最近不少工作在光谷的碼農跟小編吐槽。現在光谷剛需真是苦，關山大道均價早已24000+，光谷中心城18000+，光谷南16000+，連花山都14000+了，這價格是越來越不給剛需活路了。
光谷剛需的出路在哪裡？拿著地圖看了一圈發現，以葛店為中心的光谷東板塊是個挺不錯的選擇。
這個區域離光谷中心城地鐵就六七站，還有項目入門門檻20萬在以內，月供不超過2500元。更有甚者首付只需要8萬，這都是什麼神仙價！這簡直是剛需的福音！
那麼這個區域到底值不值得買呢？小編這幾天幫大家去轉了轉，現在給大家看看小編的踩盤報告。
01
一張白紙好畫圖
這裡將是下一個"光谷東"
葛店經濟開發區緊鄰光谷，經過這些年的發展，這裡背靠 "宇宙中心"光谷扶搖直上，區域價值不斷在提升，吸引了眾多名企入駐，儼然成為下一個"光谷東"。
下一個“光谷東”的概念並非空穴來風。
首先，規劃上來看。
武漢市城市總體規劃（2017-2035）正式提出了武漢大都市區範圍。四個主要發展軸，分別與鄂州、孝感、咸寧、仙桃洪湖臨界。且圍繞臨界地區開展協同工作。形成包括武鄂、武鹹、武孝、武仙洪4處臨界協同地區。由於光谷中心東移，武鄂協同區最具先發優勢。
其次，產業佈局不輸光谷。
2012年經國務院批准，鄂州葛店開發區升為國家級開發區，順利晉升“國家隊”。並伴隨著光谷東擴和城市圈發展，近幾年來，葛店已形成生物醫藥，電子信息，裝備製造，精細化工，現代服務業等5大主導優勢產業，9大產業園區格局。
區域內還規劃有佔地18平方公里的中部最大的電商總部基地，將引入電商企業30家以上，形成年銷售額超千億的電商產業園。唯品會、蘇寧、家樂福等已經入駐於此。
同時，隨著武鄂一體化不斷深入，這個區域實現了從億元產值到百億元產值，從沉寂許久到宜居新城的不斷轉化中。
第三，從交通上來看，四條主要道路直通武漢，同時還有地鐵、城鐵加持。
①省內首例跨市地鐵線路11號線直通葛店。
地鐵11號線葛店段工程起於武漢市左嶺站，沿葛店高新大道走行，終點為葛店南站，一站一區間，全長約3.7公里，為全地下線，總投資16.38億元，總工期25個月。目前，這條線路已經獲批。預計2020年通車，與武黃及武岡城際鐵路都可實現換乘。
②不僅到光谷快，15分鐘還可快速到達武漢站
很多人覺得距離光谷超近的葛店是光谷的後花園，但事實上，從葛店到武昌中心也十分方便。
目前，每天有約13趟可通往葛店的城際鐵路，從葛店南站到武漢火車站的列車白天幾乎每半小時一班，最快約15分鐘即可到達武漢火車站。
到了武漢火車站可無縫換乘4號線，到武昌中心的徐東、中北路等地總時長也不過45-50分鐘。這比從江夏、四新等地到武昌中心的時間成本還低。
③自駕到武漢，5條主幹道任意切換。
1、武鄂高速。從葛店創業大道就可以上武鄂高速，全程無紅綠燈25分鐘就可抵達歡樂大道和二環線，這條路應該是葛店到武昌最方便的一條路。
2、珞瑜東路-316國道, 現在稱為森林大道。可以直達珞瑜東路、森林公園、魯巷等地。連接武昌、光谷、葛店、鄂州間的一條重要交通幹道和景觀大道，按計劃將在今年6月底全線貫通。
3、高新大道。從葛店新城到光谷最直接的一條路，道路寬闊路況不錯，可以直接對接雄楚高架，不過走高新大道要經過光谷中心城，中間有些紅綠燈，有時還是需要排隊等候。
4、武黃高速。從創業大道經過廟嶺直接可到， 全程無紅綠燈連接武漢三環線。
