[新盤評級A022] 大興-亦莊-禧瑞天著

貝殼研究院前段時間做了個研究，統計了自從2017年3.17調控之後兩年間，北京各區的房價累計跌幅。結果有些意外，亦莊的房價最為堅挺，跌幅全北京最小，為5.49%，其次是西城和海淀，跌幅分別為9.67%、11.02%。

需要注意的，在上面這個統計裡面，大興跌幅位列前三，為16.45%，所以，大興不等於亦莊！亦莊一直是一個獨立於大興的存在。

大興這兩年的住宅土地供應，是北京各區中最多的，而且全是限競房地塊，亦莊就是新房集中供應的區域。按理說，供應量增加越多，對房價的壓制就越大。那麼，為什麼亦莊的房價還如此的堅挺呢？

我們總結可能原因有這麼幾個：

1. 亦莊的產業支持較好，整個南城，產業拿得出手的區域，也就是亦莊了，在南城工作的高收入人群大量集中在亦莊區域；
2. 亦莊的配套相對完善。亦莊核心區的建設很像歐美的工業小鎮，馬路寬闊，樓宇整潔，環境優美。而且亦莊開發區在交通，教育和醫療等等配套上都大力推進，使得亦莊比較宜居；
3. 亦莊房價沒有經過大幅度的炒作，即使在2015-2017年樓市大牛市之間，上漲也比較平穩，沒有經過炒作暴漲，也就沒有大幅度的回落，總體而言，亦莊現在的房價也不算貴，比較理性。

亦莊河西板塊，是新房集中供應的地方，除了前幾年拿地一些在售普通商品房項目之外，也已經有多個限競房項目上市了，河西區域新房項目的競爭非常激烈，我們也寫過其中幾個新盤的評級文章了。而亦莊路東區，除了賣了N年還沒賣完的“經開汀唐”，新盤就只有“禧瑞天著”一個獨苗了。在路東區，禧瑞天著幾乎沒有對手，然後即使如此，這個項目也賣得不溫不火。今天我們就來對禧瑞天著全面瞭解一下，做個評級。

禧瑞天著簡介：

“禧瑞天著”是限競房項目，限均價不超過52695元/平米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。開發商是首創和遠洋，項目位於亦莊路東區次渠板塊，科創十一街與經海九路交匯處西南角。

項目總規模18萬平米，其中住宅規模14萬平米，佔比77%，供應套數約1500套；同時項目還有4萬平米的商業公建面積和配建一個幼兒園。

綜合來看，禧瑞天著5.2萬元的單價並不算貴，而且由於銷售不溫不火，還不定期的推出特價房，有的戶型甚至低於5萬/平米。次渠南這個地段，如果你現在走出次渠南地鐵站，環顧四周，會感覺比較荒涼，看起來沒什麼配套，但其實還是很有潛力的，如果看得長遠一點，這個區域的規劃是值得期待的。禧瑞天著低價入市，定價合理，我們認為是限競房裡比較有投資價值的項目。

評級：

地理位置 ★ ★ ★ ☆

區域規劃 ★ ★ ★ ☆

項目本身 ★ ★ ★ ☆

商業設施 ★ ★ ★

學區教育 ★ ★ ★ ★

醫療配套 ★ ★ ★ ☆

環境綠化 ★ ★ ★ ☆

房價指數 ★ ★ ★ ☆

綜合得分 ★ ★ ★ ☆

注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★

投資評級：跑贏大市

購買建議在文末。

下面是單項詳細評級。

地理位置 ★ ★ ★ ☆

禧瑞天著項目位於東南五環之六環之間，亦莊開發區科創十一街與經海九路交匯處西南角，距離地鐵亦莊線次渠南站僅僅200米，向東距離地鐵次渠站也僅僅一站地，1公里左右。次渠站也是17號的換乘站，17號線貫通南北，從未來科學城直通到亦莊開發區。從次渠站到國貿站也不過20分鐘，因此禧瑞天著這個位置，兩線交匯，軌道交通便利。開車的話，也可以方便的上京津高速直通五環或者六環。另外S6線仍在規劃之中，預計將是串聯次渠區域的第三條軌道配套，連接首體機場和首都第二國際機場。綜合來看，交通比較便利。

