當面粉價格直線飆升時
出爐的麵包價格會有多燙手？
5月7日（昨日），九江土拍市場熱浪來襲，2宗地吸引近20家品牌房企到場競拍，其中包括新城、碧桂園、金科、奧克斯、弘陽、聯發、中基、力高、美的等，可謂是“盛世空前”。
關鍵詞：2宗熱地、近20家房企、136輪搶拍、溢價率高達71.88％、吸金5.83億元
推出的2宗地塊共吸金5.83億元，競拍總輪次達224輪，整個過程高潮迭起。各房企憑藉自己對地塊的研判與心中理想價位，理性出手，最終中基 、碧桂園2家房企將地塊收入囊中。
此次分別拍出5241.67元/㎡、4500元/㎡的高樓面價，DGA2019003地塊更是以5241.67元/㎡成為濂溪區地王，土拍過程中加價幅度最高達38萬元/畝。不少人問，這個價格是否正常？這兩宗土地的高價成交是偶然因素所致還是市場行情導致的必然結果？
少不了這兩方面的原因。
一是此次的土地價值
這兩宗地塊有兩個共同特點。
01
低容積率。
濂溪區地塊的容積率僅有1.8，八里湖新區地塊的容積率也只有2.2， 這對於開發商有相當誘惑力，因為低容積率是高端項目的絕好“材料”，容積率低自然意味著品質高，有利於開發商做高溢價產品，增加總貨值，所以眾多房企願意爭奪地塊的歸屬權。
低容積率也是今年土地供應的趨勢之一，在2019年待拍土地中，容積率基本集中在1.5、1.6、1.8……
02
高配。
濂溪區DGA2019003地塊位於潯南片區核心地段，附近有九江萬達廣場、銅鑼灣廣場等商業配套，毗鄰在建的規劃中的九年義務學校德化小學，潯南小學、新五中、五里明德小學等教育資源，出行便捷，可快速通達九江各區域，四通八達，且九江汽車站、火車站均在地塊輻射範圍內。肉眼所見，繁華已現。
八里湖新區DGA20190043地塊本身就處於一個改善產品為主的區域，起點高於其他區域，周邊眾多學校與政府機構環繞，匯聚了九江市第一人民醫院、九江小學、九江第一中學、九龍山公園等優質資源。
所以說，兩宗地塊能受到熱捧也是地塊本身優勢導向的必然結果。
二是開發商爭搶優質土地的激烈
開發商為什麼要“搶”地？
01
首先，是市場的驅策。
2017年-2018年，九江樓市“轟轟烈烈”，供銷兩旺。
2018年全年九江商品住宅共成交32088套，383.59萬平方米，成交面積同比2017年上漲39.5%。新房斷貨，很多開發商“斷地”。
購房者搶房子，映射到土地市場。開發商，就必須買地！
02
其次，是開發商長期看好九江市場。
原因有幾個方面：1、城市的宜居性，九江有名山、大川、長江、秀湖2、有政策，長江經濟帶、昌九一體化、鄱陽湖經濟帶以及南昌都市圈紅利3、有城建，雙輕軌、城市快速路、高鐵新區快速建設。4、有需求，棚改拆遷、周邊人口流入以及一二線城市返鄉置業每年數百萬人口返鄉置業。而且，九江一直很注重城市的規劃建設以及市民的生活幸福指數，近期更是規劃不斷，大批學校改、新建，老城區綠化提升改造工程、火車站外廣場改造工程等都在積極推進中。
所以，不管是土地，還是市場，九江對開發商都具有很強的吸引力。
從這次土拍中就可以看出來，開發商進駐濂溪區、八里湖新區的意願非常強烈，甚至有些不計成本。在他們眼中這兩個地塊未來很有發展前景，或者說十分看好九江的發展。
土地稱“王” 購房者是否稱“臣”？
地價與房價常被比喻為“麵粉”與“麵包”的關係，雖說這不是絕對的，但是不同的“麵粉”肯定是會做出不同的“麵包”的。
昨日消息傳出後，不少聲音說：只怕最後是有價無市。
大家的擔心其實也不無道理，高價地集萬千寵愛為一身，但有個致命點：價格
位置好、配套好、產品好的房子大家都想要，但是一談到價格，就是不是那麼好說話了。此次拿到濂溪區地王的中基，曾在2017年11月16日以總價4.8億元拿下潯陽區一宗商住地塊，成交樓面價高達6805元/㎡，開發的項目案名為中基學府（目前在售均價約17500-18500元/㎡）。
能接受這個價格的群體畢竟是少數，但少不代表沒有，中基學府就是最好的證明。
不過話說回來：如果說潯陽區那商住用地6805元/㎡拿的地，現在以原價6805元/㎡一平賣出來，你敢住嗎？反正，我是不敢住的。
價值對價格是有百分之百的決定權。有著豐富高端樓盤開發經驗的企業，才能夠有底氣拿下高價地，才能夠做好高價地。期待中基和碧桂園能給我們帶來驚喜！
開發高價地項目，有人歡喜有人憂！高價地樓盤到底能買嗎？
個人認為具備以下幾個條件的高價地可以買。
1、區位優勢突出2、配套完善3、品牌房企4、品質高、開發完成度高土拍預告
今日，江西省國土資源局官方網站掛牌出讓人民路西側（綠豆灣棚改）地塊，此地塊起拍價高達664萬元/畝，起拍樓面價為4980元/㎡。
值得注意的是此次掛牌的地塊有以下要求：
物業管理用房、公廁及業主共用設施設備用房等公共建築、群眾體育健身等設施由土地競得人負責建設，依法屬於全體業主共有；幼兒園由土地競得人建設後無償移交給當地教育行政部門；社區居家養老服務設施、社區用房等由土地競得人建設後無償移交給轄區所在地的政府相關部門。上述配套設施均須與首期建設的居民住宅區同步規劃、設計、建設、驗收和交付使用。
去年此地塊也曾掛牌，但面積僅約63畝，沒有今天掛牌的面積大，且當時還要求：房屋預售均價原則上不得高於周邊項目同類型、同品質住宅實際銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，參照同類二手房價格，這次並沒有這樣的硬性要求。
（去年掛牌的信息）
預計此地塊極有可能會刷新九江之前6805元/㎡地王的數據，不知到時候會花落誰家，敬請關注我們6月11日的報道。
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