楼盘咨询
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@大叔
大力老师，我想在西安定居，刚需买房（首付30-40万），但我和我媳妇现在都不在西安(我在部队，她在读研），因为将来工作地点不定，我以后可能转业回西安，她以后要在医院工作，就想尽量买个通勤时间短一点的房子，已经报了华润未来城市的房子，明天摇号，现在心里没底，不知道我这种情况买这个楼盘合适不？或者有没有更合适的推荐一下？
大力老师：
因为你俩目前工作的地点都不确定，所以来说最好就是选择地铁盘，能在通勤时间上节约很多。
另外，在讲到华润置地·未来城市这个项目，位于国际港务区，距离主城还是比较远的，不过好在有地铁3号线以及14号线两条地铁的助力，相对还是缩短了出行的时间。我们简单分析一下这个项目。
优势：
- 该项目为品牌房企华润置地开发；
- 项目位于国际港务区，后期会有全运会的带动，为区域带来一定的升值潜力；
- 小区的户型设计可以，整体方正通透，不过目前只有两个户型挑选余地较小；
- 项目距离地铁3号线、14号线双寨站较近，约1公里左右；
劣势：
- 周边都是村子，感觉相对较偏
- 目前项目商业和公共交通欠缺
- 区域规划较好，但人气和生活是巨大问题，比如华南城也开业多年，但人气仍不能与稍远的砂之船对比。
置业建议：建议在看华润置地未来城市的同时也可以对比绿地全运村、以及浐灞区域的楼盘，如紫薇花园洲、阳光100等项目。
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@老实人
大力老师，我打算在沣东投资个住宅，看了保利和光尘樾、中南上悦城、蓝光公园华府，但是感觉沣东那里乱糟糟的，不知道以后发展咋样？有没有值得关注的片区呢？
大力老师：
沣东新城目前主要以三个板块支撑：
第一个是沣东管委会板块，由于受行政中心的效应影响，该板块先发展起来，目前区域内已经有高新一中沣东中学、沣东实验小学、协同创新港、沣东城市广场等，整体板块发展潜力较好，但目前已无房源在售；
第二个是自贸区板块，受自贸区的影响，区域内规划比较明确，目前自贸产业园、沣东五小以及华润万象城、启航时代等商业已成形，加上后期自贸公园的带动，后期发展潜力看好。而你看的这三个楼盘刚好位于该板块区域内。
第三个是昆明池板块。该板块主要是围绕昆明池为核心，目前包括沣水云间、湖光山色等偏改善的楼盘，但目前周边配套一般，尤其是交通和商业上的生活配套比较少。
目前沣东区域已经是规划和发展的方向已经明确了，同时也有比较多的产业、单位项目落地，发展也是相当迅速的，这对于购房者来讲，已经是很明确的看得到，感受得到，所以，在产业带动和产业支撑下，沣东整体的发展还是有较大的潜力的。
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@四月
大力老师，我不是刚需，目前在高新区上班，预算首付50万，麻烦推荐个楼盘？
大力老师：
高新目前区域的楼盘不多，尤其按照你50万首付来算，基本上一万二预算内，也只有考虑南飞鸿十年城，以及绿地新里城兰亭公馆，而高新的其他楼盘都已经在16000元/㎡以上了。
你可以看看泛高新区域，也就是长安或者是沣东、城西区域。可以推荐的楼盘比如中南上悦城，蓝光公园华府，保利和光尘樾、德杰状元府邸以及君合天玺等项目，虽到高新有一定的距离，但是自驾或者以后的地铁也能缓解这个问题。
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@细节决定成败
你好，秦汉新城那里房子如何？前两天去看了感觉还是有些远，但环境确实还是不错的，自住的话，这边可以买吗？想看看洋房。
大力老师：
自住改善的话，可以考虑的。
首先，对于整个秦汉新城来讲，总规划面积302平方公里，其中建设用地50平方公里，遗址保护区面积104平方公里。由于遗址区的定位，区域内的密度本就不高，绿植相对较多，比较宜居。目前区域内在售楼盘主要集中在兰池大道以及泾渭大道沿线，有德杰国际城、中天诚品、万科理想城、星河湾、旭辉江山阅、启迪佳莲未来科技城、绿地格林公馆以及很大童世界等项目都是在兰池大道附近的万科、中天诚品、星河湾以及旭辉江山阅目前主打洋房、大平层，加之这些项目与渭河河堤绿化景观带非常近，整体环境不错，住着还是很舒适的。
另外，在区域的配套上，德杰的办公、酒店，E6国际、兰池大厦等商业写字楼配套基本成型，地铁13号线设有三站，方便区域人们出行，清华附中秦汉中学已经开学，以及星河湾康桥小学、万科理想城的立德思小学；占地7600余亩的大秦文明园的秦文明广场已成形，方便人们的休闲娱乐。
但生活配套上，目前确实非常缺失，有待后期的配套跟进。此外，目前已经建设中占地8000余亩的恒大文化旅游城也为区域带来了旅游度假的区域，为区域提供了较大的产业支撑。
总而言之，这个区域主要是适合居住生活或者工作在北郊的改善人群以及看好区域发展的投资人群。还有由于北郊主要以高层为主，一些打算买房洋房的购房者购房需求外溢，从而也增加了区域的洋房需求。
房屋贷款
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@幸福
你好，我前两天看你们发的关于公积金的文章，我2015年都开始交了公积金，由于换了工作，中间断交了1个月，目前公积金余额有4.2万，大概可以贷多少？
