在过去的半年，很多武汉人有两个遗憾：没有抄底买股票，没有资格再买房。
对大多数人来说，中国的股票不算一个靠谱的选择，掉坑里套几年是常态，股市现在涨的好，但很多老司机心态很佛系，小玩玩可以，绝不敢梭哈！
另一种遗憾引起普遍的焦虑。目前，武汉城市价值不停做加法。另一边，严厉的房地产调控给楼市做减法，一增一减之间，机会变多了，买房就相当于买一座城市的股票，抄底武汉的愿望十分强烈！
但到底买哪里？买什么？怎样才能选到上升中的蓝筹股？这是有讲究的。政国策认为，在当前的武汉，城市核心区公寓，也是一个极好的选择，当然，这样的机会也不多了。
武汉公寓为什么火了？
2018年的武汉楼市有点降温，但有一个物种依旧抢眼，那就是公寓项目戏码不断，成为市场热点现象：
看看公寓年度销售榜，最好的项目一年卖了近14亿，最高的项目价格超过3万.....从几十万的的SOHO，到百万千万级的总裁公寓，都有人追捧。
你以为只是偶然？然而并不是，政国策负责任的告诉你，武汉公寓这几年一直很火。
中指院数据显示，2016年武汉公寓成交2.68万套，比2015年增长210%，2017、2018年，武汉公寓又卖了超过5万套，有些项目想买还要托关系。是不是颠覆三观？为什么一谈公寓很多人不感冒，另一方面却挡不住大家买单的步伐？
政国策参加过多场“限购条件下，如何蝶变资产价值”的类似论坛，也推荐过一年卖了1300套的汉口公寓，以及均价超过2.7万的武昌公寓，总结梳理了几条干货：
1、武汉资产价格飙升
资产价格背后，是城市价值的直接体现。最近五年，武汉城建投资达到10500亿，是之前五年的一倍多，连续五年GDP在万亿以上。2009年，武汉城建投资不到500亿，2019年投资预算达3100亿，一年至少两条地铁通车，推动土地价格资产价值飙升，公寓作为资产配置的重要一环，受到各路资金的追捧。
2、享受政策红利
政策红利，一方面来自于落户放开，武汉启动“五年留下百万大学生”工程之后，已留下70.7万人，2018年常住人口突破1100万，人口增量高于北京上海，这属于人口红利。
其次，限购限价政策压缩了住宅发展空间，吸引资金进入公寓市场，特别是武汉大力发展租赁试点，全国性公寓机构抢占大武汉，优质的公寓“钱景看好”。在小面积住宅基本绝迹背景下，总价门槛低的公寓成了新宠。再加上武汉建筑新规出台，今后，小面积公寓会越来越少。
3、公寓使用场景多元化
从供给端来说，具备商业开发运营经验的实力型房企来到武汉，打造具备地铁、学区、商业等优质城市资源加持的公寓，产品优化品质提升，不再是千篇一律的筒子楼、学生宿舍升级版，买家不用陪着缺乏经验的开发商“交学费”。
从买家角度看，需求场景多元化了。比如被限购的外地人、小企业主办公与居住、年轻创业者共享办公、婚前置业、孩子就近陪读等，做精品酒店、写字楼、长租公寓，甚至有人买下整层做整形医院、培优机构等，体现了公寓的多样性特点。
如果看了上面这些，你已经被种草，成为公寓的“路转粉”，政国策也可以告诉你，现在，在武汉内环，还真有一个项目，算得上抄底武汉的好机会。
35万住内环，也许是最后的机会
这个项目，就是位于汉阳钟家村的远洋·东方境世界观蓝珀公馆。政国策预计，2019年，蓝珀公馆必定预订武汉公寓销售排行榜三甲。为什么这么笃定？且听道来。
首先是这个项目的先天优势好。
蓝珀公馆位于汉阳大道一线临街，汇聚内环优质资源，坐拥双轨六桥枢纽交通，属于汉阳钟家村地铁站上盖物业（4号、6号线交汇，步行五分钟左右），2公里生活圈内有三甲医院和教育配套（紧邻钟家村小学），高层部分可以观月湖瞰长江。今年10月杨泗港大桥通车后，将形成武汉2.5环效应，加速人、物、资金流动，进一步促进三镇一体化，内环价值更加凸显。
从产品看，主要为40、47平米的一室一厅一卫，77平米的两室一厅一卫，带装修均价约1.9万，35万可以抢占内环资产。目前武汉内环房价平均3.5万以上，100平以下户型很少，按三成首付，进入内环最低门槛也在100万以上，蓝珀公馆也许是很多人留在内环的最后机会。
其中，47、77平米户型南向采光，拥有观景阳台，天然气入户，完全可以满足日常居家需求，也难怪，今年第一季度，蓝珀公馆属于武汉卖得最火爆的公寓。
产品本身就很硬核了，但这并不是全部得分点！因为，蓝珀公馆背后，依托的是城市商业名片、世界级商旅目的地——武汉城市新地标之一的远洋·东方境世界观。
武汉中心城区目前有三个重量级城市综合体，汉口滨江的150万方武汉天地，武昌中北路340万方武汉中央文化区，另一个，就是正在建设中的汉阳归元寺片240万方的远洋·东方境世界观。
前面两个项目都已成为武汉商业名片，作为城市级成熟商圈，人流量日益增长。远洋·东方境世界观作为汉阳第一个同等规模与定位的项目，将打造集合国际健康住区、精品开放式商业街区、国际化服务式公寓集群、国际高端甲级写字楼、高端国际酒店等城市驱动型综合体。
