華夏幸福罕見地寫作了一封致股東信，放在剛剛公佈的2018年年報裡。年報前19頁，傑總推薦大家都去看看，如果你想對華夏幸福的收入模式有更「進一步」的認識。
看完後，我對華夏的朋友說，今年的年報行情裡，最屬萬科與華夏寫的認真。透明度的增加，有助於你們開展工作，畢竟誤會多從誤讀開始。
這份年報也是平安進入華夏幸福董事會後的首份成績單，更添看點。
結合一直與華夏高管的互動溝通，以及，年報中的有趣數字，我寫一個年報閱讀後感（脫水版）。
1，華夏幸福認為，中國房地產呈現三大特徵：空間都市圈化，地產金融化，運營精益化。
感受最深刻是第一個，對企業而言，這種判斷，往往意味著你對戰場的選擇。戰場選錯了，戰略出錯是大概率。華夏認為，都市圈將重新定義中國不動產，分為都市圈市場與非都市圈市場，從內到外，將不斷釋放「差異性增值紅利」。
其中，內圈與中圈，由增量市場變為存量市場，城市更新為主，機會在新商業與文創產業，養老與長租也有機會。外圈是以住宅為主，受到需求強支撐，與內圈保持高度聯動。
結論是，得都市圈得天下。
2，華夏認為，不動產與金融長錢的結合，將催生更卓越的不動產公司。
我猜想它比喻的是自己與平安。按照政策新規，平安能夠將目前佔總資產2%的地產股權投資額提高到8%，這將釋放巨大的彈藥供給。
假如這個畫面發生，任何與平安掛鉤的地產公司都將深度受益。
3，華夏未來戰略，被官方簡化為三個開拓：新模式，新領域，新地域。
我的感受是，新模式是指，輕資產模式也將加速出現在華夏幸福，新團隊將在資產管理中引入多種操盤模式。新領域更有意思，華夏的董事會改組後，作為平安意志的一個反映，吳向東將推動華夏進入寫字樓、高端商場與中高端住宅領域。新地域，是指華夏的產業新城將在大灣區、以武漢中心的華中片區、以成都為中心的華西片區「受邀佈局」。
4，為什麼我推薦你們看年報第15頁？與2017年報不同，華夏詳細解釋了它的PPP模式的優勢與收費結構，一目瞭然，不用瞎猜了。說實話，任何一個做過生意的人看過後，都會有一種感覺，房地產不掙錢，產業新城才是真掙錢。
5，與傳統的產業招商不同，華夏的3P模式有四個優勢。
其一，它不是項目，是個綜合體系，類似於軟硬基礎實施提供商；其二，不用政府投資，不用政府擔保，不影響政府的資產負債表，能夠實現自我輸血；其三，要想從政府那裡拿到服務費，得實現一系列支付前提條件，政府的顧慮會少很多；其四，週期長，公司一直在這裡深耕運營，不會中途跑掉，政府可專注於公共政策的制定。
6，華夏幸福產業新城的收入結構也披露了，一共五類。
我們最熟悉的是產業發展服務費45%的落地投資額，其實還有另外四類。規劃設計諮詢費是成本的10%，土地投資整理收益是整理投資成本的15%，基礎設施與公共設施投資收益是成本的15%，最後一類是，園區維護費用，以雙方協商的比例為準。
7，從去年9月至今，平安系兩次入股華夏幸福。第一次容易理解，第二次增持卻容易引起聯想。
後來得知一些內情，原來，第一次入股時，平安就有意一步到位，但是受限於當時當日保監會對保險資金投資不動產公司的比例限制。去年底，政策修改了，平安成了第一個吃螃蟹者。
吳向東到任華夏幸福CEO後，一勺言曾披露，平安向華夏有過承諾，未來12個月，不會增持成為第一股東。這就讓很多傳言可以煙消雲散。
8，吳向東團隊進入後，主要是在「南方總部」工作。（這個詞彙不一定準確，但是用起來比較方便。）未來，雖然作為CEO統管公司，但是，還是會有主要分工。
吳向東新團隊的賽道，主要是上面說的新領域：寫字樓，高端商場與中高端住宅。這是他的能力舒適區，同時也是平安期望看到的一個新領域。
如果這個新賽道做起來，華夏幸福將有多個版本的賽道：產業新城，孔雀城，中高端住宅，高端商辦。
所以，我們完全可以期待，未來將有四個版本的華夏幸福。
9，我也十分關心一件事情：對新賽道的切入，會不會從現有的資源裡分走一大塊資源，從而影響到主航道業務？
但是這個顧慮被打消，是因為得知兩件事情。
其一，新領域這些業務的投資，主要是基於華夏幸福的能力平臺，但是主要出錢的金主爸爸卻是平安。平安在具體項目上會對華夏新業務有足夠的支持；
其二，平安的進入，已經深度改善了華夏幸福的融資環境，純開發業務如果有大量現金流湧入，會更加有助於產業新城業務的拓展。
10，2018年，華夏幸福的住宅業務賣了1292億元，其中環京區域之外的銷售金額是565億元，佔比從此前的34%大幅度提高至44%。如果全口徑計算的話，環北京以外的區域佔比，從24%提高到46%。
從年報中，我們可以看出，環南京，環杭州與環鄭州，是產業新城異地複製的明星三兄弟。
11，截止目前，華夏幸福在產業園區的城市運營作業面積超過了5861萬平米，住宅物業管理面積超過了3583萬平米。
隨著這個數字的快速擴大，華夏幸福也逐漸可能表現出令人驚訝的另一面：它也具備把物業服務面積資本化掉的能力。
12，華夏幸福的資金安全度，在數據層面有了硬支撐。從去年第四季度開始，它的融資行淨現金流轉正，現金餘額達到473億元，是一年內到期有息債務的1.8倍。
事實上，結構上的改善也比較到位。在有息負債中，一年內到期的債務佔比，從2017年的31%下降到19%。這個水平已經遠離風險區。
13，淨資產收益率ROE能夠描繪一個公司的整體運營與盈利水平。華夏的曲線相當厲害。ROE已經得到了恐怖的31%以上。
14，華夏幸福的收益模式裡，產業發展服務收入雖然毛利潤率高，但是，賬期比較長，頗受指摘。這件事情就看你怎麼看了，天下沒有純沾光的事。
它的資產負債表裡有一項應收賬款，主要就是這部分收入。截止去年底，達到了344億元。剔除部分壞賬準備外，這些錢絕大多數都會在未來幾年內體現成營業收入，構成華夏幸福利潤承諾的主要底氣。
從年報公佈的前五名大戶看，主要的欠方都在河北。這是王老闆的主場，回款只是早晚而已。
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