第四，教育、醫療配套逐步配齊，宜居程度與日俱增。
教育上，葛店大力引進了職教高校，形成人才+產業的發展模式。目前已有長江職業學院在內的15所高職與葛店簽約建新校區，葛店正向職教之城邁進。
圖為武漢職業技術學院葛店新校區實景
此外，葛店也在加強自身的教育配套建設。鄂州市市級示範學校——葛店高中已經開工，葛店高中總佔地面積約 180畝，分高中部和初中部，初中部按照三個年級，每個年級三個班，高中部按三個年級，每個年級20班。
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圖為葛店高中效果圖
商業方面，佛羅倫薩小鎮——名品奧特萊斯已開業，項目位於鄂州市葛店南高鐵站正對面，全國僅6家，彙集了超200 家歐美國際品牌以及亞洲知名品牌。
醫療方面，湖北省中醫院武東院區項目總投資6.5億元規劃總建築面積110760平方米將建成集醫、教、研、產於一體的綜合性三級醫院預計2019年一期將投入使用。
總結：
葛店新城板塊未來將容納近30萬人口。區域發展吸取光谷的經驗，強有力的產業佈局，有很強的人口吸附能力。各項配套上，三甲醫院、精品商業、優質教育資源都已經提前分佈，且各類配置都優於新洲、漢南、盤龍城、江夏五里界等地區。在光谷中心城的影響和11號線的推動下，
葛店當之無愧可被稱為是下一個“光谷東”。02
葛店CBD板塊第一宜居大盤
性價比超高
葛店的發展已經有目共睹，這樣一個遍佈優質產業，又各項配套俱佳的區域早已吸引了不少開發商前來拿地開發！多年前香江、恆大等企業就已先行佈局，之後萬科、融創、新城、中海、中建相繼落子！
而分析這些企業佈局後推出的產品，綜合來看2010年香江集團落子葛店，大手筆打造百萬方濱湖大盤——錦繡香江在性價比方面幾乎完勝。
何以見得？且看分析。
佔據葛店CBD板塊核心段
武漢錦繡香江位於湖濱大道與創業大道交匯處，緊鄰11號線葛店南站（預計2020年通車）。北側為湖濱大道，東面是創業大道，西邊是紫菱湖！
歷經27載，葛店開發區的面積從1.3平方公里擴延到現今的28平方公里葛店也形成了以高新大道為分界線的南北兩大陣營。
以北板塊為葛店老城和重要的產業分佈區域。主要是之前說的各類物流、醫療、高新產業等都分佈與此。
以南的區域是葛店新城CBD板塊，板塊東至五四湖，南至環湖路，西至鄂州、武漢邊界，北至高新二路，規劃編制範圍12.99平方公里。
規劃為葛店科技新城的服務核心、管理中樞和創新中心。將主要承擔商務辦公、商業零售、研發孵化、文化體育、休閒娛樂等綜合服務功能，將成為葛店科技新城最具形象、最具活力、最具價值的區域。
產業聚集代表著區域發展後勁強大，但光有產業這個區域將成為“鬼城”，這時就需要有完善的商業、商務、教育、醫療、住宅等規劃。綜合來看，葛店CBD板塊將是區域未來發展的核心。
而錦繡香江在分佈上緊靠葛店CBD的商務、商業區域，屬於板塊內的核心段，地理位置上具有先天優勢。
距離光谷主軸約1.5公里
位居葛店黃金走廊
武漢錦繡香江距離高新大道直線距離約1.55公里，高新大道東起雄楚大道，串聯關山、光谷中心城、左嶺、葛店，沿路分佈商圈、政務中心、產業圈等，是光谷東擴的核心命脈。項目向北通過高新大道可直通光谷核心區域。
另外，錦繡香江項目東鄰創業大道，創業大道堪稱是葛店的“黃金走廊”，由北向南串聯區域內各大產業園區，同時輸送各類成熟配套。
