撰文 | 樓一刀
佛山南海的千燈湖板塊一直備受關注，隨著十多年的開發建設，土地所剩新貨無幾，房價也高歌猛進，不少項目衝到了三萬。
隨著去年發佈的千燈湖北部中軸規劃，不少項目商像是看到了救命稻草。今天帶大家來看的是，打著“在江山閱覽千燈璀璨”口號的雅瑤綠洲 · 星悅灣。
項目名稱：雅瑤綠洲 · 星悅灣
項目地址：南海區大瀝鎮雅瑤（南海碧桂園旁）
未來附近規劃不錯，現階段只有山山水水★★★☆☆
項目打的口號“在江山閱覽千燈璀璨”，但是目前看來“千燈璀璨”估計是暫時看不到的。
雖然跟千燈湖中軸能靠上邊，但真的只是靠上了一個邊——即千燈湖中軸北延段的北邊，距離千燈湖真正的核心區域有十公里。
十公里，看“千燈璀璨”的夜景是不可能的，帶個望遠鏡差不多。
雖然後來北段規劃將重點加快從“南海之眼”到“南海之門”的連片整體開發，增強對資本、人才、項目的磁聚效應，打造城市客廳，以及打造總部經濟、樓宇經濟和都市型產業的聚集地。
北段規劃效果圖
規劃的非常美好，但是，這種大規劃完成起來，絕非一日之功。
房子產權也是與日俱減，況且該項目產權不到45年（後面會詳細講到），我怕大家等不來。
現階段雖然有江有山，但是看起來也是略顯尷尬。
整個項目是別墅＋高層樓房，別墅矮，很多都看不到江山景色，星悅灣（D區洋房）西面望江，江邊還有一排工廠，北面一片農田，視覺觀感一般。
要說真正的山景房，隔壁的南海碧桂園佔據了最優越的觀賞位置。
周邊配套非常一般，出行全靠私家車★★☆☆☆
公共交通：
（公交車站少、遠）
地鐵是直接沒有的，說是規劃中的佛山5號線大沖站，這個真的沒法確定，不敢亂說。
項目靠近公路和高速，私家車出行最方便。如果買在這裡，必須得配車。
學校：
兩個幼兒園還比較近，其他的都有點遠，小學、中學比較缺乏。
最近的一個石門實驗中英文學校也比較遠，而且該學校周邊也有很多樓盤，論入學資格，說白了就是和這個項目沒有什麼直接關係。
商業購物：
項目本身不帶任何大型商業，附近有個海鮮菜市場、花卉城。
最近的大型商場就是直線距離三公里外的永旺夢樂城，其他的都是一些規模較小的百貨、便利店。
戶型闊綽大氣，小區環境幽靜舒適★★★★☆
星悅灣的項目（臨江二期）戶型大多一致，簡要的為大家介紹一下。
180平奢華四房戶型
143平闊景四房戶型
124平尊貴四房戶型
117平舒適三房戶型
104平精英三房戶型
建面約100-180㎡，可做3-4房，戶戶向南，通風采光不錯；雙陽臺、雙套房設計，部分帶入戶花園，戶型方正實用，實用率接近9成。
小區內容積率僅1.1，綠化率達35%，附近山林多，空氣不錯。不近道路，四周環境清靜。
產品定位尷尬，投資潛力一般★★☆☆☆
價格對比：
如果想買這裡的別墅產品，那麼兩萬的定價和隔壁碧桂園一致。但是碧桂園的產權年限要多，內部配套要成熟一些。
如果買這裡的電梯房，雖然兩萬的價格有一丟丟的優勢，但是配套和地理位置太差。
發現的一些問題：
該地塊為漢國置業轉手拿下的，地塊產權起始時間在1993年。
也就是說該項目目前僅剩下44年的產權。
業主吐槽物業費、停車費貴於周邊，物業公司不作為……還有各種生活中的不方便。
總而言之：
投資潛力一般，東去廣州太遠，而且中間有金沙洲截胡，南往千燈湖尚可，但配套和區位不佔優勢。 受配套的影響，剛需不會選擇；產權過低，不及隔壁的碧桂園；該區房源多，二手市場沒有好價格。總的來講，這個產品的受眾面窄小，市場流通性差。以上皆為個人所思所見，不構成投資建議，其中有不盡不詳之處還望留言指正。
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