項目距離亦莊核心產業區很近，比如距離京東集團總部僅僅1公里多點，京東的員工如果在此置業，真是可以走著上班，因此銷售也宣稱20%的房源賣給了京東的員工。

區域規劃 ★ ★ ★ ☆

區域規劃主要是兩個方面，一是亦莊經濟開發區的規劃；二是次渠小區域的規劃。我們分別來看看。

亦莊分區規劃

亦莊開發區現有面積約為58平方公里，已經開發建設了多年。目前核心區有很多知名企業，除了距離禧瑞天著1公里處的京東總部之外，還有小米產業園，中芯國際，北京奔馳，GE通用電氣，京東方等等知名國內外企業。

今年年初，亦莊新城的分區規劃（2017-2035）草案也已經公佈。根據北京城市總體規劃，北京將著力打造“三城一區”，亦莊開發區就是其中的“一區”，重要程度不言而喻。亦莊也是北京此次分區規劃中，除了行政區外的唯一一個編制分區規劃的。

根據分區規劃，亦莊將大規模擴區，規劃範圍約225平方公里。本次規劃將開發區、綜合配套服務區、臺湖高端總部基地、光機電一體化基地、馬駒橋鎮區、物流基地、金橋科技產業基地以及兩塊預留地納進亦莊新城的規劃範圍。開發區將統籌大興、通州等空間資源，與順義協同發展，打造創新型產業集群。

綜合來看，“三城一區”的重要地位不容置疑。而且，亦莊經濟開發區越來越像一個獨立的行政區！

兩站一街

“兩站一街”是指亦莊線末端的亦莊火車站和次渠站，加上沿線的商業街一級開發項目的簡稱。這個開發項目已經提了很多年了，但一直沒有推進，以至於住在附近的人都等得有些失望了。其實這個區域的先天條件很好，軌道交通已經通車了，17號線也即將建成，周邊的拆遷工作已經基本完成了。幾年沒有動靜，我們認為就是在等北京的總體規劃和分區規劃落定。現在這些高層的規劃已經基本塵埃落定，那麼接下來，街區層面的詳細規劃和建設就會繼續推進了。

如上圖所示，次渠至亦莊火車站之間，已經是大片的拆遷完畢的空地了，一張白紙，更容易畫出最美的藍圖。大家想一想，次渠和亦莊火車站這兩站是交通樞紐，四周的空地是多麼的珍貴，將來開發一定是用於商業或者高檔住宅，對於區域當然是利好。北京住總集團已經取得“兩站一街”項目全部58個地塊的一級開發資質，未來將投資550億元進行建設。根據計劃，這裡將主打高端商務新城，道路等基礎設施建設工作已經開始，並按照市區統一部署開始供地。

規劃和發展是需要土地的，兩站一街區域的大片土地已經就緒，而且軌道樞紐基本成型，我們看好其未來的發展。

項目本身 ★ ★ ★ ☆

從社區規劃圖來看，整體規模較大，社區內部以崔家窯中路為界，將整個社區分為東西區。整個社區由15棟住宅樓、5棟辦公樓以及自身配建的幼兒園圍合而成，另外還將配建5000平米商業。社區整體採取了高層+洋房的規劃設計，共計近1500套。

項目的主力戶型為89～138平米兩居至四居，三居和四居都是南北通透且比較緊湊的。所有戶型都是全明格局，而且比較方正，在限競房裡算是比較好的戶型設計了，其中尤以138平米的四居戶型最好。

項目人車分流，車位配比1:1.2。簡單裝修交房，裝修配置包括廚房的燃氣灶，水盆，櫥櫃；衛生間的馬桶，洗漱盆，淋浴器等。交房時間為2021年5月。

物業是首萬物業，首創和萬科合資的物業公司，有萬科物業的基因，口碑還算不錯。

商業設施 ★ ★ ★

禧瑞天著項目目前周邊商業配套還不行，次渠南這一片主要是產業園和待開發的荒地。現在生活得依託於外圍亦莊創意生活廣場、華聯力寶廣場、城鄉世紀廣場，沃爾瑪山姆會員店、京東7FRESH等等，距離項目幾公里範圍。

項目自身會配建5000平米社區商業，而且未來“兩站一街”的開發也會建設大體量商業配套，因此預期未來商業環境會大幅改善。

學區教育 ★ ★ ★ ★

除了副中心，大興的學校可能是主城區之外最好的了，這得益於大興政府極強的執行力。亦莊地區的學校規劃都很不錯，除了人大附，二中等等名校，禧瑞天著附近還規劃有建華實驗亦莊分校和通州景山學校。