區域內百萬方成熟大盤
前期產品已交付，高品質直觀可見
武漢錦繡香江整體規劃約 100 萬方，分 5 期開發，2011年首開，至今9年！是葛店區域目前規模最大的小區之一，整體規劃約 100 萬方，可以容納 3-5 萬人居住。
在小編看來，每個區域都需要有百萬方標杆大盤，因為它能給區域的意義並不僅僅是一棟棟房子，它提高了片區的居住水平，讓人口彙集，給區域帶來生機。
整個項目分 5 期開發，一期產品以洋房、別墅為主；二期和三期產品為洋房和高層，均已售罄，1~3期現已交房；5 期現還在規劃中。
從項目前期交付的產品來看，項目的品質不錯，能看到之前的產品，買的人也放心。
樓間距很大，綠化率一看就很高！
雖然不是全人車分流，但是道路到樓棟之間的步行區域都做了抬高，降低了行走中的危險度。
所有樓棟大堂都做了精裝修，還有金屬包邊。
和現在很多新項目一樣，這個項目同樣採用了一樓架空的設計。
走道都貼磚。
商業、教育完善
公交已開通，到地鐵站僅2站路
錦繡香江項目開發多年，目前板塊內主要的教育、商業等生活配套都集結在項目周邊。菜場、藥店、超市、幼兒園等都一應俱全。
大型商業上，從項目出發到佛羅倫薩奧特萊斯步行基本10-15分鐘可到，開車也就5分鐘一腳路的距離！
前面提到過的葛店唯一的三甲醫院與項目直線距離約3.5公里。從項目出發開車8-10分鐘可到。
由關山大道關南小區開往葛店開發區聚賢路仁慧路的301路公交車中的高新大道大灣站就距離項目約1.5公里，步行10-15分鐘左右可到。坐這趟公交去關山大道也就40分鐘。
同時，通往葛店城區的501路公交，起點就是錦繡香江。
同時由於項目距離高新大道也就1.5公里，也就是說從明年開始從項目步行10-15分鐘，或公交2站路就可以坐地鐵到光谷！
湖水引入延伸至小區，自然環境好
武漢錦繡香江一線臨紫菱湖，舉步親水，而且項目將自然湖水引入延伸至小區，其天然的生態湖景資源還與社區內精心打造的園林景觀形成巨大的生態系統，讓整個社區更加清幽宜居，而且社區內部整體綠化率高達35%，不僅在區域的項目中最高，也是武漢市場上非常罕見的！
來幾張實景圖。
產品面積段豐富
適合剛需、首改人群
最新動態：錦繡香江推出四期新品【悅璽】25#、30#建面約80-121平房源四期高層，目前有少量尾貨在售。另外還有22#目前正在熱銷中，這棟樓33層,戶型面積段80-121平方米。
不同於市場的很多產品只專注於設計改善型產品，錦繡香江在戶型設計上考慮不同人群的購房需求，所以設計的都是跨度大的戶型面積，這次開盤的戶型面積主要在81-121㎡，適合剛需、首改人群。
建面77㎡ 二房二廳一衛
雙臥朝南，主臥帶觀景飄窗，餐客廳一起連通景觀陽臺，動靜分區，乾溼分離。
建面92㎡ 三房二廳一衛
全朝南設計，客廳的景觀陽臺長度約4米，即可晾曬，又可休閒，入戶巧設玄關，兼具收納與美觀。餐客廳一體，活動空間比較大！衛生間面積足夠大，可設計為乾溼分區。
建面101 ㎡ 三房二廳二衛
餐客廳一起連通景觀陽臺，動靜分區十分清晰。主臥帶衛浴及飄窗，次臥與書房均帶景觀飄窗，公衛空間乾溼分離。
建面116 ㎡ 三房二廳二衛戶型
這個戶型為南北通透戶型，南北主臥帶闊景陽臺，三開間歐南，超大主臥完全可以在主臥裡做衣帽間。廚房採用U字形設計，空間大，操作方便。另外這個戶型室內承重牆少，可自由改造，非常靈活！
