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就在房地產走向“萬籟俱寂”的時刻，外資組團來中國“掃貨”消息不脛而走。不僅樓市，股市、債市一時間也都外資雲湧，中國市場成外資“價值窪地”。
全球經濟下行，中國經濟一枝獨秀，再加中國資本市場逐漸開放，外資配置人民幣資產成為一種潮流。
外資成買樓新勢力
北上廣深高企的房價讓人高山仰止、望而生畏，就在大家認為一線城市的房價已經到頂，卻仍有藝高人膽大者，敢於揮金如土，逆勢而行。
近日，外資大肆“掃貨”商業地產的消息不脛而走。據投中網消息，2019年僅過3個月，外資機構購買中國商業地產的數量達到8起，創2005年以來新高，成交金額突破300億，接近2018年成交金額的一半！
今年前3個月，國際私募巨頭黑石豪擲200億元，收購上海長泰廣場，和西安、鄭州等地購物中心50%股權等。
另一家巨頭凱德集團，1月份斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%面積，後又斥資110億新元，收購淡馬錫附公司屬星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。
今年2月，REITs領展房產基金(00823-HK)66億元收購深圳怡景中心城購物中心。這個作價被市場認為過高，但領展認為很值，對深圳升值前景極為樂觀。
外資買樓一夜之間成為這個春天的新鮮事兒，騰飛、基匯資本等知名機構同樣在積極跑馬圈地，中國樓市成外資湧入的“熱土”。
外資“炒房”邏輯
其實細扒一下，早在2004年外資就涉足國內商業地產，2005年達到高峰，併購案逾10起，上海廣場、上海世貿大廈等地標性建築均被摩根士丹利收入麾下。直至2006年，政府出臺“限制外資炒房”規定，才剎住外資“炒”樓風。
2015年“限外令”鬆綁，外資又聞風而動，2018年外資併購升溫。戴德梁行數據顯示，2018年中國內地商業地產總投資額達2960億元，外資佔總交易額的32%。
其中，外資參與北京大宗物業收購金額達到169億元，佔總成交三成。外資參與上海大宗物業收購金額達到640億元，占上海大宗物業總成交的六成，稱霸上海灘。
眾所周知，2018年中國商業地產，甚至整個房地產形勢不是太好，外資為什麼敢逆勢抄底？
中國房地產進入存量時代，一線城市已經形成固有格局，商業地產規模也開始收斂。而需求面看，一線城市發展前景依然看漲，對商業地產需求也只增不減，所以未來依舊有回報空間。
最不濟，倘若經濟下行，但一線城市樓市的抗跌性依然存在，長期持有租金回報率也不差。除樓市外，股債雙市也成外資囤貨的資產。
近3萬億外資股債四六開
比起樓市，外資在股市和債市的出入相對自由，也投入更多。中國人民銀行公佈數據顯示，2018年末，境外機構和個人持有境內股票和債券資產總計2.86萬億元。
從存量結構看外資股債四六開，外資持債規模約1.71萬億元，佔外資持有股債總量的59.78%；外資持股規模約1.15萬億元，佔比40.22%。
進入2019年3月份，外資在A股的成交量已經突破萬億，最新數據，北上資金流入A股的總額已經高達8000億，持股比例超過3%。
基本面和估值是決定外資投資收益最重要的因素。從基本面看，A股的淨資產收益率與全球主要資本市場的股指相比，一直處於比較高水平，而且相對波動幅度不大。
2018年伴隨著全球經濟增速放緩，A股淨資產收益率嚴重下滑，但與其他發達國家市場相比，A股ROE的絕對水平仍然不低。持續、穩定的高盈利能力是外資看好A股的根本原因。
另一塊外資偏好的債券市場，據中國外匯交易中心4月1日消息，2019年以來，貝萊德、領航等全球最大的資管公司旗下產品大規模進入市場。3月債券通交易量達到1124億元，日均交易量超過53.5億元。
外資湧入與中國金融監管當局在市場和機構准入開放政策密切相關，債券通為外資打開中國市場大門，外資金融機構在境內設立子公司，併購中國金融機構股權限制被解除，也開闢一條路徑。
最重要的一點，在全球經濟下行下，中國的經濟體量和抗風險能力無疑是除美國、日本國債外，外資避險的新選擇。
中國金融開放，風景這邊獨好
外資湧入也成一人民幣匯率的一個重要支撐，受市場供需推動，人民幣身價扶搖直上6.7，背後肯定也離不開中美談判取得積極進展提振市場情緒。
A股入摩、債券通，以及中國債券“入彭”，中國金融對外開放有條不紊，也讓世界看到人民幣資產價值。
據IMF的數據，截止到2018年，人民幣資產佔比已經上升到1.89%，超過澳元和加元，創2016年10月份有記錄以來最高水平。
2019年，我國資本市場對外開放進一步提速。受益於MSCI提高A股納入因子、富時羅素GEIS指數集合確定納入A股、彭博巴克萊指數確定納入中國債券，海外資金被動流入將大幅增加，規模保守估計在1000億美元以上。
外資流入成國內資本市場確定性較高的增量資金來源，這將有利於股債市場走好，未來“價值投資”或將成主流。
總之，由於美國經濟增長動力變軟，美聯儲暫停加息縮表，並有降息預期，中國市場成為國際巨頭們資金配置的新選擇，這正驗證了趙本山的那句名言，“國外比較亂套，風景這邊獨好”。
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