如果你是买房路上的迷茫者，不知该不该买房，该买哪个楼盘，或是想了解房产的相关资讯，请私信我，邀你进圈聊。

当“三万一平的豪宅”出现在西安市场，难免引起大家对西安未来房价的担忧，这会是几块试金石“石沉大海”，还是会彻底颠覆大家对西安房价的理解呢？

在这批价格审批中我们发现翼中心单价上涨了9369元/㎡，涨幅高达39.5%。2018年6月19日，以毛坯备案的翼中心备案价23690元/㎡，不到十个月的时间，改做装修，换名绿城高新诚园后，备案价达到33059元/㎡！

△翼中心价格备案变化

单从高新诚园的装修来看确实高于市场水平，虽达不到“拎包入住”，但交付后家电、柜体全部都带，并且做到全墙面装饰，材料、品牌、风格都也都是市场顶级的。

但有过装修经验的朋友都清楚，普通住宅较好的硬装标准在每平3000元左右。在“限价”的约束下，不排除有些房企为求高溢价，毛坯改装修，从之前的备案价格来看，就有不少项目改装修后，每平上涨大约1500元-3000元。

去年的物价局问政也就此“装修价格”的灰色地带提出过严厉质问，那么本次翼中心单价上涨近万元，是真的产品革新带来的价格上涨还是限价政策松动的表现呢？毕竟从全国来看，已经有多个放松限价的城市。

壹丨衡阳搁浅后，多城暗度陈仓

2018年12月26日，衡阳市明文宣布自2019年1月1日起取消限价政策，随后又被官方撤回。

有了这样的前车之鉴，只做不说比先说后做来得顺利的多，多个城市在2019年之后，成功“偷渡”，楼市限价出现松动。

今年年初，广佛区域的楼市大V爆料：佛山基本放开限价！顺德某盘最新备案价最高达2.72万/平，其他各区各板块网签价都有30%~80%上调。2018年上半年佛山备案最高价不超1.5万元/平。

几乎就在同期，广州增城、南沙、花都开始按照真实价格备案，这意味着限价政策下价格过高的项目不予网签的规定将被取消，购房成本更高的双合同淡出市场。

不单单是佛山与广州，很多城市都在尝试解除限价...

合肥国土局、市物价局表示，2016年11月前拿的宅地和商住地，

杭州余杭区的国开东方凤凰台，精装修备案价2.95万/㎡，一举捅破板块天花板，而距离该楼盘2公里的西房余杭公馆2018年9月备案价才19000多元/㎡，一下撑杆跳1万/㎡，似乎也在暗示限价放松。

△北京土拍中明确不设置价格红线

1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年第一次土地使用权出让预申请公告，位于朝阳区孙河的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。

这些松绑限价的城市，显然是吸取了衡阳闯关失败的经验，放松限价并没有官方发文，说明在此时舆论压力较大的情况下，官方贸然发文不合时宜，会饱受舆论压力，在对限价政策进行松绑时，“只做不说”是一种行之有效的方法。

但3月正值小阳春，历史经验告诉我们此时多会回暖，在经历了去年四季度的下滑期，房产从业人员当然要抓住有利于市场宣传的“蛛丝马迹”来造势，所以放开限价的城市原本相对平稳，已具备了取消限价的前提，但中介借机炒作，市场难免会出现反弹。

从购房者这端来看，由于之前过严的限价政策，很多城市都出现了“双合同”现象，导致购房成本大增，因为额外补签的合同需要“一把付”，实际购房首付远高于三成。

限价政策松动，网签取消对高价楼盘的备案限制，其实也在一定程度上降低了购房者的门槛。

贰丨限价下的西安房价走势

西安限价政策已经执行了将近一年半的时间，我们知道市场价格只有可能低于限制价格，所以这个公示价格也最能真实反映市场情况。如今，已有93批楼盘价格公示（西安+沣东），那么，2018年1月至今，西安房价发生了哪些变化？