層高有3米，公攤僅17%
錦繡香江高層房源的層高都是3米，目前區域內其他項目層高基本還在2.8-2.9米左右。這樣的層高高度可以又做中央空調，又做地暖,屋內也不會很壓抑。
與此同時，項目高層產品公攤僅17%，目前市場上高層產品公攤多半在22-25%左右。這意味著以面積100平的戶型為例，同樣的面積段，其他項目套內的實得面積僅有75平，而錦繡香江套內實得就有83平。
二者項目錦繡香江的戶型直接比其他項目多8個平方，這完全妥妥的是多了一間房！
03
神仙價格？
隔6站可省10000元/平
與光谷各板塊相比，現階段光谷主城中，成熟片的關山大道板塊 目前房價普遍在2.2-2.7萬元/平；光谷大道作為關山大道的補充板塊，光谷大道隨著金融港的發展及光谷二小學區的進入，房價也是發展迅速，目前直逼關山大道，普遍在2-2.5萬元/平。
同時，隨著管委會的東遷以及生物城、未來科技城的多年深耕，光谷東移趨勢已定，光谷中心城大概在不久的未來取代關山大道成為光谷新中心，板塊內價格天花板已經達到1.8萬元/平。
而就連距離光谷中心城較遠的花山板塊目前價格也已經達到1.4萬/平。隨著綠城、建發等樓面價過萬的地王項目入市，花山板塊的房價也將突破1.6萬/平。
所以在單價上，武漢錦繡香江的價格還不到光谷中心城的一半，也就是3公里多的距離價格直接便宜近10000元。
從入手門檻上，光谷中心城板塊目前的產品基本都已一百多平起步，首付門檻最低在60萬左右，武漢錦繡香江以小戶型為主，77平起步，首付最低8萬起！
月供方面，買光谷的項目，按30年計算現在一個月還貸很少有低於6000元的。而錦繡香江項目的最低月供也就2000多一點點！兩兩相比，性價比高下立見。
5年前在光谷中心城賣六七千的時候，葛店的價格還是三千多。而從2017年開始葛店的房價開始跳漲，從三四千直接上升至六七千的水平。
而在2018年隨著萬科五彩城這一區域內當時唯一的裝修房入市，葛店的房價直接飆升至11000+，而在今年，隨著純新盤中海錦城國際項目入市，人們也記住了了葛店12000+的價格。換言之，5年間葛店的價格漲幅超過300%。
因此，對比同區域內的周邊幾個本土企業開發的項目，錦繡香江在體量和品質上具有壓倒性優勢。而對比萬科、中海等項目，錦繡香江賣毛坯單價8600起，萬科、中海等項目帶裝修11000-12000元/平，錦繡香江的價格優勢十分明顯。
綜合點評：
1、葛店受利於光谷東擴，產業佈局先進，又有地鐵11號線、優質的教育、醫療、商業配套的價格，區域發展前景非常好。
2、錦繡香江屬於區域內的核心段，又是區域內難得的百萬方大盤，社區配套成熟，一線臨湖，環境非常好，居住舒適度很高！
3、從價格上來看，錦繡香江毛坯單價8600元/平起，目前可以首付2成，最低首付8萬即可。無論對比周邊的過萬價格，還是光谷中心城1.8萬元/平的價格，都有較大優勢。因此極為適合目前在光谷中心城區域工作，手上現金不多，同時不希望有太多月供壓力的剛需客群。
4、葛店的房價在5年內便實現了300%的上漲，伴隨著各項利好政策的落實，區域正在進入下一波紅利期，未來的漲幅也將十分平穩。所以項目對於武漢或是1+8城市圈中的投資客來說也是一個不錯抄底機會。
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