曾經雷打不動的戶籍制度，如今被房地產掀翻了……
2019年4月8日，發改委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出“加快農業轉移人口市民化”，持續加大戶籍制度改革力度：
城區常住人口 100 萬—300萬的Ⅱ型大城市，要全面取消落戶限制；
城區常住人口 300 萬—500萬的Ⅰ型大城市，要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
曾經，戶籍遷移，山高路遠；如今，遷徙自由，百轉千回。
從鄉村到城市，這趟列車有多擁擠，城市蓋樓的速度就有多快。“眼看他起高樓，眼看他宴賓客”，無數背井離鄉的人們只能在這彈丸之地爭搶立錐之地、安身之所。
在中國城市化大躍進的宏觀敘事中，每一個小人物奮力拼搏的是棲身之瓦，而其中的暗含邏輯無非是城市生存權支撐的土地財政，土地財政支撐的土地本位，土地本位支撐的國家貨幣及公共信用體系。
在這個生存權本位的時代，城市崛起浩浩蕩蕩，貨幣亦幻亦真，稅收堅如磐石，加班、貸款、孩子都成為這個時代的註腳。
鄉下人-戶籍-城市化
2019年3月，石家莊率先取消落戶限制，全面開放戶籍，不再設置任何障礙，只要憑藉身份證和戶口薄就可以拿到“國際莊”的入場券。
去年開始，成都、西安等城市已展開激烈的“搶人大戰”。今年“國際莊”打響了大城市全面開放戶籍，徹底爭奪人口的第一槍。緊接著，杭州跟進，全面放寬戶籍限制，大專以上學歷可零門檻落戶，爭搶人口大戰再度升級。
這一次，發改委來一個“Show Hand”，除北上廣深四個超大城市外，幾乎所有城市都將“全面取消落戶限制”或“全面放開放寬落戶限制”。
根據中國城鎮層級標準，以城區人口（轄區縣鎮及農業人口不計入）來衡量，1000萬以上屬於超大城市，500萬以上屬於特大城市，300萬-500萬之間屬於I型大城市，100萬—300萬之間屬於II型大城市，100萬以下，屬於中小城市。
按照2017年全國主要城市的人口規模，劃分城市層級及對應的戶籍政策：
超大城市（城區人口超過1000萬）：北京、上海、廣州、深圳——控制戶籍及人口規模
特大城市（城區500萬-1000萬）：武漢、重慶、天津、成都、東莞、南京、鄭州、杭州、長沙、瀋陽——大幅度增加戶籍規模
I型大城市（城區人口300萬-500萬）：西安、哈爾濱、青島、長春、濟南、大連、合肥、昆明、太原、廈門、南寧、蘇州、寧波——全面放開放寬落戶條件
II型大城市（城區人口100萬-300萬）：福州、石家莊、南昌、惠州、蘭州、贛州、吉林、海口、煙臺、珠海、烏魯木齊、珠海、佛山、呼和浩特等65個城市——全面取消落戶限制
可見，除北上廣深四大城市外，幾乎所有的城市都開放戶籍政策，覆蓋面達二三四五線城市。至此，城市的戶籍高牆終於被推翻，零門檻落戶大勢所趨，城市化再起波瀾，但當人們醒悟過來時方才發現，
這兩年所謂的爭搶“人才”大戰，實際上是爭搶“人口”大戰。所謂“人才”亦有學歷、能力、經驗之差異，而“零門檻落戶”招攬的自然是“人口”，而不是人才。人才與人口，一字之差，深意迥然。
在人口紅利的時代，大量的農民工湧入城市，但戶籍限制將農民工排除在市民之外，城市享受巨大勞動力紅利的同時，還不用承擔太多公共福利成本。如今，人口紅利和勞動力紅利消失，這種“撿了便宜還賣乖”的城市化時代一去不復返。不少城市的人口流入速度放緩，甚至一些城市出現人口淨流出。兩年前，我國已經推動1億非戶籍人口進程計劃，如今這次大門敞開，歡迎上億農民進城，以解燃眉之急。
這些年，國家生育政策開放“二胎”，試圖鼓勵年輕人、還能生的中年人加把勁為國分憂。但是，等了幾年，孩子沒生出來，房價等不了了，只能啟用老辦法救濟——農村包圍城市。
於是，各大城市的政策立即轉向全面放開戶籍限制，開啟人口爭奪大戰，將鄉下人“榮升”為市民。除了北上廣深四大城市嚴控城市規模以及人口規模，只“搶人才”，其它城市幾乎都一致地“搶人口”，或有特大城市人口、人才都搶。
接下來，中國大中城市爭奪人口戰會愈加激烈，並出現兩級分化——向中心城市、城市群集中與部分城市不斷收縮——城市的命運或被改寫。
北上廣深四大城市雖然嚴控人口規模，但人才吸引力依然會增強。南京、鄭州、重慶、武漢、成都等特大城市，以及西安、青島、大連、合肥等部分I型大城市全面放寬戶籍限制，將在這場人口爭奪戰中突顯優勢。人口及人才將愈加集中在超大城市、特大城市以及部分大城市。
2018年，作為全國第一經濟大省，廣東省在人口爭奪戰中成為最大的贏家。這一年，全國共增加530萬人口，而廣東一省就增加177萬。
