十年徘徊
作为一个财经工作者，我觉得40年产权公寓还是有一定投资价值的。
之所以这么说，是因为公寓式产权房有几套投资优势，比如产付只要一半，贷款期限10年，贷款利率上浮也不太高，一般为10%。而且面积不大，既可用来出租，也可用来自己注册公司，对于自我创业者来说，是一个比较好的选择。而且通常地段比较好，有利于出租，租金一般也不错。在当前做生意都不容易的年代，这也未免成了一项比较好的投资选择。
虽然可能时间上没有商品房高，只有40年，但这个似乎不是问题，到时国家估有一定的解决办法，或者通过缴纳部门出让金的形式延长房屋产权年限，或自然延长。投资者不用担心。
开伟观察
看了这个问题，让我想到前段时间有个朋友准备入手南京市区的一个品牌公寓，地段，价格，周围的设施环境，包括复式型精装修的风格都让我这位朋友很满意，唯独败在了公寓不能用天然气，用电磁做饭的方式让朋友的老母亲不能接受。我觉得在中国人的传统观念中，一个温馨的家，厨房里明火油烟气味也或许是现代化公寓无法触及的。
所以说到40年产权值不值得投资，我觉得首先要看自己的需求，如果是自用的话，相比传统70年产权的住宅，公寓不限购，配套设施齐全，而且多数在繁华地段，关键价格比住宅低了很多，有需求买房的人公寓也是不错的选择，可能更受年轻人的欢迎，毕竟经济压力会小很多。如果是投资出租，虽然租金比住宅高，但是你要考虑到投资回报率，一套200万的公寓，一个月租金5000元的话，需要33年才能收回成本，还不考虑通货膨胀。不是一线二线城市，也没有这样的市场。
还有打算投资公寓再转手的，我觉得需要考虑。对于40年产权的公寓，我们都知道公寓是商业用地，未来自动续期的政策就目前来说并不明朗。要想投资再出售，对于公寓选择的要求就会提高，比如，地段，开发商的品牌，好的物业管理公司，所在区域规划的前景，这些因素都决定了公寓的价值，不要踏进光想着靠租金收入的误区。房子用来住的，不是用来炒的，想清楚自己所要的，再下手也不迟。
（晴溪）
孙建波
我个人觉得40年产权的工具目前不值得投资！
深圳住宅限购，公寓不限购，我身边有两个朋友没有购房资格只好买了公寓，已经在后悔。
公寓不好转手，转手必须全款不能贷款，且税费高；使用成本高，物业费、水电费按照商业用房标准来算的；公寓不能入深户，不能算做学区房，就算是有好学校也只能望洋兴叹；
目前政府政策也要严控炒房，经济大环境不好，深圳办公区已经出现大面积退租情况，相对高昂的房价支出，租金收入的投资回报率实在是太低了。投资房产公寓，需要再等待有利时机！
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挨踢小人物
买公寓需谨慎，搞不好就沦为填坑的炮灰！
40年产权的公寓属于商业性质，首付至少5成，水电费的标准高于住宅，而且后期公寓的交易税费高达总价的20-30%左右，婉妹不建议购买公寓用来投资。
有些刚需小伙伴会说，自己手里钱不多，买个公寓作为过渡咋样？
一旦转手，绕不开交易税费。公寓税费的计算包括以下5个方面，算过再决定也不迟。
公寓税费的计算：
1、增值税及其附加税：转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税：（成交价-上手买入价）×5.6%
2、契税：成交价×4%
3、印花税：成交价×万分之五×2
4、土地增值税：成交价×6%
5、个人所得税：（成交价-上手买入价-合理费用）*20%
高额的税费折腾完，本金是收了回来，收益真的没有买住宅划算，到时候你哭都来不及。
那么，什么样的公寓才值得买？
投资公寓最重要的两点：一是价格，二是租金。想要挣到高的租金，公寓本身得有价值。
有价值的公寓主要体现在以下几个方面：
1、地段好。好的地段会吸引更多有租房需求的人，毕竟需求大才能租得上价格。
2、项目靠近地铁口、商圈，最好是学区房。即使自己不住，出租、转手都相对容易些。
3、精装项目，拎包入住省时省心。
租金方面，可以根据租金回报率来判断（租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价）。目前，公寓投资的租金回报率一般在3%-5%之间。
婉妹的城市札记
作为一个做了多年的房产中介经纪人，接触到很多投资客户，跟他们聊了很多这个话题。同时对公寓这块的投资回报比相对了解一些。可以跟大家简单分享下我的浅薄的看法。
一，大家多少对40年产权的公寓情况多少了解一些，首付一半，贷款年限10年，贷款利率上浮10%，一般面积较小，能够自住注册公司。相对出租比较便利，租金相对同价位的住宅用房要高。比较适合追求长期稳定租金回报的客户。不过在购买时需要选好楼盘地段。