建華學校是知名的私立學校，目前的校長是公立名校十一學校的老校長。目前亦莊分校已經開工，根據規劃，建華學校將在開發區路東區承擔兩所學校的辦學任務，共設置42個小學教學班，21個初中教學班，以及18個高中教學班，預計於2020年開始招生。

北京市教委今年的招生政策，把私立學校也納入管理，招生原則為就近原則加上電腦派位。由於建華學校距離項目僅僅600米，而且不像亦莊人大附那麼搶手，因此禧瑞天著的業主子女大概率能上這個學校。

項目距離通州景山學校的位置（崔家窯村）不到一公里，景山學校的規劃更加龐大，根據規劃的信息，景山學校通州校區預計將設108個教學班，學生總人數4410人，採取五、四、三學制，即小學五年、初中四年、高中三年，小學部設50個教學班、每班40人；初中部設40個教學班、每班40人；高中部設18個教學班、每班45人。

一般來講，學校如果跟房子不在一個行政區，那麼哪怕捱得再近也沒有用，是上不了的，但是亦莊這個區域應該是個例外。由於225平方公里的亦莊新城本身就是跨兩區（大興和通州）統一規劃，統一管理的，那麼未來學校資源方面很可能也是可以共享，當然這要等學校建成之後再看。

項目距離北京八中的亦莊分校也不遠，因此這個區域的教育資源還是比較豐富的。

另外項目自身會配建一個4000平米的幼兒園。

醫療配套 ★ ★ ★ ☆

醫療上，項目附近有通州第三醫院，距離項目約1公里。三甲醫院北京同仁醫院亦莊分院以及將建成的北京安貞分院也在5公里範圍之內。

環境綠化 ★ ★ ★

項目目前周邊環境比較荒蕪和雜亂，西側是通惠河灌渠支流，河濱有花歷園公園和濱河公園的二期，附近的綠地主要依靠河濱的綠化，南側兩公里之外還有濱河溼地公園。總之，周邊自然環境尚可，但還需改善。

房價指數 ★ ★ ★ ☆

項目的均價是5.26萬/平，我們認為這個定價合理。

亦莊河西的限競房新房基本定價都是5.2萬左右，相對而言，禧瑞天著有地鐵交通優勢，河西則是生活配套相對成熟一些。從規劃上看，未來次渠板塊要比河西更具潛力。禧瑞天著北側還有個新房項目“經開汀唐”，是經濟開發區的開發商自己開發的小區，開發商比較小，而且裡面有4棟公租房，品質不如禧瑞天著。

項目東側的臺湖板塊，距離地鐵較遠，新房價格整體偏高，臺湖銀湖灣，小戶型單價已經超過7萬/平米，即便是精裝交房，也嚴重高估；萬科翡翠四季，均價6.1萬，仍然高估。

因此相對於周邊的新房項目，禧瑞天著的價格基本屬於最便宜的一檔，但在在交通上和規劃上具備一定的優勢。

周邊的二手房以老舊小區為主，比如華馨園，京華園等等，目前均價不到4萬，當然品質無法與現在的新房相比。次渠板塊有大量的回遷安置房和公租房，這也是很多買房人的顧慮之處，其實由於並不在一個小區，完全隔離管理，因此居住影響很小。買房人主要的擔心還是周邊人群的素質問題，另外人多並不是壞事，消費群體多，未來的商業規劃才能更快落地和發展起來。

總之，我們認為禧瑞天著定價合理，未來區域仍有較大潛力。對於房價增值角度而言，軌道交通和學區遠比其他配套重要。

投資評級 - 跑贏大市

每個樓盤，每個房子，都有自己的定價。有的定價低估了房子的內在價值和未來的預期，有的定價是充分反映了價值和預期，而有的則是過度定價，透支了價值和預期。

因此對於不同的房子，我們對於投資價值的評級包含以下分檔：

• 跑輸大市
• 跟隨大市
• 跑贏大市
• 大幅跑贏大市

注：這裡所謂的大市，可以看成是鏈家網上的北京二手房平均價格，相當於北京城區和近郊的二手房指數。

購房建議：

項目優點：軌道交通便利，戶型設計不錯，教育資源較豐富；

項目缺點：周邊環境和商業配套尚待完善，北側安置房較多。

綜合來看，我們認為禧瑞天著是一個性價比比較高的項目，非常適合在亦莊核心區以及路東區企業工作的人群購買，如果在亦莊線，5號線和17號線沿線工作，利用軌道交通的便利，自住也沒什麼問題。從增值角度來講，禧瑞天著也是一個很有潛力的新房項目。

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關鍵字: 投資 順義 亦莊