看房价涨跌的第二部分"地方与行业因素"对房价的影响，已经讲到第三课了，前面两节分别讲了"房地产行业生命周期对房价的影响""城市规划与发展对房价的影响"，这一节我们来聊聊，一个城市的土地资源对房价有何影响。
业内有一句话说，房地产行业，短期看金融，中期看土地，长期看人口。这句话还有一种说法是"中期看政策"，不管中期是看土地，还是看政策，都可以说明一点，土地与政策这两个要素，在房地产行业中所起的作用是非常大的。关于政策，笔者之前已经讲过宏观政策因素，行业政策会在后面篇幅讲到。今天重点要说的，就是土地问题。
土地资源的特点
对于房地产行业来说，土地就是原材料，没有土地就没法生产出楼盘来。但是，土地作为"原材料"，与其他产品的原材料却存在本质区别，这主要表现在两个方面：
1、不可移动性，土地放在哪儿就在哪儿，挪不动搬不走。
2、不可再生性，一块土地用完就完了，只有拆掉上面的建筑物，才能再利用。
首先，由于不可移动性，一个城市的土地（原材料）一旦卖出去，产品（楼盘）只能就地生产，没法拿到其他地方，所以城市就少了一块地方。其次，由于土地的不可再生性，用完一块就少一块，因此只要开发，一个城市的土地总有用完的时候。
如果想要一个城市变大，唯一的办法就是兼并其他土地，要么，把隶属于自己的郊区、县城、村镇纳入版图，要么把周边其他城市的土地纳入自己的版图。
土地资源的性质
1、土地国有政策
我国实施的是土地国有政策，所有土地归国家所有，任何单位与个人只能拥有土地使用权，且使用权有期限。这一点与西方国家土地私有制有着本质不同。
2、土地使用权
住宅用地70年。工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。商业、旅游、娱乐用地40年。
如何判断土地对城市房价的影响
主要有两种判断方式：
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第一种，单独从土地资源看。土地资源越紧张的地方，房价的涨幅空间越大。这里要注意两个问题：
一、城市总面积小，土地资源紧张；
比如说深圳，目前是土地资源最紧张的一线城市，发展空间受限，价格也就节节攀升。再比如说香港，弹丸之地，加上土地资源的严格管控，房价之高名列全球榜。
二、虽然城市总面积较大，但是房地产建设用地较少，山地、农地、工业用地等居多，这也属于供给紧张。
比如说福建，是东南沿海一带平原最少，山地最多的省份，素有"八山一水一田"之说，城市规模都比较小，城市建成区面积与省域土地面积的比例不到1%，一旦人口增加、城市扩大，土地资源的紧张情况就会出现。福州、厦门近年房价节节攀升，与这个因素有一定关系。与此情况相同的地方，还有中西部的湖北、安徽、河南等地。
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第二种，从土地、人口、经济三个维度看。土地越少，人口越多，经济越发达，那么房价的涨幅空间越大；土地越多，人口越少，经济越落后，房价的涨幅空间越小。
比如说新加坡，地方特别小，人口多、经济高度发达，房价就变得非常高；再比如香港，也是同样道理。在国内，上海、北京都是这种情况，上海建成区面积与城市总面积的比例高达22%，为全国最高，北京达到8.5%，名列第二，建成区的面积越大，可待开发的地方就越少，加上城市人口超多、经济高度发达，房价也就越高。
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同样是直辖市，天津建成区面积7.4%，名列全国第三，但是，由于人口只有870多万，与北京1800多万、上海2200万相比，相距巨大，同时经济也相对滞后，因此，房价也就比北京、上海来的低很多。
在我国，土地、人口、经济比值较高的地方，还有江苏，省内以平原为主，经济发达，城市人口稠密，建成区面积比达到3.9%左右，位居全国第四位。广东省人口超亿，建成区面积比也超过了3%，此外还有山东省人口超亿、浙江省人口超5千万，建成区比例也都名列前茅，都属于这个类型。
结语
以上只是以一些重点城市作为例子，以便说明。事实上，全国一二线、三四线城市的土地资源各不相同，要根据每个地方具体情况做出判断，如一个土地资源紧张的省份，可能下属的某个城市土地储备特别多；而一个土地资源很充沛的省份，下属城市的土地资源可能非常紧张。所以，各地差异性很大，省、地、县都有这种情况。
如果要判断自己所在城市的土地有多少，资源紧张不紧张，可以通过一些公开的官方统计数据，或者学术机构、民间研究机构等多处都可以获取这样的信息。获取信息后，再比对居住用地、山地、农地等情况，就可知道土地资源情况了。
文｜三缅
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