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桂某诉罗某房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
享有先履行抗辩权并对先履行义务负有协助义务的权利人，既不要求义务人履行先履行义务，也不履行协助义务，致使义务人客观上无法履行先履行义务，有违诚实信用原则，属于滥用先履行抗辩权，应承担相应的违约责任。
案情
2013年8月12日，桂某与罗某签订《房屋买卖协议书》，该协议主要约定：桂某将其所有的位于赤水市大同镇平街路20号的木质结构住宅一套卖给罗某；房屋价款200800元，罗某于签订合同当日支付定金50000元，余款在双方共同办理产权过户后支付；办理房产证手续所产生的有关税费，由罗某承担。罗某按约向桂某支付定金50000元后，桂某多次要求罗某一同前往办理房屋产权过户，罗某以多种理由回绝。2018年1月，桂某以罗某拒不协助办理房屋产权过户和支付余下房款，违反合同约定为由，向贵州省赤水市人民法院起诉，要求解除《房屋买卖协议书》，并不予退还罗某支付的定金50000元。本案立案后至一审终结，罗某均未前往贵州省赤水市。
裁判
贵州省赤水市人民法院认为，按《房屋买卖协议书》的约定，桂某应先将房屋过户给罗某，罗某再向桂某支付购房余款，此两种履行义务具有先后履行顺序。双方未约定房屋过户的时限，罗某虽可以随时要求桂某履行，但不代表罗某的该权利可以不受限制。桂某与罗某签订《房屋买卖协议书》的合同目的在于桂某取得房屋价款，罗某取得房屋所有权，但罗某一再回绝桂某履行房产过户义务，且本案立案后，其仍未前往本地要求桂某履行房产过户义务，显然缺乏履行《房屋买卖协议书》的诚意，罗某的行为导致桂某的合同目的无法实现，已构成根本性违约，故桂某有权要求解除合同。另因定金数额不应超过主合同标的额的百分之二十，而涉案房屋总价为200800元，且罗某已支付定金50000元，故法定定金应为40160元。法院遂判决解除桂某与罗某签订的《房屋买卖协议书》，且桂某所收款项50000元中属于定金性质的40160元不予退还给罗某。
罗某不服一审判决，提起上诉。贵州省遵义市中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
评析
该案争议的焦点是，一方当事人因故未履行先履行债务，另一方当事人能否行使先履行抗辩权？另一方当事人滥用先履行抗辩权需承担哪些违约责任？
一、一方当事人因故未履行先履行债务，另一方当事人能否行使先履行抗辩权？
《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”该案涉及的先履行义务即办理房屋产权过户属于非金钱债务，在桂某未履行该非金钱债务前，罗某有权拒绝履行在后的金钱债务。但在先履行债务因故未履行时，后履行一方能否行使先履行抗辩权？笔者认为应从先履行一方是因主观原因未履行还是客观原因未履行来判断，如先履行一方是因主观原因未履行，属于拒不履行合同债务，后履行一方可以行使先履行抗辩权；如先履行一方是因客观原因未履行，属于履行不能，后履行一方不能先履行抗辩权。该案中，房屋产权过户必须在买卖双方缴纳相应税费后，双方同时到房产登记部门办理，桂某无法一人完成，故无论合同是否约定，罗某均有协助办理之义务。罗某既不按约定缴纳房产过户的税费，也不协助桂某办理房屋产权过户，导致罗某在客观上对应先履行的非金钱债务履行不能，故在此情形下，罗某不能行使先履行抗辩权。
二、另一方当事人滥用先履行抗辩权需承担哪些违约责任？
《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”在一方当事人因客观原因未履行先履行债务时，另一方当事人仍以先履行抗辩权拒不履行后履行债务，有违诚实信用原则，属于滥用先履行抗辩权。在此情形下，一方当事人可以根据《合同法》第107条的规定，要求另一方当事人履行后履行债务，并按合同约定承担相应违约责任。同时，当后履行债务属于合同主要债务，或者未履行后履行债务致使不能实现合同目的，一方当事人可以根据《合同法》第94条第（三）项、第（四）项的规定，向另一方当事人主张行使解除合同的权利。该案中，罗某在支付购房定金后，滥用先履行抗辩权，拒不支付桂某房款，致使桂某不能实现合同目的，桂某可以要求解除合同以及罗某按约定承担定金责任。
【裁判文书】（2018）黔0381民初173号、(2018)黔03民终2642号
作者单位：贵州省赤水市人民法院、贵州省遵义市红花岗区人民法院
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