年報系列點評之四十九
在管面積與營收規模大幅增長，淨利潤的同比增幅達到170.1%，但需進一步提高物業管理單平效能。
克而瑞研究中心 沈曉玲 馮惠 張志娟
2018年2月9日，雅生活股份有限公司（股份代號：3319）正式於香港交易所主板掛牌上市，截至2018年底，公司在管面積、營收規模和盈利等方面均實現大幅增長。並且，年內企業憑藉資本市場機會和兩大地產開發商股東背景優勢，在住宅物業和商業地產板塊均有不小突破。
在管面積：擴張速度處於行業較高水平
公司在管面積規模擴大，四年內複合增長率達54%。截至2018年底，雅生活管理項目達到532個，覆蓋全國24個省份、直轄市和自治區，簽約管理面積達229.8百萬平，同比上升82%，增幅處行業較高水平。2018年公司在管面積達到138.1百萬平，較去年上升76%，四年內複合增長率達54%，規模增長明顯。
獨立第三方和收併購的在管面積大幅增長。雅生活在管面積主要來自四個方面：接管雅居樂集團開發項目，來自綠地控股項目，獨立第三方在管項目以及收併購項目。而雅生活2018年在管面積的大幅增長主要有兩方面原因，一方面，來自獨立第三方的在管面積同比2017年增長67%達55.8百萬平；另一方面，公司利用充足的持有資金進行戰略投資及收購，2018年新增在管面積達29.4百萬平。值得一提的是，2019年初公司收購青島華仁和哈爾濱景陽的過半數股份，目前公司在管面積已達153.6百萬平。
營收規模：盈利增幅領先於其他企業
營業收入同比增長91.8%。2018年雅生活實現營業收入33.8億元，較去年同期增長91.8%，處行業領先地位。營業收入大幅增長主要是因為來自外延增值服務的營收實現高增長，2018年外延增值服務較去年同期增長222.7%至人民幣14.6億元。另外，社區增值服務的營收規模也實現比較大的突破，較去年同期增長183.7%。
利潤增幅領先，主要是因為增值服務的盈利實現大幅增長。 在盈利方面，2018年雅生活實現淨利潤8.1億元，在已上市的物業公司中，僅次於碧桂園服務的淨利潤水平，淨利潤的同比增幅達到170.1%。同時，雅生活2018年實現毛利潤12.9億元，同比增長118.3%。公司盈利增長是由於增值服務盈利實現大幅增長，其中，外延增值服務2018年毛利潤同比增長212.4%至7.0億元，社區增值服務2018年毛利潤為1.5億元，同比增長246.9%。更值得一提的是，公司整體毛利率水平也處於行業領先水平，這主要是因為公司增值服務毛利率水平較高，其中，2018年公司外延增值服務的毛利率為47.7%，社區增值服務的毛利率為50.9%。
需提高公司單平效能【1】。從公司每平米物業管理營收來看，雅生活2018年單平效能為0.98元/平米/月，不及其他上市的物業公司水平，並且相比上一年的1.28元/平米/月效能還下降了24%。單平效能下降是因為公司目前正處於規模迅速擴張初期，需要通過物業管理費用相對較低的區域及項目作為切入點造成的。公司為了能夠在現有的在管面積基礎上實現更大的收益，在中後期發展階段，需更加關注企業單平效能的提升。
【1】單平效能=物業管理營業收入/在管面積/12
服務模式：線上線下相結合
利用高新技術，將物業管理服務線上化。2016年7月，雅生活利用互聯網、物聯網、大數據、人工智能等高新技術推出了移動應用程序：雅管家、雅商家、及雅助手，並在線下開業雅生活體驗中心，實現線上線下一體化物業管理服務。其中，雅管家主要有三大作用，第一，為業主提供生活服務和資產管理服務；第二，為地產開發商提供智慧社區建設解決方案，如方案設計、工程管理等；第三，為物業公司提供智慧社區服務解決方案，包含物業管理信息服務及互聯網生活服務平臺。根據年報數據顯示，截止2017年底，雅管家移動應用程序已覆蓋所有在管住宅物業（暫時不包括綠地物業管理下的物業），並吸引超28.7萬人註冊，活動用戶達11.1萬人，聯盟物業管理公司成員共同管理建面約816.8百萬平。未來，相信雅生活將通過這些移動應用程序為業主及周邊用戶帶來更佳的智慧生活體驗。
戰略：年內重點擴張住宅物業及商業地產板塊業務
可用於戰略投資或收購資金充足。2018年底雅生活持有現金48.1億元，同比增長446.3%，現金主要來自上市所得款項及營業收入，其中截至年底上市所得款項剩餘24.4億元。根據招股章程，公司將利用上市募得資金的65%約15.9億元用於選擇性把握戰略投資及收購機會以及進一步發展戰略聯盟，扣除2019年第一季度公司已收購青島華仁和哈爾濱景陽資金，剩餘可用戰略投資及收購資金大約13.4億元，公司戰略資金充足。
重點擴張住宅物業和商業地產的物業管理服務。雅生活藉助資本化市場優勢和地產開發商股東優勢，聚焦三大板塊業務：物業服務、社區商業及資產管理。在戰略擴張方面，公司2018年比較注重住宅物業和商業地產的發展。其中，住宅物業管理服務主要通過獨立第三方合作和收併購方式向外拓展市場，深耕華南、華東、華北區域，實現區域覆蓋，同時在西南、東北等區域以重點城市進入為核心，逐步實現全國化佈局。而在社區商業協同發展方面，受市場環境及一線城市需求外溢影響，新一線及強二線城市對商業地產需求增大，這將為公司進入商業地產物業服務提供市場環境。公司於2018年成立卓森物業管理有限公司，主要服務於商業經營用途的不動產，市場環境與公司條件將促進商業地產服務的戰略擴張。
總結
業務拓展和盈利提升均有突破。2018年底雅生活簽約在管面積達229.80百萬平方米，較去年上升82%。營收及盈利增幅均較高，其中淨利潤同比增幅達到170.1%。上市優勢和兩家房企背書優勢為公司業務提供良好財務基礎，住宅物業方面主要採用收併購和第三方合作的方式擴大市場份額，商業地產方面，2018年新成立商業不動產服務公司。但公司物業管理服務單平效能同比下降24%至0.98元/平米/月，處行業較低水平。為了能夠在現有的在管面積基礎上實現更大的收益，雅生活需在業務單平效能方面有所提升。
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