大力老师：
像你的这种问题，我也咨询过公积金管理中心的朋友：一般来讲，断缴1个月补缴后视作连续正常，断缴2-3个月的，补缴之后再正常缴存3个月视作连续正常，断缴3个月以上的，需重新正常缴存12个月以上才能申请贷款。
按照你的条件，如果单身的话，您最高可贷50万元。另外，公积金管理中心朋友建议你实地去公积金管理中心进行查询，因为自己算的和实际的情况还有一定的差别。
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@Never
大力老师，如夫妻二人共同买房，谁做主要贷款人更合适？
大力老师：
夫妻双方共同买房，在银行的贷款合同里，一般是会把一方设置为贷款人，另外一方设置为共同贷款人。
设置主贷款人，一般是根据夫妻间双方收入来做选择的，收入高者作为主贷款人，便于贷到更高的额度；同时也会注意到年龄的限制，一般会选择较年轻一方，使得贷款年限更久。也就是说想要贷款多点的，选择收入高的一方作为主贷款人；收入对等，选择较年轻的一方，贷款年限久，可以缓解压力。二手房
@小草
大力老师，买二手房，年代有点陈旧，大概是2003年的房子，不知道是否可以贷款吗？
大力老师：
可以贷款的，但是相对于老房子来说，银行审查的比较严格。由于建成年代久远以及建筑结构等，还面临拆迁风险，抵押变现能力差等一系列因素。入手前应提前确认以下几点：
1、确定房屋建时间，方法一：看房本测绘页日期。房屋建成时间往往早于房本测绘日期；方法二：将房相关信息编辑好，找评估公司确定房屋建成时间。
2、贷款年限，每家银行对二手房陈旧房贷款年限各不相同，一般是贷20年，少数银行可以贷款30年，也有银行个别银行是30-房龄（建议提前咨询清楚）
3、首付款比例，老房子首套一般银行要求首付4成，所以要提前确定好资金是否到位，是否达到贷款的要求。
房产知识
@一杆清
你好，请问西安的公摊都很大吗？我买的房子面积130平米，其中公摊就要38平米，实际房子才92平米，感觉很吃亏！
大力老师：
先简单说下公摊面积情况。
房屋建筑面积=套内面积（实得面积）+公摊面积
从公式中就可以看到，公摊面积越小，实际使用面积就越大，也就是套内建筑面积越大。如果你不问，置业顾问绝不会跟你说公摊有多大。
目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。通常情况下普通住宅的一般公摊比例为：多层（别墅）在8%—15%之间，小高层在10%—20%，高层住宅相对更高一般在15%—30%左右。
另外，再说说公摊面积。
所谓公摊面积，电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室这些，业主又很难自行测量，所以更加不透明；
但公摊也不是越小越好，对于改善的项目通常会把公共走廊、大堂、电梯建得很大，使公共空间更舒适气派，这样一来，牺牲了住房使用率，提高了公摊面积。而对于刚需房来说，业主就宁愿电梯小一点，走廊窄一点，来提高使用率，减少公摊面积。
你这个30%虽然在普通住宅的公摊范围，但这个也算很高的比例了几乎接近公寓的公摊比例了。对于目前普遍在售的高层来说，公摊一般都在21-26%左右，相当于最少多掏将近4%的面积的价格，我觉得还是划不来的。
另外，在交房入住以后，物业费，暖气费等费用都是按照合同上的建筑面积来收费的，因此建议大家在买房时候一定要在售楼部的公示处查看在售楼栋的公摊面积信息。
区域分析
@蛋炒饭
请问大力老师，高新三期的未来之瞳发展如何？
大力老师：
2018年,高新CID核心区——“未来之瞳”规划发布。而这片区域也将规划成为西安最顶级的商务办公资源，将迎来更多的国际重量级企业总部的进驻。
从落地到成熟，高新一期走过了漫长的18年，二期锦业路板块缩短至9年，而高新第三次开始创业，高新CID的落地成型，时间可能更短，可能是5-8年，也可能是3-5年。
另外，未来之瞳作为高新三期的地标，去年11月就已经开工了，同时也不单单是超高层本身，还包括湿地花园，大剧院，音乐厅，美术馆，中小学，包括兰桂坊；
目前，区域内能看到的项目除了龙湖双珑原著外，再就是天地源和紫薇在高新国际社区附近新拿的地，但具体产品还没有消息，不过，以后有无人气，发展到底如何还是得看这个区域内规划多少常住人口了。
价位分析
@fish
大力老师，前段时间一直再传西安房价已经进入了2万+的时代，不知道是不是真的？对于房价你觉得后期会怎样？
大力老师：
前段时间一直在传一张关于2万+房价的汇总，如下图：
由于一些高端楼盘的集中入市，尤其是价位2万+的楼盘价格公示，让人们有种西安房价已经突破2万元大关的感觉！据我们监测了解，实际上目前这个房价其实只是针对像洋房、别墅或者大平层为主的高端改善产品为主。
据我们监测，实际上虽然西安房价确实也在上涨，但并未达到2万元或者2万+这个状态，而目前市场住宅3月份的均价实则为12287元/㎡（来源：中世咨询），千万不要被某种个别高价楼盘或者是炒作现象所唬住，还应该是保持自己的理智。
对于后期的房价，在“房住不炒”的背景下，西安房价应该还是以“稳”为主，如果一旦价位上涨过快，未来住建部的约谈在所难免，还要承担主体责任。
本期的有问必答栏目到此告一段落，有问题的粉丝可以加大力老师的微信咨询或者在文章底下留言。
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