實，但實際上細算一下，40、50平米的小公寓，一年能多花多少水電費；
4、40年產權不是問題，因為目前國家仍然沒有相關規定，暫行辦法是產權到期後自動續期；
5、公寓的投資價值主要看地段，城市核心區的公寓才值得投資收租金。
當然，如果是抱著買了增值就賣的想法， 公寓肯定不適合你投資！
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瘋狂太原人
前十年各種調控政策一直在優待公寓產品，每次調控對公寓類產品都不是特嚴，以至於所謂的“商住”越來越多，而公寓又有著收益高、地段好、總價低、交通方便等優勢，成為一種典型的投資性產品。總價相對低，有錢的沒錢的拿上一套都沒有太大壓力。但是就在2017年，以北京為例，對公寓類產品發佈了超強打擊性的政策，現在購買公寓必須以公司名義購買，得全款，新入市產品單位產權面積不能小於500平。那麼現在能不能投資呢？我的看法是：
1、商住樓歷來漲價就比不上住宅，有著產權時間短、交易成本高、居住成本高，不是居住屬性小孩不能劃片入學等等硬傷。
2、目前的新的商住公寓總價已然不便宜了，500平個人投資吃得下的少。
3、長線投資還是可以的，一直以來都有人投資寫字樓，為什麼不能投資公寓了。
4、現有的在售的小面積公寓，未來有可能成為稀缺產品，投資得抓緊。
5、如果有購房資格，那麼在買不起住宅的情況下，建議買一個二手的公寓，一是二手公寓可以有資格的個人購買；二是可以再次轉給個人，交易成本相對低一些；三是未來此類產品稀缺但是市場需求巨大會成為香餑餑；第四 錢拿在手上不怕貶值嗎？
就說這麼多了，自己拿主意吧！
童夢綻放
這種問題還需要長篇大論嗎？
當前的形勢下，
不要買公寓，不要買公寓！
公寓就是個坑。
凡是建議買公寓的都不要信。
櫻桃大房子
商業用地性質的公寓，和住宅相比，使用成本、交易成本都會高一些。如果作為居住使用，性價比不如住宅，作為投資來看，從過去的歷史數據來看，單價漲幅也沒有住宅快。
不過，老戴認為，未來，這種狀況可能會改變。
過去的十多年來，租金上漲速度嚴重滯後於房價上漲速度。住宅地產的租售比已高達1:700，甚至1:1000，泡沫很明顯。相對來說，40年產權的公寓的租售比要好很多，這種狀況，在北上廣一線城市，尤為明顯。
之所以發生這種狀況，是因為，公寓可以作為辦公場地，也可以作為公司註冊地址。
投資商業用地的配套公寓，也是一個不錯選擇。
此外，作為投資選擇，老戴建議可以關注工業用地性質的配套公寓，這類公寓的價格比商業用地的要低，使用年限一般為50年，水電氣價格為工業價，比商業價要低。而且，也可以註冊公司，也可以作為住宅使用，是不錯的投資選擇。
戴耀邦 產業地產諮詢分析師、財經媒體人，現主要專注於產業地產領域的諮詢與品牌營銷，想要了解更多產業地產相關知識，請關注本人頭條號“戴耀邦”
戴耀邦
1. 從收益率和回本方面考慮
從收益率方面考慮，每年對外出租租金÷總房款>5%，至少要高於支付寶吧！
從回本方面考慮，年收益×15年>購房總金額
2. 從公寓價值的角度考察
2-1 調查公寓周邊已經使用的公寓價格、租金情況
2-2 調查附近有無地鐵口及大型購物中心和消費中心
3 公寓投資不是首選
如果有合適的住宅，建議優先考慮住宅，其次才是公寓。
4 不推薦公寓的現實原因
產權短，一般是40年、50年；首付比例高，一般是50%；公寓不能落戶；公寓水電費單價高；公寓的居住舒適性比較差。
綜上所述，公寓的升值空間要小於住宅。
5 公寓的交易成本太高
有全額徵稅法和差額徵稅法。前者稅率為14.7%，後者的計算非常複雜。
6 投資公寓的前提
就是租金回報率夠高！