特别是，紧邻归元寺， 项目规划了一条约17万方的低密度开放式商业街区，挖掘汉阳老“西大街”的城市肌理，形成类似成都太古里的商业街，但体量接近其两倍，打造一个升级的汉版“太古里”，有些特色业态首次引入，推动武汉旅游休闲产业全面升级发展，满足大家对美好生活、精致武汉的追求。
不仅如此，整个片区历史文化资源丰富，归元寺、晴川阁、“汉阳造”、琴台中央艺术区、月湖等文旅资源，长江主轴推进，长江文明之心以点带面，加速汉阳“知音文化”的传承，未来大归元片规划全部落成，成为武汉的又一个城市IP，影响力辐射全国，吸引世界各地的商旅人群。
作为武汉市重点投资项目，远洋·东方境世界观，远远超出一个项目承载的意义，我们评价其成功与否，绝不是房子卖的好不好、价格高不高，而是，这个项目作为武汉城市核心升级发展的重要一环，承担城市更新的重任，加速归元寺片规划成功落地，进入武汉市旅游推荐菜单，成为世界级商旅目的地，打造汉阳乃至武汉发展的又一个战略支点。
一瓶矿泉水，放在路边超市卖3块，放在星级酒店卖10块，消费场景、消费客群决定同一件产品的心理价格。蓝珀公馆，借助240万城市综合体的加持，高端住宅、商业街、写字楼、酒店、公寓形成一个自我赋能的生态系统，除了数万业主自带流量，还能汇聚数以百万计的外部人流，创造出更大的价值。这样的机会可遇不可求。
没有运营的公寓有点像裸奔
其实，究竟如何选择公寓，有一个速成大法：通过研究分析自如、冠寓等知名长租公寓以及一线城市顶级公寓的运营案例，政国策总结了几条规律，大家可以参照：
步行10分钟内有地铁或3分钟内有公交站，附近有停车场，1公里内有超市、门诊、银行、快餐店，3公里内有大型商场、中高档餐饮。商业设计、消防等合规，大型商圈或产业集聚地，可商可住，产权明晰，便于统一运营管理。
对照以上标准，蓝珀公馆完全符合，不少指标远远超出，属于优质的城市内环核心资产，无论是自住还是租赁，都是市场的首选。
另一个关键因素不可忽视，作为品牌公寓，运营水平高低的作用非同小可，比如，同样数量的公寓，不同机构来运营，资本市场的估值可能天壤之别。
“提升运营水平，为资产价值赋能”，同样一栋楼，不同的运营方，坪效不一样，银行的估值就不一样，融资结果也不一样，这在商业地产中已成为铁律。
武汉人越来越意识到服务的价值，愿意为好的物业买单。在公寓投资方面，也越来越重视物业服务、运营管理，毕竟，公寓的人流量、设备维保、安防、公共区域、秩序维护等，都有自己的特点，如果放任自流，很可能造成恶性循环：
低劣的环境只能吸引低收入租户，低廉的租金制约改造维护积极性，进一步恶化软硬件状况，降低居住体验和收益率。
不夸张的说，没有运营管理的公寓，有点像裸奔。
同样的房子，房东出租只有1500块租金，但是品牌机构整合之后，通过统一运营管理，可以将租金提升到1800-2000元，这就是运营的价值。
蓝珀公馆在这方面有特别加分项，全部采取精装修交房，与高端住宅标准一致，避免了毛坯交房后长期受到装修干扰的窘境，便于统一管理，项目将打造武汉首个高端服务式公馆，用运营提升资产收益率，提高资产的含金量。
蓝珀公馆采用的中远酒店物业，属于远洋亿家物业旗下，具有一级物业管理资质，位列中国物业服务百强企业服务质量top10第六位，经过21年发展，具有北京、上海、天津等多个核心城市的物业服务经验，涵盖高端住宅、高档别墅、星级涉外酒店、高端公寓等。
其中，世纪远洋宾馆（酒店项目）——四星级高档商务涉外旅游酒店，是Best Western在北京市的第一家战略合作伙伴，是2008年奥运会的指定合作伙伴。
蓝珀公馆将提供24小时管家服务，包括安防巡逻服务、保洁服务、物品的报损保修服务等基础服务，还提供包括代请钟点工、代请保姆、代请家教、代请医疗护理人员、协助家庭Party或沙龙聚会等特约服务，这些服务已经在其它项目标准化执行，随时可以在武汉落地。
此外，蓝珀公馆还提供专属的共享空间，比如活动室、健身房、自助超市等（偶数层服务间），通过配套服务的提升，提高公寓的品级，吸引有品位的精英人士，不断提升公寓的租金，形成一种良性的循环。
武汉热销的一些公寓，也开始强调物业服务，但是，像蓝珀公馆如此重视运营价值的公寓，很少见，考虑其软硬件投入成本，甚至有点只赚吆喝不赚钱的感觉，为啥？
政国策琢磨，远洋·东方境世界观有240万方大体量，开发周期在5年以上，作为首期面世的产品，不管住宅还是公寓，其地段、产品、服务、价格的综合优势都比较明显，希望通过爆款产品塑造项目品牌与口碑，意在长远，这是一家央企最朴素的追求和操作。
结论很简单了，在当下的武汉，抄底内环的机会真的很少了。不妨去这里看看，一定有意外收获。
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