二，购买公寓的置换价值目前要明显低于商品房。我之前在青岛做时同一地区的住宅价位都翻了一番了公寓卖价都没怎么涨。主要一方面产权年限少，水电都是按商业用电征收。另一方面公寓交易税费相对来说比较高。转手置换回报率低。
楼主可以根据自己的情况选择，毕竟没有最正确的选择，只有最适合楼主的才是最好的。
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雪虎1213
不可否认，很多人都不喜欢投资公寓，主要是因为公寓交易税比较高，在快进快出“炒房”的时代，公寓确实不受待见！
但是从去年开始，国家一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”大环境下，不管是住宅还是公寓，限购、限售、限贷等一系列调控下，想要短期投资盈利出场的可能变得越来越少！
除了“房住不炒”，现在把“长租房”、“租购并举”、“集体土地建设租赁住房”等租赁政策放在了前所未有的高度，疯狂太原人认为“公寓”的春天来了！
1、公寓具有面积小、总价低、地段好的优势，可住可办公，比较好出租，租金房价比还很高；
2、以太原为例，不少公寓支持首付20~30%，贷款期限30年，贷款利率和住宅一样；
3、所谓的水电费高是事实，但实际上细算一下，40、50平米的小公寓，一年能多花多少水电费；
4、40年产权不是问题，因为目前国家仍然没有相关规定，暂行办法是产权到期后自动续期；
5、公寓的投资价值主要看地段，城市核心区的公寓才值得投资收租金。
当然，如果是抱着买了增值就卖的想法， 公寓肯定不适合你投资！
关注我，有不同观点，欢迎评论里留言一起讨论！
疯狂太原人
前十年各种调控政策一直在优待公寓产品，每次调控对公寓类产品都不是特严，以至于所谓的“商住”越来越多，而公寓又有着收益高、地段好、总价低、交通方便等优势，成为一种典型的投资性产品。总价相对低，有钱的没钱的拿上一套都没有太大压力。但是就在2017年，以北京为例，对公寓类产品发布了超强打击性的政策，现在购买公寓必须以公司名义购买，得全款，新入市产品单位产权面积不能小于500平。那么现在能不能投资呢？我的看法是：
1、商住楼历来涨价就比不上住宅，有着产权时间短、交易成本高、居住成本高，不是居住属性小孩不能划片入学等等硬伤。
2、目前的新的商住公寓总价已然不便宜了，500平个人投资吃得下的少。
3、长线投资还是可以的，一直以来都有人投资写字楼，为什么不能投资公寓了。
4、现有的在售的小面积公寓，未来有可能成为稀缺产品，投资得抓紧。
5、如果有购房资格，那么在买不起住宅的情况下，建议买一个二手的公寓，一是二手公寓可以有资格的个人购买；二是可以再次转给个人，交易成本相对低一些；三是未来此类产品稀缺但是市场需求巨大会成为香饽饽；第四 钱拿在手上不怕贬值吗？
就说这么多了，自己拿主意吧！
童梦绽放
这种问题还需要长篇大论吗？
当前的形势下，
不要买公寓，不要买公寓！
公寓就是个坑。
凡是建议买公寓的都不要信。
樱桃大房子
商业用地性质的公寓，和住宅相比，使用成本、交易成本都会高一些。如果作为居住使用，性价比不如住宅，作为投资来看，从过去的历史数据来看，单价涨幅也没有住宅快。
不过，老戴认为，未来，这种状况可能会改变。
过去的十多年来，租金上涨速度严重滞后于房价上涨速度。住宅地产的租售比已高达1:700，甚至1:1000，泡沫很明显。相对来说，40年产权的公寓的租售比要好很多，这种状况，在北上广一线城市，尤为明显。
之所以发生这种状况，是因为，公寓可以作为办公场地，也可以作为公司注册地址。
投资商业用地的配套公寓，也是一个不错选择。
此外，作为投资选择，老戴建议可以关注工业用地性质的配套公寓，这类公寓的价格比商业用地的要低，使用年限一般为50年，水电气价格为工业价，比商业价要低。而且，也可以注册公司，也可以作为住宅使用，是不错的投资选择。
戴耀邦 产业地产咨询分析师、财经媒体人，现主要专注于产业地产领域的咨询与品牌营销，想要了解更多产业地产相关知识，请关注本人头条号“戴耀邦”
戴耀邦
1. 从收益率和回本方面考虑
从收益率方面考虑，每年对外出租租金÷总房款>5%，至少要高于支付宝吧！
从回本方面考虑，年收益×15年>购房总金额
2. 从公寓价值的角度考察
2-1 调查公寓周边已经使用的公寓价格、租金情况
2-2 调查附近有无地铁口及大型购物中心和消费中心
3 公寓投资不是首选
如果有合适的住宅，建议优先考虑住宅，其次才是公寓。
4 不推荐公寓的现实原因
产权短，一般是40年、50年；首付比例高，一般是50%；公寓不能落户；公寓水电费单价高；公寓的居住舒适性比较差。
综上所述，公寓的升值空间要小于住宅。
5 公寓的交易成本太高
有全额征税法和差额征税法。前者税率为14.7%，后者的计算非常复杂。
6 投资公寓的前提
就是租金回报率够高！
