随着3月上海楼市二手房成交2.6w套的数据公开，大量的购房者或中介或自媒体等声音都在讨论市场回暖，甚至有公号开始讨论此次回暖与2015年的上海楼市的相似之处。
但导航君认为，今年的市场回暖，真的有点不太一样。
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区别一：“二手房”带动市场回暖
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2015年的上海“爆发”，
起于新房开始发力。
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而今年三月的上海，
成交量大幅度上涨，
则是源于二手房的带动。
<strong>造成这一现象的主要原因，
<strong>是因为真正想卖房子的房东，
<strong>开始变得“好说话”了。
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<strong>2018年，上海政府对新房执行“限价策略”，
<strong>导致当时市场上“一二手房价格倒挂”现象屡见不鲜，
<strong>更多的购房者偏向于新房置业；
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<strong>然而随着一年多的时间已过，
<strong>部分真正想卖房的房东们“坐不住”了，
<strong>开始变得好说话起来。
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三个月后才能网签？没问题，来签合同；
价格高了？没问题，我们坐下来谈；
中介费一人一半？可以，我自己承担。
税费？好商量。
举一个实例：
川沙新川路300弄小区，
房东从挂牌450w，
一年内降价3次，
至今挂牌330w。
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调价后的价格，
已经远低于周边二手房的平均挂牌价格。
（该小区均价较低的主要原因是因为仅有两套房子在售中，该房源拉低了小区均价）
调价时间越来越短，
调价力度越来越大，
足以看出房东的卖房心态正在逐渐改变。
卖房者给予出了最大的诚意，
致使“价格倒挂”的现象正在逐渐消失，
新房重新变得“贵”了。
即使是如今的“小阳春”，
但真实的二手市场依然有着一定的议价空间。
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导航君也在3月份，
买了属于自己的第一套房子，
具体过程会在后期文章内与大家分享，
谈判的结果可以先告诉大家：
挂牌价178w，
实际成交价166w。
也就是说，
如今看起来“美丽”的数据，
购房者和房东双方都诚心交易，
而非2015年时供不应求的
纯卖方市场。
区别二：“郊环外”领跑上海成交量
很明显的可以看出，
2015年的上海市场，
是从“内环内”开始启动的，
内环内的有钱人们似乎有着更敏锐的嗅觉。
而今年3月的行情，
表现为由“郊环外”带动，
这就更像是被压抑多年的刚需在进行释放。
从今年以来的成交数据也可以看出：
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郊环外50平-70平的“刚需住宅”，
才是如今市场回暖的成交主力。
2015年上海郊环外二手房成交涨幅：
2015年的上海市场，
郊环外的二手房成交量甚至有降幅的情况发生，
即使是涨幅最高的第二季度，
也是由140平以上的大户型领跑。
2019年上海郊环外二手房成交涨幅：
2019年的上海郊环外二手房成交量，
则是50-90平的刚需小户型成交量涨幅最高。
至此导航君不禁想说下，
最近一个比较热门的话题：
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乔家路拆迁
很多人都在用来炒作市区豪宅，
说市中心的豪宅将迎来一波强购买力。
但事实却恰恰相反，
这些手握拆迁“巨款”的购房者，
更多的是转头去向了刚需项目。
道理很简单：
目前的拆迁政策是“数砖头+托底保障”政策：
即以实际面积进行面积补贴+价格补贴+奖励费
几乎只能做到改善居住环境，
离致富可远得很。
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一户人家可能居住了三代人甚至更多，
当真正有条件居住时，
很自然就会分裂出2个以上的房屋需要，
而且他们的收入情况，
也基本无法达到可以“还房贷”的水平。
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即使户均800w的传言是真的，
比起去买一套800w的市区豪宅，
更多的拆迁户更愿意多买几套远郊项目。
今年置换链条的终点，
也不过是改善项目，
对于整体市场的带动，
肯定很难与2015年相提并论。
区别三：“楼市走向”不再同步
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2015年，
无论是上海，
还是花桥、杭州、苏州等，
所有城市都很“火”。
甚至有楼盘打出了
“房价未涨10%，无理由贴钱”的口号
但如今由于“一城一策”，
楼市已经不再是“普天同涨”，
而是“因地制宜”。
长三角新政
比如与上海最近的“新一线”城市——杭州，
由年初的绿城“悄悄”的突破限价，
发展到如今的土地溢价抢拍，
杭州楼市甚至给人一种回到2016年的错觉。
杭州3月29日土拍情况：
反观上海，
除了“三月份二手房成交量2.6w套”以外，
还看不出其他的“活跃”的苗头，
特别是土地市场与杭州反差极大。
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溢价率基本为0，
也很少有多家抢拍。
上海2019年住宅土拍情况：
“别人家”城市的市场再好，
好像也与“自家”的楼市无关。
总 结
总体来说，如今的上海楼市确实回暖了，很可能不会比去年的市场更差，但若要与上一次“牛市”相提并论，目前来看非常困难。
2019年的主基调大概率上，就是“平稳”。
今年对于购房者来说，其实未必需要着急，耐心地挑选最适合自己的房子可能就是最好的选择。
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