半島效果圖
據小道消息，半島城邦四期已於4月11日啟動認籌，認籌金額200萬，同時獲取到的備案價格區間為9.2-14.3萬/平，均價11.6萬/平，總價區間820-1960萬/套。
具體來看：
88平1房，單價區間：9.2-11.5萬/平，總價區間：820-1008萬/套；
102平2房，單價區間：9.5-13.5萬/平，總價區間：970-1386萬/套；
113平2+1房，單價區間：10.4-14.5萬/平，總價區間：1161-1671萬/套；
117平2房，單價區間：10.1-12萬/平，總價區間：1178-1440萬/套；
135平3房，單價區間：12.1-14.3萬/平，總價區間：1630-1960萬/套。
以上價格均包含裝修費用，精裝修交房時間為2020年底。另獲悉，項目認籌時間7天，開盤時間為4月19日， 具體時間可至營銷中心詢問。
01
區位分析
半島城邦位於蛇口半島灣區的海岸線上，該海岸線從西到東，約3公里長，涵括了郵輪母港、私人遊艇會、中央商務區、高端商業區、以及深圳的頂奢豪宅區。豐富的灣區功能，與延綿15公里的城市休閒綠廊銜接，構築了深圳難得的濱海城區。
大區位上，具有較好的成長空間，左鄰前海蛇口自貿區，右接後海總部基地，兩者均為深圳重點打造的優勢產業片區，更突顯了該區域規劃為國際住區的基調。
小的片區環境來看，項目臨蛇口漁港碼頭，北側依託於蛇口山（望海公園），東側與東角頭填海區相臨，靠近西部通道口岸用地，南側憑藉濱海步行長廊與深圳灣緊緊相連。
另外，項目附近有招商·漁二村舊改（一期）（萬科蛇口公館）、華僑城·漁人碼頭舊改（集超甲級辦公樓，超星級酒店，超頂級公寓於一體的濱海綜合體），極具成長空間。蛇口，已經褪去了當年依靠工業崛起的外衣，
成為繼香蜜湖、華僑城之後深圳極具代表性的豪宅片區。02
項目分析
半島城邦位於南山蛇口半島，望海路南側，與蛇口山正面相對，毗鄰深圳灣，距離地鐵2號線東角頭站1公里左右。項目分五期開發，總用地面積約30萬㎡，總建面超100萬㎡；其中一期於2006年入市，二期2009年開盤，三期2016年開盤，一二三期目前均已售罄，即將開盤入市為四期，五期在規劃建設中。
另外，四期總佔地面積約5.9萬㎡，建築面積約16萬㎡，整體容積率2.73，分3棟住宅，1棟商業綜合樓和若干個（49個）總建面約8萬㎡的商業群樓（商業小盒子2-3層高）組成。
半島四期效果圖
半島四期平面分佈圖
半島城邦四期包括4棟超高層塔樓：
- A棟為商務綜合樓，地上34層，由創客空間和酒店構成；
- B棟為住宅，朝南，地上48層，為4梯5戶；
- C、D棟同樣為住宅，東南—西南朝向，地上54層，為5梯6戶。
- 地下室為三層整體地下室，首層裙房層高7.4m，裙房以上局部有2~3層的48個小盒子商業。
四期主推88-135平1-3房住宅，共743套房源（B棟215套，C/D各264套），預計2020年底精裝交樓。
03
配套分析
教育配套：
半島城邦四期，對口南山外國語濱海學校，該學校包括了小學、初中、高中。其中，濱海小學剛剛建好，2018年9月份開學。
南外濱海小學 實景圖
南外濱海中學 實景圖
不過由於南外濱海分校排名較為靠後：2018年四大錄取率全市排名111名，八大錄取率全市排名120名，十大錄取率全市排名45名左右，
在南山排名中等靠後，算不上名校。交通配套：
距離地鐵2號線東角頭站1000米左右，步行需10-15分鐘，距離較遠。因此，自駕更為便利，但是目前只有望海路一條道路進出，極有可能出現擁堵狀況。
商業配套：
四期自帶5萬平的商業街區由49個極局個性的box空間和1棟商業綜合樓，加之項目二期部分商業，以及3個地鐵站海上世界100萬平商業綜合體，基本可滿足日常需求。
未來還有太子灣商圈、海境界二期綜合體、華僑城蛇口碼頭項目、東角頭綜合體項目等，蛇口會成為深圳獨特的濱海大商圈。
其他配套：
半島城邦沿海部分是深圳灣公園的延伸部分，將近15公里長的休閒長廊足以滿足居民日常的休閒散步和鍛鍊。
濱海公園 實景
濱海公園 實景
04
戶型分析
項目戶型面積段為88/102/113/117/135㎡1-3房，具體分佈如圖所示。
建面88平1房
該戶型位於B座03戶型，朝南，1房小戶型。客廳開間3.65米，帶1.55米寬景觀陽臺，主臥開間闊綽，與客廳開間一樣3.65米，功能全面寬敞舒適。廚房自帶生活陽臺，但承重牆位置不利於生活陽臺拓展發揮。不足之處，衛生間存在自然通風和採光小問題。
該戶型分佈在C/D座02/05戶型，朝向為東南向或西南向，整體格局與B座88平1房類似。不同之處，客廳開間3.97米稍大，生活陽臺呈正方形。
建面102平2房
