2018年8月，深圳出臺《關於深化住房制度改革加快多主體供給的意見》，號稱深圳版房地產供給側改革，外面也稱之為“二次房改”。
在2018年的這份文件裡，把深圳未來17年（2018-2035）的住房供應分成四個層面：公租房（佔比20%）+安居房（佔比20%）+人才房（佔比20%）+商品房（佔比40%）。
這四類房子合計大概會有170萬套，其中屬於政策類住房的安居房及人才房合計佔比達到40%，大概是68萬套，16年供應週期，每年約4萬套。
2019年4月29日，深圳市正式公佈了《安居商品房辦法》和《人才住房辦法》的徵求意見稿。在這個意見稿中，明確將以上兩類商品房確定為“封閉流轉的非完全產權房”，即為深圳版共有產權房。
【1】
深圳地少人多
多渠道建設政策房成為趨勢
市場供應要翻倍
深圳是一個典型的地少人多的城市：全市面積僅有1990多平方公里，但常住人口卻超過1000萬，管理人口超過了2000萬。
同為一線城市，上海面積6300多平方公里，北京是16800多平方公里，廣州是7300多平方公里。深圳相當於北京八分之一，上海廣州三分之一。
因此深圳每年商品住宅的供應量大概僅有4-5萬套，而根據供應計劃，深圳每年還要額外新增4萬套的政策房和2萬套的公租房，土地供應能力顯然是要遭到質疑的：畢竟每年要新增供應10萬套住宅，供應量基本翻倍。
因此在本次徵求意見稿中，深圳明確提出了四大解決方案：
第一，盤活存量土地，允許機關、事業單位及國有企業等部門利用自有存量土地來建設政策房，相當於又回到了單位分房時代。
第二，工業、物流倉儲等產業用地，在符合城市規劃的前提下，可以用來建設政策房，相當於調整了土地性質。
第三，允許集體建設用地來建設政策房，這一點跟北京比較類似，北京目前也已經開始允許集體建設用地用來建設共有房，增加土地供應能力。
第四，公共配套集中地區，可以適當配建政策房，比如產業園區、公交車站等地方。
通過以上四大土地結構的調整，深圳的建設用地範圍無疑被擴大了，土地供應能力的瓶頸被解決掉了。
【2】
必須戶籍+社保才能租售政策房
深圳搶人又出新花招
深圳本次一共推出了三種政策房：公租房每年約2萬套，人才房+安居房合計每年4萬套，合計大概每年6萬套。
但是這三種政策房，申請人都必須要有深圳戶籍及社保年限，缺一不可：
公租房必須是深圳戶籍+3年社保+名下無房，而且家庭收入不能超過財產限額，財產限額是市政府動態調整。
人才房的申購條件：深圳戶口+10年社保+名下無房，買房價格為市場價格的60%。
安居房的申購條件：深圳戶口+10年社保+名下無房，且滿足政府的財產限額，買房價格為市場價格的50%。
以上三種政策房的配售前提條件都是必須要有深圳戶籍及社保：這又變成了深圳搶人的新花招，落戶社保即可有機會享受五折優惠購房呦。
【3】
政策房有望轉完全產權房
做法比北京還狠
北京的共有產權房是不能轉為完全產權房的：只能在滿足共有產權房資格的購房人之間進行封閉流轉。這就導致了北京共有產權房棄購率比較高，對商品房市場影響不大的關鍵因素。
但是深圳的政策房卻有望轉成挖完全產權房：只要你繳納社保滿15年或者年滿60週歲且購房滿10年，就可以在繳納增值收益之後，轉成完全產權房，兩個條件只要滿足一個就可以。
但是也規定了一定期限內的內部流轉：
第一，簽訂買賣合同後的三年內，只能讓政府原價回購。
第二，簽訂買賣合同的三年後，到沒有拿到完全產權期間，可以賣給具有政策房資格的人，或者申請政府回購。
第三，簽訂買賣合同的三年後，如果拿到了完全產權，繳納增值收益之後，即可變成商品房，進入自由買賣市場。
因此可見，深圳的政策房其實保留了三年後進入商品房流通市場的通道，從而會對商品房市場形成較大的影響。
綜上所述，我們認為本次深圳的“二次房改”已經進入了實質性的落地階段，未來市場供應量將會翻倍，政策房入市將會對未來深圳房價起到較大的抑制作用，從而對深圳樓市未來的投資空間形成壓制。
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