西安就已迈进“四限”城市之列，2018年5月10日，房管局一纸通知，明确规划用途为“公寓”的商品房也纳入限购范畴；宽松户籍政策的驱动下，截止五月底，西安市今年已迁入45万余人，远超去年全年人口增量，如此大的人口流入，嗅觉敏锐的投资客群早已洞察，不限购、不限售的商铺迎来了又一个春天。
在这样的背景下，让我印象比较深的一位圈友，他近期在考虑恒大江湾临街一拖二的铺面，在值不值得入手上纠结了很久，类似的问题其实困扰着很多商铺购买者。
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商铺类型多样，涉及知识点较多，对购买商铺的客群往往有更高的要求。作为一名商铺购买者，最起码应该清楚商铺的类型与特点，掌握一定的调研分析方法，才有可能在商海中淘到黄金，S姐把商铺基本分为四类：
一、商业街商铺
在城市商业中心或大型社区中，组成整条购物步行街的沿街商铺。但在已成型的传统商业中心里，待售的商铺少之又少，入手机会渺茫，可以多加留意新商圈，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型社区形成的商业街等，像华远·海蓝城打造的商业街——华远·好天地就是最为直观的案例。
对这些商铺调研时，应对区域内人流量、公共交通便捷程度、周边租金等方面进行排查，当然租金，不是开发商或中介说多少就是多少，你可以走访周边已开业的商铺，实地调研租金及真实运营情况。
如果铺面开在新区，还要考察新区未来发展规划，对商铺所在地四至有哪些规划有一个初步的判断。
二、社区商铺
社区商铺以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺和裙房商铺为主，是目前增长数量最为迅速的商铺类型，这种社区底商几乎每个小区都会配建，在这主要区分一下裙房商铺、住宅底商的差异。
（裙房商铺挑高较高，面积较大，户型较为方正）
（住宅底商通常会占用该楼栋1-2层，大多都有会剪力墙的存在，商铺结构不规整，利用率较低）
社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大，如今入住率高的小区商铺投资回报较为稳定，风险相对较低。
在选择时，应尽量选择相对成熟、入住率较高的社区，由于商铺楼层不同，导致商铺售价与后期租金差距较大，一楼商铺比二楼、三楼商铺贵两倍、乃至更高的价差都有可能，尽量购买距社区主入口较近、楼层较低的商铺，以提高后期收益，但这类商铺通常十分抢手，要对市场保持较高的敏感度。
三、购物中心商铺（盒子商铺）
此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30平米甚至几平米的铺位，然后进行零售或长期出租，像是赛格、万达、熙地港等大型商场内部，都属于盒子商业。
这种盒子商业对于个人购买而言，风险较高，就像民乐园万达正对面伊爱·欢乐城，该商场前身叫新玛特商场，这个商场衰败不是没有原因的。在挑选盒子商业时，应当注意以下几点：①注意产品设计规划，有些商场经营情况不佳是因为本身动线规划不合理，扶梯、直梯的安装位置，商场内部道路宽度等一切影响购物体验的设计，都是需要去留意的；②开发商是否靠谱，有些开发商急于求成，招商只求速度，进而打乱了业态分布，导致后期商铺出租困难；③招商运营公司是否具备成功案例，招商前置化是商场后期运营、定位的关键点。
四、街道商铺
这类商铺位于道路两侧，道路又分为主干道和其他普通道路。
主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大，就觉得生意能做的起来，如果你仔细观察，会发现城市主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，广安路在连接北二环处有一排临街商铺，几乎半年就要换新一次，随着周边几个小区住宅底商的投入使用，这排临街商铺很快走向了灭亡，别看主干道人流量大，但因为其本质是用来疏导城市人流的，汽车和人群门穿流而过，看都不会看两侧店铺，就算看了也没办法停。
还有种道路情况就是非主干道的那种，车流较慢，道路两侧有停车的台面或者停车位，这种路边的商铺风险就会低很多，大家上下班路过都会有意降低速度看看有没有需要带回家或者用的到的店铺。
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