河西南是南京倒掛價格最高的板塊。
2016年，4萬5一平的樓面價橫空出世，地王葛洲壩震動南京城。
二手房價一路直衝5萬。
諸多3萬5的限價樓盤，讓買房人趨之若鶩，家境殷實的富足群體不惜在寒夜裡徹夜排隊，露宿街頭。
萬人排隊搖號的壯觀景象，驚動上峰點名批評。
河西南板塊好不好，當然好，各種重磅利好在自媒體上轟炸了兩年有餘，好到有人標榜是“宇宙中心”的地步。
可是這兩年“宇宙中心”的速度放緩了。
今天我們就聊一聊河西南現狀的內憂。
NO.1 | 壹
尷尬一：高價土拍
在KTV唱過歌的都知道，前面開頭的人調子起高了，後面的人不好接。
土拍的情況也是一樣。2016年6月，南京進行了一場一月一度的土拍盛事，7幅地塊拍賣。河西南不負眾望，地價拍到45213元/平，反超河西中部。
除了葛洲壩的4萬5每平米的樓面價，電建金茂也以3萬6和3萬7每平米的樓面價在河西南連拿兩塊。這下，河西南樓市徹底沸騰。地價是樓價的的基礎，麵包的價格怎麼能比麵粉便宜？於是乎，河西南的房價向五萬發起了衝鋒，幾個學區穩健品質不錯的樓盤很快奪取了5萬每平米這個南京房價的巔峰高地。最貴的板塊河西南強勢插隊進入，甚至快於“富人島”江心洲。
然而，成也蕭何敗也蕭何。高價地王被大肆宣揚的同時，也引起了廣泛的關注，甚至引起了高層媒體的注意，成為被點名沒做好壓制炒房，沒有落實房住不炒的城市之一。
這下，河西南的地肯定不能拍了。在這個環境下誰也不會主動當出頭鳥跟上面對著幹。簡單拉說就是三個字，不敢拍。
之後的一年，政策壓力猶在，限價限售沒有放鬆。一線北上房價開始回調。開發商一看大環境不妙，又被限價壓制了利潤。不管有錢沒錢，拿地都越發謹慎。南京一些板塊的土拍樓面價從最高點一度半價成交，還有幾封地有流拍的風險被臨時中止了出讓。
於是不敢拍變成了不能拍，拍了地價大概率要打折。那麼這讓前面的地王如何自處，即使央企地王在別的項目也能找補回損失。但是地價降低傷害了板塊的預期這個事情難以避免。作為被南京gov於公於私都捧在手心裡的河西南小寶貝，只能倍加呵護。面對地價下降，房價預期遭受打壓的風險。乾脆不拍地。
所以2016年地王日至今快三年了，河西南愣是一塊地沒拍，無論商業還是居住。建設進度大大放緩，這三年河西南除了各種品牌開發商的樓盤。別說什麼實質性的建設落成，甚至開工率都一般。不拍地，也沒錢完善區域內的基礎設施建設，難道指望著江北新區拍地的錢來發展河西南？
沒有土拍出讓土地，就沒有建設。如果不是打算還河西南綠水青山，還請加快節奏，長痛不如短痛，一時的地價降低，也比耽誤了發展要強。
尷尬二：商業環境
目前河西在建的、已經營業的商場一雙手都數不過來，可是真正火爆的卻沒幾個。
高端商場雲集的河西商圈，由於大部分商業體開發週期過長，所以至今尚未成型。商業“難產”之痛的根本原因是什麼？主要還是規劃的問題。這個區域究竟是以商務辦公為主，還是為周邊住宅區乃至整個河西提供商業集中配套為主，很多人沒搞明白。
此前有公眾號披露河西眾多項目遲遲不見開業的原因其中之一就是河西片區的人口尚不能支撐項目的經營，一方面是高房價帶來的看似富人區，實際上人口密度較低。另一方面雙地鐵帶來的巨大“客流”，基本為過站客流或者是寫字樓人群，留存消費的人口還是個未知數，所以各個項目都在“消極怠工”等待板塊的成長。
河西的商業癥結，“小弟”河西南當然也有，而且更加嚴重。
河西南居住人口更少，過站客流基本沒有。下圖中人口密度越大顏色越深，新街口就是一片紅。而無論是白天還是夜間，河西南都沒有什麼人口熱度。油坊橋倒是河西南熱力度最高的地區。
因此對於商業項目開發商也更加謹慎。河西南的3號4號商業綜合體在河西南正中心的位置，去年本有意向出讓3號地塊，溝通了一圈開發商，都沒什麼意願，唯一的一個願意拿地的最終可能意向價格相差比較大，也沒談攏。
至於魚嘴的河西南CBD,大傢伙聽了個響。也沒看到什麼實際的動作。就目前的現狀看，在商業方面河西這個大師兄都勉強，河西南這個二師弟還能翻得起什麼風浪？
尷尬三：住宅存量
河西南“星八客”，這八家開發商至2018年交付了18407戶。2016-2017年整個地塊包含常住人口5.9萬。根據規劃，建成後大概22萬人居住。
星八客的1萬8千戶就是1萬8千套房。加上魚背地區正在開發的華僑城濱江，金地風華，正榮紫闕，綠地海珀。合計差不多2萬3千套住宅。
這還沒算完，河西南地塊其實還有不少居住用地，下圖中黃色的地塊都是未拍的可居住用地。
河西南未來將出讓的居住用地還有一半，差不多又是2萬3千套。
我們保守點，合計就算4萬套。
乍一看，4萬套房子，不算多，偌大一個南京城，這個量不算什麼。可是，這四萬套房子目前的市場預期價就已經接近5萬。而從上面的夜間熱力圖看，目前居住人口，還是比較少的。
河西南未來房源不會少，改善需求能不能支撐的住這麼多供應？要知道南京的房價中位數是200萬出頭。動輒幾百萬一套的房產可不是人人都能接得動的。
NO.3 | 叄
河西南真的不缺利好，不然也不會膨脹到敢叫宇宙中心，齊整高端的規劃，在全南京恐怕也只有江北核心區可以與之一爭長短。但是問題也是顯而易見的，高價地，商業環境的不振，被預期提前竄高的房價都影響著河西南的建設進度。
不拍地，沒錢，沒商業，建設進度放緩的後果可以參考江心洲。當年的江心洲號稱富人島，房價尚且高於河西南。無奈建設進度堪憂，商業開發磨洋工，居住氛圍上不去，比河西南持續更久的不拍地。結果就是關注度下降，房價被河西南反超。不過，江心洲即將在本月末重啟久違的土拍，富人島上的業主群裡歡天喜地，還未見土拍結果就已經開始喜大普奔了。可見多麼的期待板塊建設進度能夠加快。
河西南的三大尷尬是板塊發展中的矛盾。
高價地限制了建設進度，比高價地更高的房價限制了人口流入，人口流入少限制了商業開發。
商業開發少又影響了建設進度，簡直成了個惡性循環。決策者很多時候恐怕也左右為難。但就這麼晾在這也不是個事，拍地還是要拍，哪怕暫時吃點虧。
其實三個尷尬只是內憂，還可以解決。如果建設進度一拖再拖，讓江北核心區跑在了前面，讓南站大校場後來居上。那就是內憂外患徒呼奈何了。
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