都說資本寒冬，對於房地產行業來說，這個冬天風可能特別的大。開發商們本可以通過“金九銀十”來大賺一筆。但今年，在市場下行、中美貿易戰等外部不利條件的刺激下，房地產開發商的日子並不好過，負債率突破歷史高位、庫存流轉率持續走低，整個市場對房地產行業都信心不足。
中國房地產開發商與他們的債權人之間的關係如何？作為投資人，哪些銀行與房地產行業關聯緊密？未來房價是漲是跌？
帶著這一系列疑問，本期妙盈市場洞見的報告要點包括：
✎ 中國房地產市場近期走勢如何？
✎ 房地產行業的負債率與庫存流轉率究竟是多少？
✎ 哪些銀行與房地產行業關聯密切？
根據國家統計局公佈的數據顯示，10月新房銷售同比下降了1.3%，降幅超過了9月份的0.8%。在房地產開發商推出了降價政策刺激購房的措施後，開始抗議要求開發商“退房”。根據報道，最大的房地產開發商碧桂園新項目的降價幅度超過了30%。
中國房地產市場走勢。數據來源：國家統計局
由於房地產銷售與交易規模增長放緩，開發商們暫停了他們的擴張計劃，導致了中國房地產的投資降至了10月來的最低點。根據路透社計算的國家統計局數據，9月房地產投資增速從7月份的13.2%放緩至8.9%，10月份進一步下滑至7.7%。
更讓人擔憂的是，中美貿易戰焦灼，房地產市場可能持續疲軟，進而導致更大的經濟低迷。房地產市場的減速，給開發商們帶來了巨大的財務壓力，迫使他們收回投資以償還去年土地拍賣造成的鉅額債務。除了金融業之外，房地產行業是中國槓桿率最高的行業。在市場低迷時期，高槓杆率更是放大了業務風險。根據2018年上半年的最新數據顯示，中國房地產的債務總額已經超過10億元人民幣，債務與資產比率達到了歷史最高的80%。
2017年上半年，按行業劃分的中國債務與資產比率
房地產的高槓杆風險可能會導致更大的市場泡沫以及銀行信貸風險。據中國人民銀行統計，截至2018年第三季度末，人民幣房地產相關貸款達到37.45萬億元，佔銀行貸款總額的39.6%，其中個人住房貸款24.88萬億元，房地產開發商貸款10.06萬億元。
所以，房地產究竟還剩下多少庫存？對於排名前100的開發商來說，其庫存每年將增長11.2%。只有其中20%的玩家實現了去庫存。擁有超過1000億元庫存的房地產開發商去年有20家，今年上半年已經增至26家。而在觀察房地產開發商的賣房速度或庫存流轉率後，目前市場上前20家開發商的庫存流轉率較去年下降了36%。隨著房地產市場的乾涸，我們可以大致瞭解到究竟有多少銀行貸款困在了房地產市場中。
以研究了中國的九大上市銀行為研究樣本，我們發現零售貸款中的住房抵押貸款至少佔了銀行貸款總額的17%。平均而言，五大行的貸款總額中有30%是住房抵押貸款，其他銀行這一比例是20%。在使用了AI數據專家AMI進行了進一步研究後，我們發現中國銀行、交通銀行、興業銀行等大型銀行是房地產開發商的主要債權人。更有趣的是，一些香港銀行也榜上有名。這意味著香港與大陸的房地產市場在借貸生態中緊密相連，就如同多米諾骨牌，如果一個市場出現問題，也會引發另一個市場的下跌。根據我們的報告，如果房地產市場崩潰，恆生銀行將首當其衝。
對於中國來說，這是一個備受考驗的時刻，最重要的是如何對中國的經濟支柱之一——萬億美元規模的房地產市場進行進一步的管理。無論是分析師還是開發商，都做好了明年年初銷售和投資進一步下滑的準備。但往好的方面看，這也可能是行業整合的大好時機。
以上內容節選自妙盈市場洞見最新報告《中國房地產市場研究》
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