环京楼市一直以来备受关注，近些年随着北京房价的快速上涨,以及购房资质门槛的提高，环京受到了更多关注，楼市的发展驶入了快车道。2017 年初，环京楼市达到高点，不少燕郊楼盘单价突破 3万元，在炒房客眼中，随着京津冀一体化进程的推动，环京房价仍有很大上涨空间。然而到了 2017 年 6 月份，一切戛然而止，廊坊限购政策再次升级，本地户籍只能拥有 2套住房，外地户籍要有 3年社保或者纳税证明才可以购买 1套住房。受到政策严控的环京楼市成交量直线下降，价格下降、中介人员大量流失是环京楼市过去一段时间里的真实写照，众多当地中小开发商面临较大资金压力。而就在环京楼市一片沉寂，限购政策也未放松的前提下，2019 年的春天环京楼市又迎来了新一轮的躁动。
环京楼市成交量低位回升，市场转暖，价格出现上涨，这种变化受到金三银四传统销售旺季、环京规划利好释放的影响，但在以北京购房者为主导的市场中，"三年社保或纳税"的限购条件才是楼市回暖最大的阻力。
1.1 环京楼市受调控政策影响巨大，北京外溢需求骤减，短期难以放松
环京地区在北京严格执行限购限贷政策之后，承接了北京外溢的投资需求，加之环京概念的炒作，短时间内助推房价、销量上涨，受到调控政策精准打击后，投资客离场，销量断崖式下跌，从而引起房价连环下跌。在 2017 年 3 月之后，环京重点地区先后出台限购限贷政策，对楼市形成了有效降温。截止目前，除涿州和涞水外，环京重点地区限购政策都比较严格，基本都是本地限购 2套，外地限购 1套并交 3年社保。预期未来为保持市场稳定，环京地区全面放松限购限贷可能性不大，而是倾向于政策的适度微调，例如北京的公积金政策边际放松，购房者公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。
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1.2 燕郊楼市成交量底部回升，二手房挂牌价格上涨
环京楼市回暖的消息最先开始于燕郊，隶属于廊坊三河市，距离北京市中心仅 30 多公里的距离，让燕郊成为环京楼市的风向标。2019 年 3 月，监测燕郊二手房挂牌均价 18552元/㎡，创下近一年来的高点，从涨价房源量与降价房源量的占比来看，2018 年 11 月到 2019年 2 月，燕郊涨价房源量占比不断提升，3月份涨价房源量占比有所下降，但仍占比 56%，超过降价房源量占比。具体到各个小区，监测 2018 年 12 月与 2019 年 3 月燕郊重点小区挂牌均价变动情况，十个代表小区价格上涨幅度在 10%到 30%之间不等。二手房挂牌价较能反映卖方心理预期，在北京市政府搬迁至通州，地铁平谷线规划在燕郊设站之后，燕郊作为"通二环"的价值逐渐显现，无疑给了二手房卖家更多的信心，也让购房者对于燕郊楼市更多关注。
表：2018 年 12 月/2019 年 3 月燕郊部分小区挂牌均价变动情况
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1.3 燕郊新房市场供给受限，限购后市场成交冰封，今年一季度略有好转
从新房市场表现看，2017 年至今，燕郊新建商品住宅网签价格虽偶有波动但整体保持稳定，楼市成交在 2017 年 5 月严厉调控来临前有一波集中网签，单月成交量高达 1654 套，此后新房市场成交几乎冰封，这与限购政策抑制了购房需求、开发商推盘热情不高有关，此外，燕郊是开发商最早入市的地区之一，开发较为无序,目前土地开发强度接近饱和，新房供给受限，2017 年全年新增商品住宅 1344 套，2018 年全年新增商品住宅 662 套，2019 年一季度新增商品住宅 108 套,这在环京县市里都处于较低水平。2019 年 3 月燕郊成交商品住宅 340 套，创下 2017 年 10 月份以来的新高，一季度累计成交商品住宅 504 套，相比 2018年一季度 30 套的成交量，大幅增长 16.8 倍，但这是否意味着楼市的回暖还未可知。
在 2017年金九银十之际，燕郊的楼市也曾出现过一波小高潮，但在之后市场又重新归于平淡。燕郊楼市目前的购房者主要来自北京，本地的购房者较少，在需求方面，调控政策的放松与否，才是燕郊楼市真正的东风，在"房住不炒"的政策大背景下，房价难以出现上一轮暴涨的可能，投资客想快速获利也不可能，大多持观望态度。
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1.4 香河、固安 2018 下半年市场企稳，一季度成交量上涨
和燕郊同为北三县的香河以及受新机场辐射带动的固安，新房市场表现与燕郊大致相似，在北京购房客户为主导的情况下，限购政策的实施，对楼市成交都造成了重大影响，在 2017上半年香河月均成交商品住宅 2437 套，到 2017 年下半年月均成交骤降至 314 套，此后持续低迷，18 年上半年香河月均成交商品住宅仅 116 套，18 年下半年市场有企稳迹象，月均成交回升至 306 套，今年一季度市场有所回温，月均成交量上涨至 570 套。
固安在严格限购政策未执行前的 2017 上半年月均成交商品住宅 1592 套，到 2017 下半年月均成交量骤降至 259 套，2018 年上半年月均成交量小幅回升至 282 套，2018 下半年市场企稳月均成交量达到 476 套，2019 年一季度市场升温月均成交量上涨至 609 套。
作为廊坊市区的广阳与安次，虽然在限购实施后成交量也有大幅滑落，但是整体下滑幅度却没有那么大，主要原因还在于廊坊市区本地的购房者对楼市形成了一定的支撑。2017上半年廊坊市区商品住宅月均成交 2073 套，2017 年下半年月均 647 套，18 年全年市场较为稳定月均成交 645 套。19 年一季度月均成交 663 套，整体未有明显涨幅，但从 3月单月来看，成交套数 919 套，同比 18 年 3 月上涨 106.1%，上涨较为明显。
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1.5 北京购房资金门槛较高，环京价格洼地优势明显
北京第二产业外迁加之第三产业逐渐走上"高精尖"，促使北京核心功能更加聚集，高收入人群对于北京的房价形成支撑，未来核心区仍存上涨动力。随着北京购房资金门槛的提高，价格上的优势为环京楼市提供了发展空间，作为北京外溢购房客户的第一选择，环京地区吸引人口主要在于通勤价值和配套价值。
2019 年 3 月北京及环京部分区域二手房挂牌房源分居室总价情况
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从 2019 年 3 月二手房挂牌价看，燕郊价格最高，其次为大厂，价格梯度上大致遵循与北京距离远近的因素；从 2019 年一季度累计的二手房挂牌价格涨幅来看，大厂、燕郊、香河涨价幅度位列前三，地理位置上的优势及北京市政府的搬迁，对北三县的楼市提振效应明显。总价上看，环京区域挂牌房源价格多在 200 万以下，固安、香河多数挂牌房源的总价在120 万以下。从与北京的对比看，2019 年 3 月北京市二手房挂牌房源一居室套均价 435 万，二居室套均价 510 万，三居室 790 万，与环京价格梯度明显，副中心所在的通州一居室套均价 277 万，二居室 392 万，三居室 557 万，而紧邻通州的燕郊二手房挂牌套总价不及通州的一半，环京楼市相对北京价格洼地优势明显。
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