如今的房價有多高？
不少購房者已經用不吃不喝、歎為觀止等詞語“嚴肅”地表達了自己無奈的心聲。為實現買房立業的目標，購房者往往舉兩代人之力，甚至冒著逾期還不了錢，從此友盡的風險而借錢買房的人也不少見。如此，在越來越貴的房價面前，為了能少付房款，一些人將買房目光移向了小產權房上。
代晨 律師
什麼是小產權房？
“小產權房”並不是一個法律概念，而是民間對建設在集體建設用地上的房屋的俗稱。小產權房因其建設在集體建設用地上而非國有建設用地上，未向國家繳納土地出讓金和其他必要稅費，無法取得國有土地使用證和預售許可證，買賣雙方簽訂的購房合同在房管局不能備案，無法取得《不動產權證書》，其產權證由鄉政府或村委會頒發，如此導致小產權房只具備普通商品房的使用性質不能進行合法買賣。
小產權房能買嗎？
雖然不能進行合法買賣，但是小產權房平均不到普通商品房1/3的價格實在太誘人，購房者因此也想出了諸多購買的方法，如：
1、 城鎮居民在鄉村購買宅基地建房。通過與村委會直接交易，取得宅基地的佔有、使用權，同時房子可以按照自己的喜好規劃建設，真正做到物美價廉。
2、城鎮居民購買農村宅基地及其地上建築物。這種方式的交易對手從村委會變成了擁有宅基地的村民，交易難度進一步降低。
3、以租賃的形式，實為購買地上建築物。
4、通過拍賣的方式購買。
上述四種方法中，方法1和2因為國家明確規定宅基地是不能賣給擁有城鎮戶口的居民，只可以賣給本村村民，所以此方法只是掩耳盜鈴，並不能使購房者真正取得房屋的所有權。甚至雙方的買賣合同也會因為違反法律強制性規定而被最終認定為無效，導致連違約條款都無法對購房者做最後的保護，
購房者到頭來只是空歡喜一場。方法3因現有法律並未明確禁止農村宅基地向城鎮居民出租，同時由於是租賃，一定程度規避了產權的風險。但是顯而易見的是這種方法所取得的“居住權”與購房者心目中的所有權有天壤之別。
方法4出現在司法拍賣中，但是多個司法判例呈現給我們的結果最終都是購房者贏得了拍賣，卻始終拿不到證。究其原因還是“城鎮戶口不可購買宅基地”。
那麼如何才能將集體建設用地上的房屋
合法出售給城鎮居民呢？
根據我國當前的法律規定，集體土地必須先變更為國有建設用地，再以國有建設用地出讓進行房地產開發銷售，程序如下：
但是，2018年12月23日，十三屆全國人大常委會第七次會議舉行第一次全體會議審議的《〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產管理法〉修正案（草案）》，刪去了現行土地管理法中關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或徵為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。此外，現行城市房地產管理法關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，這就掃清了集體經營性建設用地入市的法律障礙。由此，民間熱議我國小產權房的“春天”即將到來。
對此，筆者想本著審慎的態度對本次審議的草案進行一番解讀。
首先，不再“必須國有”對集體經營土地而言，確實有直接上市的希望；其次，草案僅涉及對土地具體使用方式的變化，並不涉及土地制度本身；再次，集體經營性建設用地的使用權將可以轉讓和出租了；最後，明確了允許入市的集體建設用地性質：經營性用地、工業和商業經營性用途，沒有提及宅基地，也沒有提及居住用途，小產權房和宅基地都是居住性質，談不上經營用途，小產權房依然不能轉正。
綜上，筆者認為小產權房由於沒有國家法律和政策明確的支持，購買後所獲得的僅是一個使用權，並不能真正滿足購房者“買房”的需求。雖然國家近期的政策草案對農村集體經營性建設用地的發展有了新的構想，但是即便真的確定可以入市，首先也還要確權、確地，不能無證轉讓，確權的結果自不待言。
因此，筆者建議購房者儘量選擇理性避讓。
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