2018年常住人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波，人口增長率都超過2.5%。其中，深圳常住人口增加49.83萬；廣州40.6萬；西安過去一年多有近百萬新增落戶，常住人口增量則在38.7萬；杭州33.8萬；重慶常住人口自然增長10.75萬，淨流入15.88萬。
反過來，一些三四線城市可能面臨收縮的風險。發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》首次公開提及“收縮型城市” ——收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
未來，隨著人口爭奪戰升級，人口流失嚴重、主導產業衰退、資源枯竭型城市將會出現城市收縮問題。
根據清華大學建築學院特別研究員龍瀛的研究，在2000年到2010年間，中國有180個城市的人口在流失，三分之一的國土人口密度在下降。首都經濟貿易大學吳康副教授也曾發佈研究成果稱，2007-2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”。這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。
2018年，北京、山東、湖北、江西、河南、遼寧都是人口淨流出省。其中，遼寧在2017年負增長的基礎上，再度減少9.7萬人，常住人口縮減到4359萬人。
甘肅玉門、山西呂梁、黑龍江雙鴨山因資源枯竭而衰落；甘肅定西、內蒙古呼倫貝爾、黑龍江齊齊哈爾、廣西河池因人口流失而萎縮。最為突出的是東北，大量勞動力流失陷入“空心化”。
全面放開戶籍限制，上演的是人才大戰，改寫的是城市的命運，演繹的是房地產的邏輯。
零門檻-破限購
零門檻落戶，表面上擊破的是城市戶籍的高牆，實則是瓦解樓市限購政策。
幾乎所有的樓市限購政策，都與戶籍掛鉤。若零門檻落戶，那就意味著限購政策灰飛煙滅。
限購政策瓦解，必然對房價產生影響，不一定是助長，至少是託舉。戶籍政策就相當於購房資格證，拿到戶籍便拿到購房資格證。開放戶籍或落戶零門檻，就相當於打開了限購政策的大口子，讓有生力量湧入城裡，成為樓市潛在購買者或投資投機者，為託舉樓市增加籌碼。
因此，開放戶籍-破除限購-託舉樓市，形成一條行政性市場鏈條。
2018下半年開始，中央推行“一城一策”、“因城施策”的政策，這意味著各地根據本地的經濟基本面以及財政收入狀況調整樓市政策的自主性要更大一些。各大城市基本都已實行跟戶籍掛鉤的限購政策，若戶籍鬆綁甚至入戶零門檻，這就意味著限購政策土崩瓦解。
以廈門為例，樓市限購政策分為本市戶籍家庭和非本市戶籍家庭。如果非本市戶籍家庭，無房者可限購一套，條件是“4年內在本市逐月連續繳納3年以上個稅或社保”；一套及以上住房者不可以再買房。2018年廈門房價回落較大，若“全面放開放寬落戶條件”很有可能對樓市起到一定的託底作用。
石家莊亦如此，非本市戶籍家庭需要繳納兩年社保或個稅才能買房。如今入戶石家莊“零門檻”，拿著身份證和戶口薄就可以直接拿到石家莊戶籍，然後直通各大樓盤售樓中心。近幾年，石家莊房價迅猛上漲，如今打開戶籍大門，任何人都可以獲得該市戶籍，鼓勵更多人進“國際莊”一起穩樓市。
人口流入與房價呈現明顯的正相關。人口流動方向幾乎同國家統計局發佈的《2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》所描述房價漲跌一致。2019年2月，廣州新建商品住宅價格同比上浮11.3個百分點，西安同比上浮24.2%，杭州上浮6.6%，重慶則上浮12.2個百分點。
除了北上廣深四大城市，其它幾乎所有大城市都全面開放戶籍，是否意味著樓市調控全面降溫？
“一城一策”實施之後，地方政府對樓市的自主調控權確實增大。戶籍開放意味著原有的基於戶籍的限購政策效果不大，說明短時間樓市調控降溫，以及樓市兜底的趨勢比較明顯，但並不意味著調控政策全面放棄或者不會出臺新的調控政策。
更重要的是，既然權力下放，地方政府會根據本地的需求，在開放戶籍之後，推出相應的調控政策。成都、西安的戶籍政策試圖搶人才與搶人口兼得，託樓市及城市綜合發展兼顧。
至於各地到底會採用何種政策，調控是松是緊，房價是漲是跌，不取決於央行統一的貨幣政策，而取決於各地的土地財政依賴度。
土地財政-財政收入-房地產稅