該戶型位於C/D座03/04戶型，朝向為東南向或西南向，最大敗筆為戶型不方正，利用率低。客廳開間4米，帶1.75米寬大陽臺。主臥開間3.3米，次臥開間3米，為雙臥雙衛格局。
由於兩衛生間之間武承重牆，不清楚精裝修之後有所改動。餐廳位比較緊湊，廚房採光面較小，自然採光能力偏弱。
建面113平2房
該戶型分佈在C/D座01/06戶型，端頭位置，朝向為東南向或西南向，三面採光，通透性較好。客廳開間3.95米，帶有2米寬大陽臺。主臥、次臥開間同樣3.65米、寬敞舒適，呈雙套間格局。書房可利用改造成2+1房，開間2.5米，進深3.3米，略顯小。餐廚空間擁有大面積開窗，通風采光優秀，結構緊湊。
建面117平2房
該戶型位於B座02、04戶型，朝南，採光通透，整體呈大開間、短進深格局。客廳開間3.9米，帶1.6米寬景觀陽臺，南向高層看海景。主臥開間3.6米，功能豐富全面、空間舒適，顯奢華風格；次臥開間3.3米，空間合理； 餐廚空間緊湊實用，帶生活陽臺。唯一缺陷，衛生間自然採光、通風有不足。
建面135平3房
該戶型位於棟兩端頭位置，南向通透佈局，通風采光效果優秀。客廳開間4.2米，帶有4.2米大面積景觀陽臺，中高層海景視野非常優秀。
主臥開間3.8米，明亮舒適，帶獨立衛生間；次臥開間3.2米，空間舒適。書房位置帶大型落地窗，方便改造，入戶玄關位置做到隱私保護處理。
05
優缺點分析
網友曬出的半島城邦四期 室內景觀圖
優點分析：
01.半島城邦品牌價值，從一期06年到四期19年，用了將近13年時間，爬到深圳樓市第一梯隊；經過三期打磨和熱銷，成功站穩豪宅市場。
02.半島城邦整體外立面以及其他設計，偏時尚、藝術風格，搭配海景，結合蛇口片區愈發文藝的格調氣息，想必深受中高端年輕群體喜愛。
03.整體戶型朝向較好，均是東南或西南向，採光、通風良好。
04.項目立足蛇口片區，享南山一線海景資源，加之前作品1-3期入市成功，門檻千萬起步，營銷國際社區純粹氛圍。
05.租金有保障，相對不錯，如二期88平2房可租1.4萬/月。
缺點分析：
01.戶型使用率略偏低，88平僅做1房，102-135平也僅是2+1房。
02.定位略顯尷尬，88平1房總價800-1000萬區間，135平僅做3房1600-1900萬區間，典型的剛需入門難，豪客看不上（居家4房需求）。
盒子東面將建五期超高層
03.項目東南向是未來五期，將建成4座250米層高超高層大戶型住宅，東南向海景很可能只有“一線”；南向是一期與五期之間縫隙，海景也只剩“一線”；西南向是一期層高29層，選擇30層以上海景視野較好。
04.海景房背後的海腥味、潮溼溼氣影響，或多或少總有。
06
周邊二手房分析
鏈家房價
~半島一期，2006年開盤，開盤均價7000 元/m²，掛牌均價12.3萬元/m²。
~半島二期，2008年開盤，開盤均價1萬元/m²；掛牌均價9.7萬元/m²（雙拼較多）。
~半島三期，2016年開盤，開盤均價10萬元/m²；掛牌均價14.4萬元/m²。
由於四期戶型建面多集中在小戶型，使用率偏低，比如88平一期可做3房，二、三期可做2房（部分戶型做3房），導致總價不同。
兩房戶型對比：
半島三期兩房價格在1100萬左右，半島四期102平2房價格在970-1386萬；117平2房價格在1178-1440萬。半島四期新房並沒價差優勢。
與華潤城潤府二期相比
華潤城潤府二期88平2房價格在1100萬出頭，算上稅費接近1200萬。半島四期2房價格無優勢，輸在名校學位上，贏在“一線”海景上。
三房戶型對比：
半島三期3房總價在1500萬左右，而半島四期135平三房價格在1630-1960萬，也無價差優勢。
一房戶型對比：
深圳灣悅府南區105平1房目前鮮有掛盤，在安居客上掛盤多在1500萬左右；半島四期88平1房總價820-1008萬，價格上雖有部分優勢，但實際上這種溢價還算正常：悅府品質好、深圳灣學校學位強。
不過根據市場規律，像1房總價超過1000萬以上的二手房流通性差，一般不易脫手。
07
總結
總體來說，半島四期優劣勢各有，產品綜合屬性較高，具體選擇以自身需求出發。
不考慮總價情況下，首選B棟大戶型135平，樓層建議30層以上；考慮好海景，優先D棟30層以上06戶型,113平2+1房；考慮上車88平1房，隨便低樓層自住就行。
相對比而言，由於戶型原因，即使單價低，但總價一樣高，無價差優勢，居家舒適大戶型可考慮三期產品。
若以名校學位為主需求，同樣兩房價格預算，可以參考華潤城潤府二期88平2房，帶南外科華學位。
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