房子的本质是件商品，从20多年前的房改至今，房地产市场便被供求关系所主导。
这也就能解释一点，为什么千百年以来，人们对房子的热情都无法跟这些年相媲美，原因很简单，原来是居住属性为主，没那么强的流动性，现在又是金融投机品，又要加杠杆，人们买房的初衷变成了虚荣竞赛和转手赚差价，供求关系的变化就成了最重要的参考标准。
客观的说，这些年房地产的飞速发展，确实有住房不足的因素，数据显示，40年前，中国城镇居民人均居住面积仅有3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%。如今，中国人均住房面积已高达40.8平方米，套户比高达1.13。
无独有偶，住建部原副部长仇保兴去年说，从宏观上看，我们已经不缺房了，也是在2018年，原中财办副主任杨伟民称，无论城市还是农村，根据他的调查，房屋空置率比日本还高。
事实上，这种趋势还在强化，问题在2019年甚至愈加突出，西南证券地产首席分析师胡华如日前指出，2019年1-3月份，住宅投资17256亿元，增长17.3%，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%，达到了2014年以来的新高。
事实很清晰，结果很明显，楼市已经步入了“过剩阶段”。
新的阶段，对房地产买卖双方来说，就意味着新的应对法则，如果说以前是无脑拿地盖房，无脑买房上车的话，那以后的策略就变成：买房“睁一只眼”，卖房“闭一只眼”。
何为买房“睁一只眼”？以后各城市房地产市场必然会出现大幅分化，买房要从人口、产业、工作机会多方位全面考虑。
近期东北鹤岗频繁刷屏，昭示了收缩型城市未来的黯淡；杭州、西安、石家庄今年普遍放松落户，显示了各大城市对“抢人大战”的热衷；宁波、呼和浩特、烟台发布人才购房新政，高学历人才的吸引力，会成为每个城市赖以发展的重要基础。
所以，未来三四线城市未必就一定要回避，哪怕是普遍看好的一二线楼市，也会出现“冰火两重天”，唯有兼具人口流入、高校医疗商业等资源集聚的地方，才能在楼市过剩阶段不受冲击。
何为卖房“闭一只眼”？过剩就意味着供大于求，意味着二手房市场将会积累越来越多的抛压，如果没有足够的“接盘侠”，房价下跌、楼市萎缩、有房卖不掉将是常态。
比如，仅在今年4月份，就有12个城市限售期“解禁”，随着时间推移，大量在2016-2017年发布两年、三年限售政策的城市，都会面临二手房抛压加剧的考验。
还有三线以下的大部分城市，由于二手房市场需求普遍较小，新房库存尚且持续增加，更不用提二手房的需求了，如果你是卖家，未来卖房时就不要为了多赚钱而斤斤计较，而是要毫不犹豫的抛出才能变现，这就是所谓“闭眼”卖房的原因所在。
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