△统计数据仅限高层、洋房，不含别墅项目

据备案公示价格数据监测，2019年3月全市均价13350元/㎡，较2019年2月环比上涨6.7%，较2018年3月同比上涨23.8%。

从图标很明显看出在经历去年10月-今年2月盘整期后，3月无论装修还是毛坯房均价都出现上涨，那么这个上涨是市场规律还是楼盘个案情况呢？

我们发现3月高端楼盘扎堆入市，龙湖景粼天序（毛坯高层17366元/㎡）、保利天悦（毛坯洋房20278元/㎡，装修高层17667元/㎡、18412元/㎡）、自然界（毛坯洋房15905元/㎡）、金茂府（装修高层20881元/㎡、18499元/㎡）、曲江·玫瑰园二期（装修高层32622元/㎡）、翼中心（装修高层33059元/㎡）等远高于均价的楼盘先后在上月通过价格审批。

众所周知，现在的商品住宅价格审批已由西安市发改委接手原物价局，截止4月3日，发改委共公示了两批价格，恰好在这两批公示中，涌现出诸多高价楼盘，排除楼盘特质的原因，难道是西安也开始放松限价了？

在这两批10个盘源的价格公示中，有两盘价格持平，六盘价格上涨，除翼中心外，德杰·状元府邸105-151㎡的9#楼，改做装修房后，价格上涨17.2%，金茂府7#楼上涨5.9%，时隔近一年推货的星雨华府涨幅9%，华润未来城市、汇悦城上涨在2%左右。

而在物价局并入发改委前的近十批价格公示中，有25个同质产品单价上涨，有市场的正常涨幅，也有楼位因素导致的涨幅，综合来看，物价局并入发改委后，价格审批并未松动，所以3月的涨幅还是因为近期高价楼盘的集中入市。

叁丨西安还有限价的必要吗？

即便是在市场回暖的三月，西安楼市依旧存在两极分化的现象，限购区内偏远地段的项目去化仍有阻力。早在去年9月，世茂璀璨倾城揭开了限购区内打折跑量的序幕。

而后，港务区的汇悦城、绿地璀璨天城及主城区个别难销的项目陆续跟进，给予购房者优惠，随着市场热度在2018年末的走低，限购区内多盘在此期间借用各种名目，让利购房者，实际成交价低于公示的备案价格，随着春节后的市场回暖，这些优惠先后取缔。

2018年四季度，沣东新城独立进行价格公示后，中南上悦城、蓝光公园华府等盘来势汹汹，备案价直逼主城区，但在实际销售过程中，开盘时均会享有不同程度的优惠，实际成交价比备案价低了1000-1500元/㎡。

可见对于难销的项目或价高的区域而言，开发商会以备案价为红线，根据市场热度来调整实际售价，在销售遇阻时，给予优惠，实际成交价不及备案价，限价的意义自然不大。

但市场的另一面，康桥悦蓉园、龙湖景粼天序、中南樾府、紫薇花园洲、大华公园世家等热盘依旧存在，如果取消或放松限价政策，热点区域或热点楼盘的价格必然会迎来上涨。

今年以来，虽然很多城市都对限价政策进行调整或取缔，但从西安来看，刚过去的三月，市场去化率接近八成，价格也在持续上涨，

现阶段摇号楼盘依旧存在，市场中还是供不应求，虽有限购限贷两道“防火墙”，但此时取消限价，西安整体均价一定会面临着较大的上涨压力。

回顾各类调控手段的落位时间，限价政策来的最晚，因为其本质上是一种违背市场规律的行政手段，短期内能够抑制房价过快上涨，但这并非长久之计，市场供需关系还是影响房价的主要因素。

而也会发现在近期有松绑动作的城市中，限价政策也最先瓦解。一旦市场平稳，为了控制房价过快上涨的限价政策便失去了存在的意义，S姐相信，调控政策放松最先解除的一定是限价政策，但不应该是此时。

更多房产资讯、市场分析、买房干货请关注：沈视楼市。

閱讀更多 地產S姐 的文章

關鍵字: 西安 衡阳 杭州