自從2018年央行收緊商業銀行信貸的口子之後，樓市的走勢不再取決於貨幣、信貸政策，而是地方政府的土地財政狀況。
從今年的政府工作報告可以看出，從中央層面來看，房地產業以及政策的地位已經下降，某種程度上說完成了國家財政以及央行信用積累的歷史使命。
中央將調控政策下放到地方，地方政府掌控著當地樓市的方向。但是，對於地方政府而言，房地產的時代並未過去，或者是一個從土地財政走向房地產稅的關鍵轉軌時期。在這個關鍵的轉軌時期，房地產以及房地產帶來的地方收入，對於地方政府來說，或許比任何時候都更為重要。
所以，對地方政府調控政策以及房價走勢起到關鍵作用的一個數據，即土地財政依賴度。
土地財政依賴度越高的城市，開放戶籍，放鬆調控，託舉房價的需求愈加強烈。從智本社的數據表可以看出，杭州、武漢、廣州、昆明等城市的土地財政依賴度比較高，房價下跌對地方政府財政收入壓力大增。
現實中，往往土地財政依賴度越高，地方政府負債率也越高。
按省份來劃分，遼寧、內蒙古、甘肅、寧夏、青海、陝西、新疆、雲南、貴州、廣西等經濟欠發達省份地方負債率偏高，土地財政依賴度也偏大，同時人口流出壓力也較大；廣東、江蘇、山東、浙江、上海等經濟發達省市土地財政依賴度、地方負債率、人口流出壓力都相對較低。其中，蘭州市、昆明市、南寧市、貴陽市、成都市、烏魯木齊市、南京市等地市級政府的負債率風險較高。
土地財政依賴度越高的政府，推行房地產稅的壓力越大。房地產稅是一項地方稅制，一般來說，各地具有相當的自主權。房地產稅涉及到的關係及利益極為複雜，那麼，房地產稅推行的動力到底是什麼？地方政府享有土地財政紅利，又有什麼動力推行這一稅收呢？
美國建國後大概實行了100年左右的土地財政政策。當時，合眾國剛成立，戰爭債務堆積如山，聯邦政府積貧積弱，第一任財政亞歷山大·漢密爾頓重振公共信用，組建央行，發行國債、證券以及美元，但是真正確保聯邦財政免於破產的是土地財政。
最高時期，土地財政將近給聯邦政府帶來一半的收入，那麼為什麼聯邦政府會放棄這塊“肥肉”，支持地方政府徵收不動產稅（房地產稅）？
1837年，聯邦政府終於還清了所有債務甚至還有盈餘，但是國會表決，要求國庫的盈餘劃撥給地方各州。如此，聯邦政府就失去了追求土地財政的動力，逐漸就推行了土地私有化，告別了土地財政。
當前，我國土地財政收入主要歸屬地方，而將來推行的房地產稅也應該主要歸屬於地方。對於中央而言，推行房地產稅不存在財政收入方面的障礙，主要來源於利益的平衡。從中央來看，房地產稅是經濟結構轉型的必經之路，也是完善稅制的必選項。因此，這項稅收在中央層面進入了倒計時階段。
土地財政依賴度越低的地方政府，更有動力推行房地產稅，以期在巨大的存量地產中獲得源源不斷的稅收收入。但土地財政依賴度大的地方政府就比較被動，從一次性收70年的“租”到一年一年收稅，這個過程很難以適應。
相比北上廣以及其它城市，深圳的土地財政依賴度很低，這座城市告別土地財政之後，有利於產業結構升級，以及打造人才型、創新型城市。深圳的戶籍制度是北上廣深四大城市最為寬鬆的，但它搶的並不是“人口”，而是人才，花大量的補貼吸引大學生以及高學歷人才加盟深圳。
不過，深圳土地財政依賴度低，並不意味著房價會大幅度下跌。深圳的特殊在於，與上海一樣，是一座金融城市。在中國乃至全球，不動產都是金融城市的基石，是龐大的金融體系的壓艙石。維持相對較高的房價，是金融城市發展的公開規則，紐約、東京、香港、倫敦皆如此。
全面開放戶籍之後，城市之間的人口爭奪大戰會更加激烈。表面上，一個城市的前途取決於人口的爭奪，實際上這種服務於樓市的人口大戰，只會讓這座城市更加依賴於樓市，更加助長食利階層，更加失去市場的獲利以及城市的競爭力。
相反，率先擺脫土地財政依賴的城市，才有可能走上正常良性的發展軌道，才有可能脫穎而出，轉型成為人才型、創新型城市。
後記
“鄉下人最好的出路就是出走。”
——J·D·萬斯《鄉下人的悲歌》
【1】發改委：300萬-500萬人口大城市全面放寬落戶條件，發改委網站；
【2】2017年中國地方政府信用綜合質量排序，覃漢/高國華，債市覃談；
【3】房貸兇猛！六大行2018年新增貸款一半流向樓市，胡豔明/胡群，經濟觀察網；
【4】三四線，危矣！熊志，功夫財經；
【5】大變局！全面放開大城市落戶限制，哪些城市最受益？凱風君，國民經略；
【6】落戶政策再鬆綁 利好這些城市房地產，每日經濟新聞；
【7】鄉下人的悲歌，J.D萬斯，江蘇鳳凰文藝出版社。
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