随着文化旅游成为我国经济社会发展中最具活力的新兴产业，越来越多的房企将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口，纷纷抢滩布局。3月份，地产界最大的文旅集团融创，表示将在全国建设10座文旅城、4个旅游度假区和9个文旅小镇。记者发现，与融创一样在文旅地产上大展拳脚的，还有碧桂园、雅居乐等多家房企大咖。据不完全统计，目前国内已有超过三成的百强房企进入了文旅地产领域。有房企表示，虽然目前文旅投入大、利润低，但是5~10年后会有可观利润。
文旅新领域成风向标房企转型纷纷涉足
旅游地产已成为地产行业的新引擎和突破口。据记者不完全统计，目前国内有超过三成的百强房企进入了文旅地产领域，包括融创、恒大地产、碧桂园、雅居乐、万科、保利地产等等。
今年3月，融创方面透露，融创计划在全国建设10座文旅城、4个旅游度假区和9个文旅小镇。每一座文旅城，均有乐园、商业、酒店三个主要业态，包括雪世界、水世界、海世界、电影世界、体育世界、秀场、大剧院、会议中心等。2017年，融创中国以总代价438.4亿元的价格收购万达目标公司91%的权益，包括文旅城、酒店和配套可供销售住宅等项目，高起点布局文旅板块。而万达城的设计、建设，自持物业（文旅部分）的管理、运营，则全部由万达负责，融创中国未来20年支付万达品牌许可费共计130亿元。
去年，融创文旅集团在海南（楼盘）注册成立，对接盘过来的文旅复合型地产大盘进行管理和运营。去年年末，集团再斥资62.81亿元，收购万达原文旅集团和12个文旅城项目的设计、管理和规划公司，等同于将万达文旅团队收入囊中。
而碧桂园去年也迎来了产业跨界的高峰，布局农业、机器人，加上文商旅集团、地产集团、物业服务以及产城融合板块，碧桂园正在组建一个庞大的产业“帝国”。据悉，碧桂园文商旅集团前身为2005年成立的碧桂园商业板块，是碧桂园集团旗下专注商业地产全程投资及运营的专业服务平台。去年8月正式成立碧桂园文商旅集团，以“文、商、旅、科、教、体”六位一体的发展理念，从碧桂园文商旅集团整合的六大板块内容来看，主要分为商业和文旅地产，购物中心、社区商业、长租公寓几大板块业务。
此外，近期雅居乐也透露，将重点聚焦文旅、康养和休闲体育三大核心产业上。产业小镇的重点布局会聚焦在大湾区、长三角和京津冀等地区，着重围绕产业小镇和产业IP进行建设和运营，现在雅居乐产业的IP重点推出的是乐活天地系列。
旅游休闲机遇大融创称五年后利润或达百亿
文旅项目发展受到了政策层面的支持，各类政策利好不断。而从市场消费需求看，后续关于文旅方面的需求会不断增多，由此带来很多新的市场机会和投资机会。根据仲量联行测算，中国都市中休闲客群人口数量增长迅速，从2000年的456万人增至2017年的1.8亿人，年复合增长率为24%。预计至2020年，都市休闲客群人口数量达到2.5亿人，约占总人口的18%，2030年这一数量达到3.9亿人，约占总人口的27%。休闲游客的增多，让市场开始成熟，主题公园、民宿、度假酒店、特色小镇、田园综合体、全域旅游等文旅地产细分类型变得大有作为。
而从近两年的文旅项目中，房企也初尝胜利的滋味。融创中国业绩报告显示，2018年融创文旅板块成本支出为11.13亿元，2017年成本支出大约为6亿元，两年合计成本约为17.13亿元。如果再加上行政开支等费用13.27亿元，累计成本为30.4亿元。从2018年来看，全年累计成本大约为20.09亿元，营业收入为20.28亿元，营收和成本基本持平。但如果加上2.4亿元的其他收入及收益，2018年融创文旅税前利润为2.59亿元，已可勉强实现盈利。
不过融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌表示，融创中国并不看重文旅集团的短期回报，孙宏斌在业绩会上这样描述融创中国的大文化布局：“文旅文娱基本大钱都投完了，后面就不需要大投入了。文旅服务集团我们会在5~10年后做出来，现在看肯定是不赚钱的，但5~10年后会有百亿元利润，这个资产价值可以到5000亿元，2%的利润就100亿元。”
同质化现象严重须防文旅变“苦旅”
值得注意的是，文旅地产这个香饽饽，作为长周期运营的特殊细分领域，在房企一哄而上情况下，正在面临同质化、定位不清、盈利欠佳和难以持续运营的情况。比如已经退市的中弘股份，就曾经在文旅地产上风光无比，但如今旗下海南如意岛100%的股权都出售给了佳兆业集团。文旅项目经营难，业内不断有人将“文旅”戏称为“苦旅”。
业内人士指出，文旅地产成长过程中面临着众多挑战。区域分布不均衡，对自然资源依赖度很高；文旅被地产商作为拿地和营销的噱头，概念强于落地；文旅地产项目同质化严重，运营不当，客户粘性不足，许多低层级项目存量难以消化。
此外，2018年4月，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批。业内人士认为，“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继，市场需求的转变促使文旅地产转型升级，逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合，告别以往单一的房地产业态和文旅概念，真正解决市场所面临的需求。
易居研究院总监严跃进认为，文旅地产的发展已逐渐回归旅游本质，“去地产化“是大势所趋，文旅地产未来不再是简单的“卖房子”，不再是以销售房子为导向，而是实现从开发土地、建设住宅，到经营旅游物业和商业物业，乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式，使得企业可以取得综合性、多元性、跨领域复合效益。严跃进说：“作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面须做详细分析。要求运营者们将文化与旅游进行充分有机结合，形成鲜明的主题，以打造差异化体验”。
閱讀更多 杜川優薦 的文章
